Оплата недвижимости

50

Вопрос

Ситуация: Организация №1 взяла в банке кредит под залог имущества (здание). Организация №2 (Мы) хотим купить это здание. Как лучше это сделать, что бы уменьшить наши риски. Что бы собственность была именно наша. 1) Может можно купить здание и долг одновременно, и оплатой будет покупка долга перед банком (перевод кредита на другое лицо). 2) Или способ открытия аккредитива - в чем суть и можно ли это делать, если по договору купли-продажи покупаем имущество с рассрочкой платежа. 3) Или есть другие способы. И что будет с обременением? И если можно ссылки на законодательство и образцы документов.

Ответ

Для возможности выкупа здания следует обратиться к условиям договора залога.

Дело в том, что в силу ст.37 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. При этом, залог на здание при его продаже сохраняется (ст.38 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Если банк согласен на отчуждение недвижимости – заключить договор купли-продажи можно. При этом, можно купить как здание (заплатив продавцу определенную сумму средств), так и заключить соглашение о переводе долга по кредиту на покупателя (с согласия банка). В данном случае, покупатель здания, также станет должником по оплате кредита банку, и обременение будет снято при погашении кредита перед банком – см. «Как перевести свой долг на третье лицо», «Договор о переводе долга».

Относительно аккредитива, то аккредитив представляется наиболее безопасной (но при этом довольно затратной) формой расчетов покупателя недвижимости с продавцом.

Оплата через аккредитив происходит следующим образом.

1. Покупатель открывает счет, на который вносит сумму, необходимую для оплаты по договору.

2. Банк на основании заявления покупателя оформляет аккредитив в пользу продавца недвижимости.

3. Реквизиты и форма аккредитива устанавливаются банком. При этом в него должны быть включены обязательные сведения.

4. Банк должен известить продавца о том, что в его пользу открыт аккредитив.

5. После того как продавец предоставляет документы, указанные в аккредитиве, банк зачисляет депонированную по аккредитиву сумму на счет продавца. Счет продавца может быть открыт как в том же самом банке, так и в другом банке.

Аккредитив позволяет исключить риск неисполнения продавцом обязательства по договору. Денежные средства блокируются на счете покупателя до момента предоставления продавцом заранее оговоренных документов (например, свидетельства о государственной регистрации права собственности) – см. «Способы оплаты объекта недвижимости: как покупателю избежать рисков», «Правила расчетов путем открытия аккредитива: что необходимо знать покупателю (плательщику)».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Способы оплаты объекта недвижимости: как покупателю избежать рисков

«Порядок оплаты – один из самых острых и опасных моментов сделки по купле-продаже недвижимого имущества. См. примеры формы договоров купли-продажи нежилого помещениянежилого зданияземельного участкаквартиры.

Почти всегда перед сделкой ставится вопрос денежной гарантии покупателя перед продавцом. Это необязательно должен быть аванс или задаток. Можно просто выбрать такой способ оплаты, при котором продавец будет видеть, что покупатель действительно готов внести требуемую сумму. Поэтому редко когда удается уговорить продавца начать готовиться к сделке (в частности, предоставить покупателю для ознакомления необходимые документы) без предварительного денежного обеспечения.

По закону покупатель может осуществить оплату путем обычного перечисления денег на расчетный счет продавца, выдачи векселя, открытия аккредитива, внесения оплаты на депозит нотариуса. Возможны также «нетрадиционные» способы оплаты по сделке: зачет взаимных требований (ст. 410 ГК РФ), уступка права требования (ст. 382 ГК РФ), финансирование под уступку денежного требования (гл. 43 ГК РФ). Наконец, нередко (особенно если одна из сторон сделки – физическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя) используют и такой способ оплаты, как закладка денежных средств в банковскую индивидуальную ячейку. В этом случае продавец сможет забрать денежные средства только после того, как предъявит банку заранее согласованный перечень документов, подтверждающих, что государственная регистрация перехода права собственности осуществлена.

Рассмотрим те способы, которые имеют определенную специфику именно при оплате недвижимости.

Наличные расчеты

На практике для оплаты объектов недвижимости не самой высокой стоимости индивидуальные предприниматели и даже организации часто используют такой способ, как закладка денежных средств в банковскую ячейку. А в случае, когда контрагентом по такой сделке выступает физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, такой способ расчетов становится чуть ли не единственно возможным.

