Взыскание на имущество по договору ипотеки

39

Вопрос

Нормы о залоге в ГК после 01.07.2014г. противоречат Закону об ипотеке. Договор ипотеки заключен после 01.07.2014, обременение не зарегистрировано. Можно ли обратить взыскание на предмет ипотеки, либо нужно заявить иск о регистрации обременения, а затем обратить взыскание. Как соотносятся ст 339 (1) и 341 ГК РФ. Есть ли судебная практика по сделкам после 01.07.2014.

Ответ

По общему правилу, вначале следует зарегистрировать обременение, поскольку на практике, суды могут отказать в обращении взыскания на имущества по договору ипотеки, в отсутствии зарегистрированного обременения - см. Апелляционное определение Московского областного суда от 25.02.2015 № 33-4295/2015.

Ст. 339 ГК РФ определяет условия и форму залога – см. «Что нужно проверить залогодателю при заключении договора залога в обеспечение собственного обязательства», в то время как ст.341 ГК РФ регулирует момент возникновения залога.

Судебная практика по сделкам после 01.07.2014 представлена в Постановлении АС МО от 24.03.2016 № А40-93113/2015, решении АС города Москвы от 02.11.2015 № А40-86218/2015, Постановлении 9 ААС от 15.01.2016 № А40-46740/2015.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Что нужно проверить залогодержателю при заключении договора залога, если залогодателем выступает сам заемщик

«Залог может обеспечивать различные обязательства, которые возникают из гражданско-правовых договоров. Так, залог обеспечивает обязательства по договору займа, кредитному договору, договору аренды, договору подряда, договору купли-продажи и т. д. Но чаще всего залог обеспечивает выполнение заемных и кредитных обязательств.

Залогодателем в договоре залога может выступать как сам должник по основному договору, так и третье лицо. Ниже приведены рекомендации для залогодержателя на случай, когда залогодателем выступает сам должник.

Как проверить права залогодателя

Залогодателем должен быть собственник закладываемого имущества.

Перед подписанием договора залога юристу залогодержателя нужно проверить документы, подтверждающие право собственности залогодателя на передаваемое в залог имущество.

Анализ арбитражной практики показывает, что суды отказывают в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное по договору имущество, если будет установлено, что в момент заключения договора залога имущества залогодатель был не вправе распоряжаться этим имуществом.

Внимание! С 1 июля 2014 года действует правило: если покупатель не знал и не должен был знать о том, что приобретенное им имущество является предметом залога, то залог прекращается (подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Иными словами, если покупатель знал или должен был знать о приобретении заложенного имущества, то залог сохраняет свою силу и новый собственник становится залогодателем. Однако в случае добросовестности покупателя залог прекращается, а к покупателю обязанности залогодателя не переходят. Поэтому приобретенное имущество нельзя будет у него изъять, обратить взыскание как на предмет залога и др.

Таким образом, лицо, которое приобретает имущество, будет считаться добросовестным приобретателем, если оно не знало и не должно было знать о том, что имущество является предметом залога. Залог в таком случае прекращается.

Пример из практики: суд отказал залогодержателю в обращении взыскания на предмет залога, так как собственник этого имущества в момент его приобретения не знал и не мог знать, что оно является предметом залога

Банк (кредитор, залогодержатель) и ЗАО «А.» (заемщик) заключили кредитный договор.

В целях обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору стороны заключили договор залога. Спустя несколько лет банк и ЗАО «А.» заключили дополнительное соглашение, по которому заемщик передал в залог автокран.

Однако позднее выяснилось, что еще до заключения этого дополнительного соглашения ЗАО «А.» передало данный автокран ООО «С.» по договору лизинга с условием о переходе права собственности на лизинговое имущество. ООО «С.» полностью выполнило свои обязательства по договору лизинга досрочно. Право собственности на спорное имущество перешло к ООО «С.» с момента исполнения всех обязательств по договору лизинга. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы за ООО «С.» признано право собственности на имущество в связи с досрочным исполнением обязательств по договору лизинга.

Банк обратился к ООО «С.» с иском об обращении взыскания на заложенное по договору имущество.

Суды в иске отказали, сославшись на позицию ВАС РФ. Исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога (п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге; далее – постановление № 10).

При этом суды исходили из того, что на момент передачи спорного имущества в залог банку право собственности на указанное имущество в судебном порядке было признано за ООО «С.».

Поэтому собственник имущества не знал и не должен был знать о том, что приобретаемое им имущество являлось предметом залога (постановление ФАС Московского округа от 1 ноября 2012 г. по делу № А41-18696/11определением ВАС РФ от 26 февраля 2013 г. № ВАС-1540/13 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Внимание! Если вещь передало в залог лицо, которое не являлось его собственником (или было неуправомоченно им распоряжаться), и об этом залогодержатель не знал и не должен был знать, то такой залогодержатель считается добросовестным.

