2010 году между нами и муниципалитетом был заключен договор аренды земельного участка, где мы являлись арендаторами

179

Вопрос

2010 году между нами и муниципалитетом был заключен договор аренды земельного участка, где мы являлись арендаторами. В договоре было прописано, что арендная плата оплачивается согласно ежегодному расчету. На 2013 году мы получили расчет в феврале 2013 года и ежемесячно оплачивали арендную плату, в августе мы обратились в муниципалитет с целью пролонгировать договор. нам предоставили новый расчет, согласно которому сумма арендной платы увеличилась в 3 раза, и оплачивать мы должны оказывается такую сумму с января 2013 года. В договоре аренды прописано, что муниципалитет в одностороннем порядке имеет право изменить сумму аренды, предупредив об этом арендатора. Однако этого сделано не было, и перерасчет они делать отказываются, в связи с тем, что увеличилась кадастровая стоимость с 1.03.2012г., а они при расчете допустили ошибку. таким образом получается у нас задолженность по арендной плате за землю с января 2013 года и сумма около 250 тыс.руб.».

Ответ

Арендная плата по договору аренды государственного и муниципального имущества может устанавливаться и регулироваться сторонами в договоре или уполномоченным органом в соответствующем правовом акте. При этом может быть несколько разных ситуаций — в зависимости от того, какое именно имущество является предметом аренды, как стороны согласовали условия договора и когда он был заключен.

 

Если федеральный закон содержит норму о том, что арендная плата является регулируемой и что ее размер определяется уполномоченным органом, то размер арендной платы автоматически корректируется при изменении такого акта. В настоящее время так регулируется плата за аренду земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности.

Если же федеральный закон, регулирующий размер арендной платы, отсутствует, то акты публично-правового образования, устанавливающие условия сдачи в аренду государственного и муниципального имущества, могут определять ее размер, только если это прямо предусмотрено договором.

В частности, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении акта публично-правового образования, то изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Если же стороны распространили действие такого акта на свои отношения, но договор содержит какое-либо условие, которое изначально противоречит ему, то предполагается, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 ГК РФ).

Такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в пункте 20 постановления от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — постановление № 73) в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13.

Арендатор считается извещенным об изменении арендной платы со дня официального опубликования нормативного акта, в котором установлена формула или порядок расчета арендной платы. Кроме того, арендатор может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации (постановление ФАС Поволжского округа от 24 сентября 2010 г. по делу № А12-24416/2009).

Данная правовая позиция содержится в ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВВО от 21.03.2011 № А82-5378/2010 Дело А82-5378/2010 в котором сделан вывод, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае судебного спора Вы не лишены возможности ссылаться на обстоятельства, что в договоре аренды стороны определили порядок изменения арендной платы путем направления уведомления об изменении арендной платы, поэтому новый размер арендной платы применяется с момента получения арендатором такого уведомления.

Все же необходимо отметить, что в настоящее время судебная практика придерживается подхода, что независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению, с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. В данном случае позднее уведомление арендатора об изменении арендной платы может служить основанием для освобождения от уплаты пеней.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьей:

Увеличение арендной платы задним числом. Как отменить обратную силу нормативного акта;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

  • Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества

«Как устанавливается и изменяется размер арендной платы

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы стороны определяют в договоре аренды. Если же в договоре аренды они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Стороны могут изменить размер арендной платы, заключив соглашение об этом. Правило об изменении размера арендной платы по соглашению сторон действует, если договором аренды не предусмотрено иное (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

При этом договоры аренды государственного и муниципального имущества имеют специфику в части регулирования арендной платы.

Арендная плата по договору аренды государственного и муниципального имущества может устанавливаться и регулироваться сторонами в договоре или уполномоченным органом в соответствующем правовом акте. При этом может быть несколько разных ситуаций — в зависимости от того, какое именно имущество является предметом аренды, как стороны согласовали условия договора и когда он был заключен.

Если федеральный закон содержит норму о том, что арендная плата является регулируемой и что ее размер определяется уполномоченным органом, то размер арендной платы автоматически корректируется при изменении такого акта. В настоящее время так регулируется плата за аренду земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности.

Если же федеральный закон, регулирующий размер арендной платы, отсутствует, то акты публично-правового образования, устанавливающие условия сдачи в аренду государственного и муниципального имущества, могут определять ее размер, только если это прямо предусмотрено договором.

В частности, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении акта публично-правового образования, то изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Если же стороны распространили действие такого акта на свои отношения, но договор содержит какое-либо условие, которое изначально противоречит ему, то предполагается, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 ГК РФ).

Такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в пункте 20 постановления от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — постановление № 73) в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13.

Арендатор считается извещенным об изменении арендной платы со дня официального опубликования нормативного акта, в котором установлена формула или порядок расчета арендной платы. Правда, в договоре аренды стороны могут согласовать, что арендодатель направляет арендатору уведомление об изменении арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы применяется с момента получения арендатором такого уведомления. Кроме того, арендатор может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации (постановление ФАС Поволжского округа от 24 сентября 2010 г. по делу № А12-24416/2009).

Может ли арендная плата по договору аренды государственного и муниципального имущества устанавливаться из двух частей — единовременного платежа и периодической арендной платы

Если арендная плата определяется по результатам проведения торгов для заключения договора аренды государственного или муниципального имущества, будет ли она регулируемой

Стороны могут согласовать условие об изменении размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке. В таком случае арендатору важно проверить, при наличии каких именно обстоятельств арендодатель может воспользоваться этим правом. Отличие этого условия договора от изменения арендной платы в соответствии с формулой расчета заключается в следующем:

  • при определении арендной платы формулой расчета стороны в договоре ссылаются на нормативно-правовой акт, которым такая формула установлена, и указывают, что арендная плата изменяется в случае изменения определенной этим правовым актом формулы расчета. То есть арендатор и арендодатель согласовали порядок изменения арендной платы в договоре по формуле, закрепленной в нормативно-правовом акте;
  • в случае изменения арендной платы в одностороннем порядке стороны прямо указывают в договоре, что арендодатель вправе изменить арендную плату в одностороннем порядке. И такое изменение арендной платы не обязательно связано с нормативно-правовым актом. Это может быть, например, изменение размера арендной платы в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости арендной платы.

Пример из практики: суд пришел к выводу, что одностороннее изменение арендной платы, закрепленное в договоре, правомерно

Практически всегда изменение арендной платы означает ее повышение. Хотя встречаются и примеры того, когда в силу определенных обстоятельств (например, по причине всемирного финансового кризиса) публичное образование готово заключить с арендатором соглашение о временном уменьшении размера арендной платы по договору, заключенному на торгах. Примером этого является постановление правительства Москвы от 30 декабря 2008 г. № 1218-ПП «О дополнительных мерах государственной поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, на период стабилизации финансовой системы *».

2. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВВО от 21.03.2011 № А82-5378/2010 Дело А82-5378/2010

«В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что Агентство рассчитывало размер арендной платы в соответствии с принятыми нормативными актами органов местного самоуправления (Постановления № 710-п, постановления мэра города Ярославля от 29.12.2006 № 4660 (в редакции постановления мэра города Ярославля от 30.03.2009 № 784), постановления мэра города Ярославля от 09.09.2009 № 3139), что соответствует требованиям статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суды первой и апелляционной инстанций проверили правильность расчета арендной платы и посчитали, что пересчет арендной платы, установленной договором аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25.10.2007 № 20287-и, был возможен только с момента издания нормативно-правового акта, определяющего ставки арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, то есть с 01.04.2009, а потому правомерно уменьшили размер арендной платы, подлежащий взысканию*»



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.