В данном случае речь идет именно о договоре аренды банковской ячейки (п. 4 ст. 922 ГК РФп. 5 ст. 5 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности»). Такой договор стоит отличать от договора хранения ценностей между клиентом и банком (п. 1 ст. 922 ГК РФ). Разница в том, что в первом случае (договор аренды) банк не вправе контролировать операции, совершаемые клиентом (продавцом), с ценностями, хранящимися в банковской ячейке. Следовательно, банк не несет ответственность за содержимое банковской ячейки. Во втором случае (договор хранения) ситуация обратная – банк имеет право контроля за движением ценностей в ячейке, в связи с чем несет ответственность за их утрату (как хранитель).

Поскольку для юридического лица оформление аренды индивидуальной банковской ячейки осложнено необходимостью представить многочисленные документы (заверенные копии учредительных документов, свидетельство о государственной регистрации и т. д.), аренда ячейки оформляется, как правило, на физических лиц (ответственного руководителя подразделения, юриста проекта).

Покупатель и продавец совместно закладывают денежные средства в банковскую ячейку. Условия доступа к банковской ячейке прописываются в договоре между банком, продавцом и покупателем и обеспечивают достаточные гарантии для обеих сторон сделки.

Например, стороны могут установить, что продавец в течение определенного срока может получить доступ к ячейке при предъявлении заранее оговоренных документов (договора купли-продажи недвижимого имущества с отметкой Росреестра о государственной регистрации; выписки из ЕГРП, в которой в качестве собственника объекта указан уже покупатель). Если сделка не состоялась и продавец в течение, например, двух месяцев не забрал деньги из ячейки, открывается доступ для покупателя.

Этот метод широко используется, поскольку он относительно дешево обходится сторонам (аренда ячейки стоит от 1500 руб. в месяц), а кроме того, позволяет сторонам не афишировать реальную стоимость недвижимого имущества.

Внимание! Если договор аренды банковской ячейки будет оформлен на физическое лицо, то могут возникнуть вопросы, связанные с определением того, кто является продавцом по договору купли-продажи.

Вопросы могут возникнуть из-за того, что формально продавцом по сделке является юридическое лицо, а оплату, по существу, принимает физическое лицо.

Если участники сделки хотят оформить ее максимально прозрачно и избежать рисков, связанных с подобными разногласиями, в самом договоре можно конкретизировать механизм оплаты. Например, указать, что оплату получает физическое лицо, действующее на основании соответствующей доверенности, выданной юридическим лицом, или что в данном случае имеет место исполнение обязательства в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ).

Однако надо учитывать, что абсолютно законным этот способ будет, только если другая сторона договора купли-продажи – физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем. В остальных случаев возникают риски, связанные с тем, что Банк России установил размер лимита по расчетам наличными деньгами между:

  • организациями,
  • организацией и индивидуальным предпринимателем,
  • индивидуальными предпринимателями.

В этих случаях в рамках одного договора расчеты наличными средствами могут производиться в размере, не превышающем 100 тыс. руб., а если расчет производится в иностранной валюте, то в размере, эквивалентном 100 тыс. руб. по официальному курсу Банка России на дату проведения наличных расчетов. Такое правило установлено в пунктах 5 и 6указания Банка России от 7 октября 2013 г. № 3073-У «Об осуществлении наличных расчетов». Данное указание вступило в силу с 1 июня 2014 года. Однако до этой даты предельный размер наличных расчетов в рамках одного договора также составлял 100 тыс. руб. и был установлен в пункте 1 указания Банка России от 20 июня 2007 г. № 1843-У «О предельном размере расчетов наличными деньгами и расходовании наличных денег, поступивших в кассу юридического лица или кассу индивидуального предпринимателя».

Может ли ФНС России привлечь покупателя к административной ответственности, если стороны (организации или предприниматели) нарушат запрет на расчеты наличными свыше 100 тыс. руб.

Да, может.

За превышение лимита расчетов наличными денежными средствами ФНС России может привлечь покупателя к административной ответственности в виде штрафа в размере до 50 тыс. руб.

Дела об административных правонарушениях, связанных с нарушением лимита наличных расчетов, рассматривают налоговые органы (п. 1 ст. 23.5 КоАП РФ).