Понятие добросовестного залогодержателя появилось в Гражданском кодексе РФ с 1 июля 2014 года. В связи с его добросовестностью залог такого имущества сохраняет свою силу (п. 2 ст. 335 ГК РФ).

Собственник заложенного имущества при этом получает права и несет обязанности залогодателя. Нужно отметить, что это защищает залогодержателей от недобросовестных залогодателей. Однако не защищает собственников имущества. Ведь собственник в случае, если его имущество будет заложено добросовестному залогодержателю без его ведома, окажется в неблагоприятной ситуации. Он будет вынужден нести обязанности залогодателя, желает он этого или нет.

Правило о сохранении залога в случае добросовестности залогодержателя имеет исключение – предмет залога выбыл из владения собственника. Это исключение означает, что залог движимого имущества не сохраняется, если вещь:

  • была утеряна до этого собственником или лицом, которому она была передана во владение;
  • была похищена;
  • выбыла из владения этих лиц иным путем помимо их воли.

До этих изменений если залогодателем оказывался не собственник имущества, то суд признавал такую сделку недействительной в любом случае: и в случае недобросовестности залогодержателя, и в случае его добросовестности (т. е. несмотря на то, что залогодержатель не знал о том факте, что залогодатель не имел прав на предмет залога) (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21 февраля 2012 г. по делу № А38-1318/2011определением ВАС РФ от 26 апреля 2012 г. № ВАС-4956/12 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке надзора; постановления ФАС Дальневосточного округа от 27 сентября 2011 г. № Ф03-4116/2011 по делу № А37-2221/2010Президиума ВАС РФ от 7 июня 2012 г. № 16513/11Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2013 г. № 09АП-11129/2013-ГК по делу № А40-102304/12-47-945).

Также, юристу залогодержателя нужно тщательно проверить предмет залога, в частности: был ли передан в залог весь объект недвижимости или только доля в праве на него.

Важно иметь в виду, что распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 ГК РФ).

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, которые предусматривает статья 250 Гражданского кодекса РФ.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников (п. 2 ст. 7 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке)).

Совет

В договоре залога нужно четко изложить действительную волю залогодателя, направленную на передачу в залог только доли в праве общей собственности на имущество или всего объекта недвижимости в целом.

Несоблюдение этого требования может привести к тому, что суд признает договор залога (ипотеки) или отдельные его пункты противоречащими действующему законодательству о залоге (об ипотеке).

Пример из практики: суд признал ничтожным условие договора ипотеки относительно переданной в залог доли

Банк (залогодержатель) и М. (залогодатель) заключили договор об ипотеке.

Пункты 1.1, 2.1 договора об ипотеке предусматривают, что М. (физическое лицо) в обеспечение своевременного исполнения обязательств ООО «М.» (заемщик) перед залогодержателем по заключенному между ними кредитному договору передает в залог залогодержателю ремонтно-механический цех.

ОАО «Д.», выступая в качестве кредитора М., обратилось в арбитражный суд с иском о недействительности (ничтожности) договора об ипотеке. По его мнению, договор об ипотеке заключен в отношении всего здания цеха без участия и в отсутствие согласия остальных долевых собственников. При этом он как кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей долевой собственности.

Суд выявил, что М. является одним из долевых собственников объекта недвижимости, поименованного в договоре ипотеки.

Буквально толкуя содержание пункта 2.1 договора ипотеки, суд пришел к выводу о передаче М. в залог всего объекта недвижимости (здания ремонтно-механического цеха), а не доли в праве собственности на него. При этом согласия других собственников этого имущества на передачу в залог всего здания цеха вопреки требованиям статьи 246 Гражданского кодекса РФ, статьи 7 Закона об ипотеке в деле не имеется. Вместе с тем, оценив содержание преамбулы договора, пунктов 2.2, 3.1 договора ипотеки, выписки из ЕГРП, в которых содержатся указания об обременении только в отношении доли М., суд счел, что действительная воля сторон была направлена на передачу в залог принадлежащей М. доли в праве общей собственности.

Суд сделал вывод о несоответствии Закону об ипотеке (ничтожности) условия, согласованного сторонами в пункте 2.1 договора, относительно переданной в залог доли 72283/100000 в здании ремонтно-механического цеха (постановление ФАС Дальневосточного округа от 28 января 2013 г. № Ф03-6227/2012 по делу № А73-6068/2011).

Гражданский кодекс РФ допускает возможность залога имущества, которое принадлежит залогодателю не только на праве собственности, но и на ином вещном праве (п. 2 ст. 335 ГК РФ). В частности, предприятие не вправе отдавать в залог или иным способом распоряжаться принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения недвижимым имуществом без согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ). То есть недвижимое имущество передается в залог только с согласия собственника этого имущества.

