Земельный спор

14

Вопрос

Гражданин обратился в Муниципальное образование с Заявлением о переоформлении арендуемого земельного участка (предоставлении в собственность). В передаче участка в собственность было отказано со следующей мотивировкой: "Испрашиваемый вами земельный участок имеет площадь 5250 кв.м., а объект недвижимости "контрольно-пропускной пункт", расположенный на данном участке, имеет общую площадь 18 кв.м. В связи с тем, что земельный участок больше объекта недвижимости в 292 раза, предоставление в собственность земельного участка испрашиваемой площадью не представляется возможным". Вопросы: Насколько законен такой отказ? Есть ли какие-либо положительные перспективы обжалования данного отказа в суде? Дело будет рассматриваться по правилам КАС РФ?

Ответ

Такой отказ может быть признан законным.

Так, оформить приобретение земельного участка можно без проведения торгов, когда собственник владеет зданием, расположенным на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ). Исключительное право на приобретение земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, сооружений (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).

Относительно соразмерности площади испрашиваемого земельного участка, следует исходить из того, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Данный вывод изложен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 № 12202/07.

При этом, собственнику недвижимости нужно представить доказательства, подтверждающие «необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях» (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2011 г. № 13535/10). Таким образом, Президиум ВАС РФ выразил позицию, согласно которой доказывать обоснованность использования той или иной площади земельного участка должен собственник здания. Следует отметить, что данная позиция выражена до внесения существенных изменений в ЗК РФ, вступивших в силу 01.03.15 г., однако она может применяться и в настоящее время.

При этом, закон не устанавливает четких критериев определения площади испрашиваемого земельного участка. В одном случае, когда площадь испрашиваемого земельного участка превышала площадь строения в 13,9 раза, было отказано в предоставлении в собственность земельного участка под нежилым зданием (постановление ФАС МО от 23.03.2009 г. № А41-15328/08). В другом случае, когда площадь участка превышала площадь строений в 55,1 раза, заявленные требования об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка были удовлетворены (постановление ФАС МО от 09.08.2010 г. № А41-10854/09).

Судебная практика по данным спорам также представлена в Постановлении 1 ААС от 10.08.2015 № А11-1020/2015, Постановлении 3 ААС от 22.05.2015 № А33-23377/2014, Постановлении 5 ААС от 17.11.2015 № А51-7045/2015, Постановлении 11 ААС от 14.10.2015 № А55-20912/2013.

Физ.лицо должно оспаривать отказ в предоставлении земельного участка в собственность по правилам КАС РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Собственнику здания придется обосновать площадь земельного участка, который он намерен выкупить

«Президиум ВАС РФ: заявитель должен обосновать площадь земельного участка, который он намерен приватизировать

Дело в том, что на необходимость обоснования площади земельного участка, предоставляемого для выкупа, указал Президиум ВАС РФ (постановление от 01.03.2011 № 13535/10). А арбитражные суды восприняли эту позицию.

Так, в рассмотренном Президиумом деле компания приобрела несколько объектов недвижимости. После заключения договора купли-продажи этих объектов покупатель не оформил право на земельный участок, необходимый для их эксплуатации. Лишь спустя три года компания обратилась в территориальное управление Росимущества с заявлением о приобретении в собственность земельного участка, пояснив, что участок именно такой площади требуется для эксплуатации приобретенного имущественного комплекса. Однако суд посчитал, что в материалах дела отсутствуют доказательства приобретения покупателем именно имущественного комплекса.*

Тем не менее требование покупателя о предоставлении ему в собственность земельного участка суды удовлетворили. Президиум ВАС РФ разъяснил, что выводы судов противоречат требованиям Земельного кодекса РФ (ст. 33) о нормах предоставления земли. Ведь в материалах дела отсутствовали доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Правовая аргументация данной позиции следующая. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее эксплуатации (п. 1 ст. 35 ЗК РФп. 3 ст. 552 ГК РФ). Следовательно, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка. При этом предельные размеры площади части земельного участка определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 3 ст. 33п. 2 ст. 35 ЗКФ РФ).

Позиция Президиума ВАС РФ не решает проблему злоупотреблений полномочиями органов власти при предоставлении земельных участков

Конечно, в данной правовой позиции Президиума ВАС РФ есть смысл. На практике достаточно часто встречаются случаи злоупотребления правом, когда под одним или несколькими небольшими объектами недвижимости формируются гектары земли.

Однако с данными злоупотреблениями надо бороться, прежде всего, на законодательном уровне. Ведь правовая позиция, пусть и высшей судебной инстанции, необязательна для органов власти. В то время как злоупотребления чаще всего происходят с согласия органов власти, уполномоченных распоряжаться земельными участками. Отказы в выкупе земельных участков, как правило, получают добросовестные собственники объектов недвижимости, и именно они сталкиваются с проблемой доказывания обоснованности площади земельного участка.

Вот она – очередная ниша для коррупции. Если заявителю удастся «договориться» с уполномоченным органом «по-хорошему», то для выкупа земли потребуют только документы, которые положено требовать по закону. А если «договориться» не получилось, заявителю придется долго и упорно обосновывать в суде каждый незастроенный метр выкупаемого земельного участка.

Бремя доказывания необоснованности площади земельного участка должно лежать на уполномоченном органе

Правовая позиция Президиума ВАС РФ, высказанная в рассмотренном постановлении № 13535/10, вызывает еще одну неясность. Так, позиция о необходимости доказать обоснованность площади выкупаемого земельного участка сложилась в судебной практике и относится к порядку разрешения судебных споров. Но нормативно-правового акта, который бы регулировал требования к процедуре такого доказывания, устанавливал бы перечень документов, которыми подтверждается обоснованность заявленной площади, в настоящее время нет.

Возникает вопрос: если административный порядок не требует от заявителя доказывать обоснованность площади земельного участка, но в судебном разбирательстве, как посчитал ВАС РФ, это сделать необходимо, то почему обязанность доказывания обоснованности площади возложена вопреки АПК РФ не на административный орган, а на заявителя? Ведь если у органа власти имеются возражения относительно площади выкупаемого земельного участка, то он и обязан доказывать свои возражения.

В практике ВАС РФ сложилась позиция, в соответствии с которой необоснованность площади земельного участка, который компания или гражданин намерены выкупить, должен доказать уполномоченный государственный (муниципальный) орган, если земельный участок был сформирован таким органом власти (определение ВАС РФ от 31.01.2011 № ВАС-501/11).

Но данная позиция не получила своего закрепления в постановлении Президиума ВАС РФ, который бы указал на ее общеобязательность. В итоге, несмотря на выгодное для заявителей (покупателей недвижимости) мнение судей Высшего арбитражного суда, которое они озвучивали в «отказных» определениях, обосновывать площадь спорных земельных участков приходится все-таки их покупателям, поскольку именно такое мнение было выражено в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10, рассмотренном выше».

14.06.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.