Согласно статье 15.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях, нарушение, выразившееся в осуществлении расчетов наличными деньгами с другими организациями сверх установленных размеров, влечет административный штраф в размере:

  • от 4 тыс. до 5 тыс. руб. – на должностных лиц;
  • от 40 тыс. до 50 тыс. руб. – на юридических лиц.

Аккредитив

Общие положения по аккредитиву установлены в статье 867 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, расчеты по аккредитиву регулируются Положением о правилах осуществления перевода денежных средств, утвержденным Банком России 19 июня 2012 г. № 383-П (далее – Положение о правилах осуществления перевода денежных средств).

Аккредитив представляется наиболее безопасной (но при этом довольно затратной) формой расчетов покупателя недвижимости с продавцом.

Оплата через аккредитив происходит следующим образом.

1. Покупатель открывает счет, на который вносит сумму, необходимую для оплаты по договору.

2. Банк на основании заявления покупателя оформляет аккредитив в пользу продавца недвижимости.

3. Реквизиты и форма аккредитива устанавливаются банком. При этом в него должны быть включены обязательные сведения.

4. Банк должен известить продавца о том, что в его пользу открыт аккредитив.

5. После того как продавец предоставляет документы, указанные в аккредитиве, банк зачисляет депонированную по аккредитиву сумму на счет продавца. Счет продавца может быть открыт как в том же самом банке, так и в другом банке.

Аккредитив позволяет исключить риск неисполнения продавцом обязательства по договору. Денежные средства блокируются на счете покупателя до момента предоставления продавцом заранее оговоренных документов (например, свидетельства о государственной регистрации права собственности).

Еще одна особенность аккредитива (которая может быть как плюсом, так и минусом для сторон в зависимости от их намерений) – то, что сделка будет полностью прозрачной (если, конечно, у сторон есть такое намерение). Дело в том, что в случае каких-либо нарушений при оплате через аккредитив банки несут ответственность в соответствии с законодательством. Кроме того, банк сравнивает стоимость недвижимости, указанную в договоре, с размером заявленной суммы аккредитива. И если сумма в договоре будет занижена по сравнению с аккредитивом, банк просто откажет в его открытии.

Одним из недостатков аккредитива будет то, что если сделка не состоялась, денежные средства покупателя «зависают». Необходимо, чтобы прошло время, указанное в аккредитиве, в течение которого покупатель мог бы забрать денежные средства согласно условиям аккредитива.

Еще один минус этого вида оплаты для покупателя – дополнительные затраты в виде процентов банку. Размер вознаграждения обычно составляет от 0,1 до 2 процентов от суммы аккредитива. Иногда банки берут дополнительный процент за обналичивание денежных средств (если оно требуется), а также за перевод средств между разными банками, когда счет продавца, на который перечисляется оплата, находится в другом банке.

Кроме того, банки обязаны сообщать о сделках с недвижимым имуществом в Федеральную службу по финансовому мониторингу, что также иногда отпугивает стороны по договору. Сделка с недвижимым имуществом, результатом совершения которой является переход права собственности на такое недвижимое имущество, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 млн руб. (п. 1.1 ст. 6 Федерального закона от 7 августа 2001 г. № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»).*

Депозит нотариуса

Нотариус в случаях, предусмотренных законом, принимает от должника в депозит денежные суммы для передачи их кредитору (ст. 87 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1; далее – Основы законодательства о нотариате). Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг производится нотариусом по месту исполнения обязательства.

Внесение оплаты в депозит нотариуса может быть заранее оговоренной сторонами формой оплаты по договору. Как и описанные выше способы (аккредитив и расчеты через банковскую ячейку), этот способ позволяет проконтролировать исполнение сделки продавцом. Кроме того, внесение оплаты в депозит нотариуса может стать хорошим решением для покупателя, когда продавец уклоняется от принятия исполнения по договору. Такое может случиться, если после заключения договора продавец передумал продавать объект именно этому покупателю (или передумал продавать в принципе), и при этом договор не позволяет расторгнуть его без оснований. В этом случае продавцу будет выгодно уклониться от получения денег, чтобы затем сослаться на то, что покупатель не исполнил свои обязанности по договору.

