Возможно ли в договоре купли-продажи объекта незавершенного строительства

27

Вопрос

Возможно ли в договоре купли-продажи объекта незавершенного строительства предусмотреть условия, согласно которому Продавец производит частичный демонтаж объекта до нулевого уровня (т.е. до пола первого этажа), а высвобожденные при демонтаже строительные материалы переходят в собственность Продавца?

Ответ

Такие условия возможны. При этом договор будет носить характер смешанного – т.е. с элементами купли-продажи и подряда на демонтаж объекта.

Законом это не запрещено. См. также «Какой договор может считаться смешанным: понятие, признаки и элементы», «В каких случаях имеет смысл использовать конструкцию смешанного договора (сфера применения, сравнение со смежными понятиями)», «Особенности правового регулирования смешанного договора».

При этом на практике, такие условия договоров встречаются договоры и с обратным условием – что покупатель объекта обязуется произвести его демонтаж (см. Постановление ФАС ДВО от 18.04.2006 № Ф03-А51/06-1/650, Постановление ФАС ПО от 20.11.2009 № А12-10139/2009).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

На что продавцу обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

В каких случаях имеет смысл использовать конструкцию смешанного договора (сфера применения, сравнение со смежными понятиями)

«Конструкция смешанного договора в отличие от всех остальных договоров позволяет урегулировать различные отношения в их совокупности. Сторонам не нужно прибегать к нескольким договорным моделям, что значительно упрощает и ускоряет весь договорный процесс. Участники гражданского оборота при оформлении своих отношений не ограничиваются рамками предусмотренных законодательством моделей, а по своему усмотрению конструируют договор, адекватный их потребностям, со всеми необходимыми элементами.

Данная конструкция в полной мере отвечает тенденциям современной рыночной экономики, которая предполагает достаточно высокую динамичность гражданского оборота. Эффективность смешанного договора проявляется не только в удобстве оформления обязательственных отношений сторон (в значительной экономии времени, затрат и усилий сторон), но и в сокращении издержек, связанных с исполнением договорных обязательств.

Однако для правильного применения конструкции смешанного договора на практике необходимо определить его соотношение со смежными гражданско-правовыми договорами. Это позволит выявить имеющиеся между ними сущностные различия, необходимые для их правильного разграничения.

Когда имеет смысл заключить смешанный договор

Договорные образцы, предусмотренные действующим гражданским законодательством РФ, могут не удовлетворять в полной мере потребности участников делового оборота, не давать им возможности в достаточной степени учесть все нюансы и специфику их сотрудничества.

В таких случаях стороны делают выбор в пользу смешанного договора.

Они конструируют его самостоятельно, ориентируясь на собственные потребности.

И в результате стороны могут получить договор, который охватывает различные сферы их взаимоотношений и в котором согласованы все важные моменты и оговорены все заслуживающие внимания детали.

Пример преимуществ заключения смешанного договора (хозяйственный договор с элементами цессии или перевода долга)

Участники гражданского оборота в процессе осуществления своей хозяйственной деятельности приобретают права требования к своим должникам по неисполненным обязательствам, сами становятся должниками в других обязательствах. Долговые обязательства и имущественные права требования с помощью конструкции смешанного договора можно использовать в качестве инструментов расчетов.

В частности, стороны хозяйственного договора (поставкиарендыподряда и т. д.) вправе договориться о том, что обязанная сторона производит оплату не путем передачи кредитору денег, а, к примеру, уступкой в его пользу права требования к третьему лицу на ту же сумму. Либо, наоборот, кредитор в хозяйственном договоре договаривается с должником о том, что вместо получения платы за исполнение кредитором своего обязательства он переводит на должника свой долг перед третьим лицом с согласия последнего.

Включение таких обязательств в основной хозяйственный договор делает его смешанным (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2002 г. № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены»).

Преимущества заключения такого смешанного договора заключаются в следующем.

Уступка права требования или перевод долга вместо фактической оплаты освобождает соответствующую сторону договора (должника или кредитора) от необходимости изыскивать денежные средства на исполнение своих обязательств. Уступив право требования кредитору взамен исполнения денежного обязательства, должник освобождается от необходимости тратить денежные средства. Кредитор, который перевел свой долг перед третьим лицом на должника взамен исполнения последним денежного обязательства, освобождается от необходимости уплатить денежную сумму этому третьему лицу.

Такая замена исполнения по денежному обязательству позволяет участникам гражданского оборота аккумулировать свои финансовые средства и направлять их на реализацию своих бизнес-проектов, что в целом благотворно влияет на развитие гражданского оборота.

Освобождаясь от обязанности перечислять денежные средства, участники делового оборота сокращают свои издержки на оплату комиссий обслуживающих банков, поскольку банковское обслуживание в таком случае не требуется.

Кроме того, денежное обязательство по общему правилу считается исполненным при безналичном расчете в момент зачисления денежных средств на расчетный счет кредитора (ст. 316 ГК РФп. 3 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с исполнением, изменением и расторжением кредитных договоров(информационное письмо ВАС РФ от 26 января 1994 г. № ОЩ-7/ОП-48)). Обязательства же по уступке права требования или переводу долга считаются исполненными с момента достижения соглашения участников сделки об этом (ст. 432382 и 391 ГК РФ). Следовательно, сторона хозяйственного договора, которая уступает право требования или переводит долг, считается исполнившей свое обязательство по оплате с момента заключения соответствующего смешанного договора.

Фактическая же реализация полученного права требования или получение исполнения по переведенному долгу не имеют правового значения для того, чтобы обязательство по оплате считалось исполненным. Связано это с тем, что первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником. Исключение касается случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором (ст. 390 ГК РФ). Аналогичным образом и кредитор не вправе предъявлять требования к прежнему должнику, который перевел свой долг с его согласия на нового должника, если только прежний должник не принял на себя поручительство за нового должника.

Все это является причинами значительной распространенности смешанных договоров в гражданском обороте.

Примеры распространенных на практике смешанных договоров

Наиболее распространенными и часто встречающимися в практике как арбитражных судов, так и судов общей юрисдикции являются смешанные договоры, которые содержат в себе элементы:

Встречаются и такие смешанные договоры, которые одновременно содержат обязательства:

Значительное распространение смешанные договоры имеют в банковской практике: между банками и их клиентами заключается спектр самых разнообразных договоров, сочетающих в себе элементы кредитного договора, договора залога, банковского вклада (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2012 г. по делу № А70-6501/2012п. 5 Обзора кассационной практики Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда за май 2006 г., определение Нижегородского областного суда от 6 февраля 2007 г. по делу № 33-240).

Количество договоров, элементы которых могут быть частью смешанного договора, и их всевозможных сочетаний в его рамках назвать невозможно.

Это влечет за собой невозможность разработать специальные правовые нормы регулирования для каждого смешанного договора, установить их правовой режим. Однако законодатель установил основы правового регулирования смешанных договоров (подробнее см. Особенности правового регулирования смешанного договора). Стороны должны их придерживаться при заключении договора».

<…>

17.06.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.