Обоснование

Покупатель вправе внести причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса, если обязательство не может быть исполнено вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны (п. 1 ст. 327 ГК РФ).

Внесение денежной суммы в депозит нотариуса считается исполнением обязательства (п. 2 ст. 327 ГК РФ).

Обязанности по уведомлению продавца у покупателя нет. Нотариус, в депозит которого внесены денежные средства по договору, обязан сам известить об этом продавца (п. 2 ст. 327 ГК РФ).

Обоснование

О поступлении денежных сумм и ценных бумаг нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитающиеся денежные суммы и ценные бумаги (ст. 87 Основ законодательства о нотариате).

Продавец уклоняется от принятия исполнения. Может ли покупатель внести в депозит нотариуса оплату по договору без разрешения продавца

Да, может, но только если у покупателя нет возможности исполнить свое обязательство по оплате иным способом по причинам, которые указаны в статье 327 Гражданского кодекса РФ.

Эта статья разрешает исполнить обязательство внесением долга в депозит нотариуса, в частности, если кредитор уклоняется от принятия исполнения или отсутствует по месту исполнения обязательства.

Если стороны договорились заранее, что обязательство по перечислению денежных средств считается исполненным, например, на дату зачисления средств на счет ответчика, и при этом покупатель не докажет факт уклонения продавца от принятия исполнения, то суд сочтет, что основания для внесения денежных средств в депозит нотариуса отсутствовали (постановление Президиума ВАС РФ от 21 августа 2001 г. № 1194/99определение ВАС РФ от 2 июля 2010 г. № ВАС-8388/10).

В то же время, если в договоре не указаны реквизиты расчетного счета продавца и не конкретизирован иной способ расчетов, есть шанс, что с учетом фактических обстоятельств дела суд расценит это как отсутствие кредитора по месту исполнения (или как уклонение от принятия исполнения) и признает внесение оплаты в депозит оправданным с точки зрения статьи 327 Гражданского кодекса РФ.

Пример из практики: продавец обратился в суд, так как посчитал, что у покупателя отсутствовали основания внесения денежных средств на депозит нотариуса. Суд отказал продавцу в удовлетворении иска, поскольку по соглашению сторон возможны любые не запрещенные действующим законодательством формы расчетов

Продавец по договору купли-продажи обратился в суд с требованием о прекращении исполнения обязательств по договору и об обязании покупателя передать полученную по договору недвижимость – земельный участок с расположенным на нем отдельно стоящим зданием. Требования продавца основаны на том, что покупатель не исполнил обязательств по оплате полученной недвижимости, приобретенной в рассрочку. А значит, согласно пункту 2 статьи 489 Гражданского кодекса РФ, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара.

В договоре стороны установили, что оплату в сумме 4 600 000 руб. покупатель производит в течение двух лет равными частями ежеквартально. По соглашению сторон возможны и другие, не запрещенные действующим законодательством формы расчетов.

Из договора не усматривается, что стороны определили порядок оплаты за проданное недвижимое имущество путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, реквизиты которого в пункте договора не указаны.

Суд сослался на то, что, согласно пункту 2 статьи 489 Гражданского кодекса РФ, продавец может отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. «Из содержания данной нормы следует, что продавец не вправе отказаться от исполнения договора в случае, если сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара».

В ходе рассмотрения спора суд установил, что к моменту рассмотрения дела ответчик погасил имеющуюся у него задолженность перед истцом, а именно: платежными поручениями перечислил 456 000 руб. и внес в депозит нотариуса для продавца денежные средства в сумме 2 419 000 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи. Следовательно, ответчик исполнил денежное обязательство в сумме 2 875 000 руб., что превышает половину цены товара (4 600 000 руб.).

Суд решил, что «продавец лишен права отказаться от исполнения договора и требовать возврата имущества в силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации». «В силу пункта 2 статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса считается исполнением обязательства».

В результате суд отказал в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23 марта 2009 г. по делу № А43-7096/2008-15-224).

Однако суд может решить и иначе. Он может прийти к выводу, что само по себе отсутствие в договоре указания на конкретный способ оплаты еще не свидетельствует о наличии обстоятельств, дающих покупателю право внести оплату на депозит нотариуса.

В случае сомнений покупатель должен сначала обратиться к продавцу и уточнить способ оплаты. И только если продавец не ответит на этот вопрос, это можно считать уклонением от принятия исполнения.

См. подробнее:

Вексель как способ оплаты

Возможен такой способ оплаты, когда покупатель передает вексель в счет исполнения обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества. Для покупателя выдача векселя – это удобный способ оплаты. Дело в том, что вексель – это обязательство, а не фактические денежные средства, поэтому выдача векселя не связана с финансовыми затратами.

Если стороны договорились об оплате векселем, но продавец уклоняется от принятия векселя, покупатель может внести вексель в депозит нотариуса (подп. 4 п. 1 ст. 327 ГК РФ) и тогда обязательство по оплате для покупателя будет исполненным.

Обязательство покупателя по оплате договора купли-продажи считается исполненным в момент получения продавцом векселей по акту приема-передачи.

Пример из практики: договор исполнен сторонами в полном объеме: продавец передал имущество, а покупатель исполнил свою обязанность по оплате имущества путем передачи векселей. Суд отказал в удовлетворении требований продавца о признании договора недействительным, а также о взыскании стоимости проданных строений

ООО «В.» обратилось в суд с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу (далее – кооператив) о взыскании стоимости проданных строений по договору купли-продажи недвижимости в размере 3 533 000 руб.

Согласно заключенному договору:

  • ООО «В.» (продавец) обязалось передать в собственность покупателю недвижимое имущество на общую сумму 3 533 000 руб., а кооператив (покупатель) – принять и оплатить данное недвижимое имущество.
  • Покупатель производит оплату за приобретенное недвижимое имущество ценными бумагами – векселями, всего на общую сумму 3 500 000 руб. (эмитент – ЗАО «В.»).

В ходе рассмотрения спора суд установил, что во исполнение условий договора купли-продажи:

  • продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество на общую сумму 3 533 000 руб. по акту приема-передачи;
  • покупатель передал, а продавец принял векселя всего на общую сумму 3 500 000 руб.

Ранее продавец попытался признать договор недействительным. Однако продавцу было отказано «решением арбитражного суда от 29.03.2006 по делу № А12-1265/06, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 14–19.07.2006 в удовлетворении исковых требований... о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости».

Суд пришел к выводу, что договор купли-продажи был исполнен сторонами в полном объеме. «Судом в удовлетворении иска отказано за необоснованностью заявленных требований» (постановление ФАС Поволжского округа от 10 февраля 2011 г. по делу № А12-6161/2007).

Доказательства оплаты недвижимости

В зависимости от выбранного сторонами способа расчетов доказательством оплаты недвижимости могут служить следующие документы: платежные поручения, кассовые чеки, квитанции об оплате.

Кроме того, последняя судебная практика свидетельствует: подтверждением оплаты также может служить положение в договоре купли-продажи о том, что оплата произведена в полном объеме на момент подписания договора.

Пример из практики: стороны в договоре установили, что на момент подписания договора все расчеты между сторонами произведены в полном объеме. В рамках дела о несостоятельности покупателя суд отказал продавцу о включении в реестр требований кредиторов должника 10 903 000 руб. задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества

ООО «Д.» (продавец) и ООО «С.» (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «С.» продавец обратился с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника 10 903 000 руб. задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что в соответствии с пунктом 3.1 договора на момент подписания договора все расчеты между сторонами произведены в полном объеме. Передача объектов недвижимости по договору произведена по акту передачи недвижимого имущества. Переход права собственности на спорное имущество состоялся – оно зарегистрировано за ООО «С.», о чем сделана запись в ЕГРП.

Доводы ООО «Д.» состояли в том, что «в дело не представлено надлежащих доказательств безналичного перечисления денежных средств покупателем продавцу, а также соглашений о проведении зачета, квитанций к приходному кассовому ордеру, свидетельствующему о внесении наличных денежных средств или кассовую книгу предприятия».

Суд определил: «В дело не представлено доказательств, что недвижимость продана в соответствии со статьей 488 Гражданского кодекса Российской Федерации Обществом должнику в кредит. Более того, пункт 3.1 договора содержит условие об оплате покупателем переданного продавцом имущества. Сделка не признана незаключенной, недействительной или расторгнутой».

В результате суд отказал в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 4 октября 2011 г. по делу № А11-5739/2010).

В то же время необходимо учитывать, что для суда исполненное платежное поручение является более весомым доказательством оплаты, поскольку совершено с привлечением третьего лица (банка), не являющегося участником договора купли-продажи недвижимости.

Аванс, задаток, кредит и рассрочка

Стороны могут договориться о том, что момент оплаты недвижимости не будет совпадать с моментом фактической передачи или регистрации перехода права собственности.

Иными словами, недвижимость, как и любой другой товар, можно продать в кредит, в рассрочку, а также на условиях предоплаты.

В случаях кредита и рассрочки к отношениям сторон будут применяться соответственно положения статей 488 и 489Гражданского кодекса РФ.

В случае предоплаты необходимо обратить особое внимание на то, как это условие сформулировано в договоре: идет ли речь просто о предоплате (авансе) или же внесение предварительной оплаты стороны расценили как соглашение о задатке.

Покупатель заинтересован подойти к подписанию основного договора без внесения предварительной оплаты, поскольку расчеты по сделке (даже в части) до государственной регистрации перехода права собственности влекут значительный риск. Это можно объяснить тем, что государственная регистрация носит заявительный характер (ст. 16 Закона о государственной регистрации). Это значит, что недобросовестный продавец, получив оплату по сделке, может отозвать свое заявление с государственной регистрации, тем самым покупатель будет обманут. Возможность понуждения к государственной регистрации права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ) в этом случае не всегда может защитить права покупателя, поскольку продавец может совершить двойную продажу (в т. ч. с аффилированным лицом) и зарегистрировать переход права. В таком случае покупатель будет вынужден только требовать возврата уплаченной денежной суммы.

О чем договорятся стороны в итоге (внесение или невнесение предварительной оплаты, внесение такой оплаты в форме аванса или же задатка), будет зависеть от искусства ведения преддоговорных переговоров и от того, какая сторона больше заинтересована в заключении сделки.

Если стороны договорились о внесении предварительной оплаты, то чаще всего продавец настаивает на получении аванса, в то время как покупателю выгодно передать задаток. Это два разных условия, которые влекут разные последствия. Как правило, если речь идет о купле-продаже жилья, то оформляется расписка в получении денег.*

Совет

Покупателю недвижимости выгоднее настаивать на выдаче задатка, а не аванса.

  • 1. Аванс

В случае аванса по предварительному договору, если основной договор не будет заключен, продавец просто вернет деньги (аванс) покупателю. Покупатель же потерял время, к тому же продавец пользовался его деньгами без каких-либо процентов. При этом с 1 июня 2015 года у покупателя (коммерческой организации) появилось право получить законные проценты по статье 317.1 Гражданского кодекса РФ на сумму аванса, которой пользовался продавец (коммерческая организация).

  • 2. Задаток

В ситуации, когда задатком обеспечен предварительный договор, покупатель сможет обратиться в суд (в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора) с требованием о понуждении продавца заключить договор купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ). А при отказе продавца от заключения сделки задаток придется вернуть в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

По сути в обоих случаях производится предоплата, вопрос только в том, как обозначить эту сумму в договоре: аванс или задаток. Поэтому чаще всего по сделкам, связанным с куплей-продажей, продавец настаивает на авансе, а покупатель – на задатке. Тщательная проработка условия об оплате позволит покупателю более уверенно себя чувствовать в случае, если впоследствии возникнет спор об оплате.

Кроме того, задаток и аванс могут быть переданы как в рамках предварительного договора (описанного выше), так и в рамках основного договора. Разница – в обязательствах, обеспечиваемых задатком в том и другом случае:

  • при передаче задатка при заключении основного договора он обеспечивает, прежде всего, обязанность покупателя по внесению остальной части покупной цены и обязанность продавца передать имущество покупателю (в т. ч. обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности);
  • при передаче задатка при заключении предварительного договора обеспечивается иная обязанность – обязанность сторон по заключению основного договора (ст. 429 ГК РФ).

Поэтому когда задаток (аванс) передается как доказательство совершения самого договора купли-продажи (то есть договор уже заключен), возврат аванса (либо правовые последствия, связанные с передачей задатка) будет обусловлен не обстоятельством незаключения договора, а нарушениями договорных условий (непередача товара, неоплата его и др.)».

09.06.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.