Если для отчуждения имущества требуется согласие (разрешение) другого лица либо уполномоченного органа, то нужно получить согласие или разрешение на передачу имущества в залог. Исключением являются случаи, когда залог возникает в силу закона (п. 3 ст. 335 ГК РФ).

При заключении договора залога с унитарными предприятиями необходимо соблюдать правила статьи 23 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях». Этой статьей предусмотрено, что решение о совершении крупной сделки по передаче имущества в залог принимается с согласия собственника имущества унитарного предприятия.

Следовательно, залогодержателю нужно проверить права залогодателя на предлагаемое в залог имущество – может ли он отдавать такое имущество в залог. При этом можно руководствоваться теми же правилами, которые стоит соблюдать при покупке объекта недвижимости.

Внимание! Договор залога может быть признан судом недействительным также в связи с превышением залогодателем полномочий на совершение сделки по залогу имущества организации.

Если полномочия органа управления организации-залогодателя на совершение сделок ограничены ее учредительными документами и при ее совершении такой орган вышел за пределы этих ограничений, то суд может признать такой договор залога недействительным (п. 1 ст. 174 ГК РФ).

Поэтому юристу залогодержателя нужно проверить полномочия лиц, которые подписывают от имени организации договор залога. Для этого нужно посмотреть учредительные документы должника-залогодателя.

Какие условия обязательно должен содержать договор залога

В договоре о залоге нужно согласовать (п. 1 ст. 339 ГК РФ):

  • предмет залога;
  • существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом.

Стороны также могут предусмотреть в договоре залога условия:

  • о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда;
  • или о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Как можно описать предмет залога в договоре

1 июля 2014 года отменены требования к описанию предмета договора залога товаров в обороте. До этих изменений в качестве существенных условий договора залога товаров в обороте закон предусматривал:

  • вид заложенного товара и иные его родовые признаки;
  • общую стоимость предмета залога;
  • место, в котором он находится;
  • виды товаров, которыми может быть заменен предмет залога.

Теперь стороны смогут определить товары в обороте посредством указания родовых признаков товаров и места их нахождения в определенных зданиях, помещениях или на земельных участках (ст. 357 ГК РФ).

Кроме того, с 1 января 2015 года предмет залога можно описать общим образом, в том числе указать на залог:

  • всего имущества залогодателя;
  • определенной части имущества;
  • либо имущества определенного рода и типа.

Такая возможность появится для договоров, залогодателем в которых выступает лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность.

Иными словами, в предпринимательских отношениях залогодатель может передавать в залог все свое имущество, нет необходимости его подробно описывать и конкретизировать.

Предмет залога можно описать в общем виде и любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания. В договоре залога достаточно будет указать на род и тип имущества (п. 2 ст. 339 ГК РФ). То есть в таких случаях соответствующее обязательство или предмет залога будут определяться на момент обращения взыскания на предмет залога.

Ранее при отсутствии в договоре залога характеристик заложенного имущества суды могли признать договор залога незаключенным в связи с несогласованностью предмета договора залога.

Положения о возможности описания в договоре залога предмета залога путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенных рода или вида будут применяться с 1 января 2015 года.

Внимание! С 1 июля 2014 года из перечня существенных условий договора залога исключена оценка предмета залога, а также указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество

Цена заложенного имущества не является существенным условием договора залога (ст. 339 ГК РФ). Это позволит сторонам сэкономить денежные средства и время на проведение оценки перед заключением договора залога.

Однако стоимость предмета залога, в пределах которой залогодержатель получает удовлетворение, указывать нужно. Согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания (ст. 340 ГК РФ).

При этом изменение рыночной стоимости предмета залога не является основанием для изменения или прекращения залога. Это правило будет действовать, только если иное не предусматривает закон или договор (п. 2 ст. 340 ГК РФ).

По умолчанию заложенное имущество остается у залогодателя (ст. 338 ГК РФ). Стороны могут по-другому урегулировать этот вопрос в договоре, но это вовсе не обязательно.

Как правильно указать в договоре на обеспеченное залогом обязательство

При определении основного обязательства в договоре залога стороны вправе:

  • указать на обеспечение всех существующих или будущих обязательств в пределах определенной суммы (если залогодателем является лицо, которое осуществляет предпринимательскую деятельность);
  • отослать к договору, из которого возникло обязательство, обеспечиваемое залогом.

Таким образом, стороны договора залога могут просто сделать ссылку в договоре залога на основной договор (например, на кредитный договор).

Эта отсылка будет считаться достаточной, чтобы признать, что стороны согласовали в договоре залога условия об обеспечиваемом обязательстве (ст. 339 ГК РФ).

Указанные изменения отразили уже существующую позицию судебной практики о возможности отсылки к основному договору. Следовательно, в Гражданский кодекс РФ тем самым переносится подход, который уже действовал на практике (п. 43 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Вместе с тем, ранее судебная практика разграничивала порядок описания обязательства в договоре, когда залогодателем являлся сам должник и третье лицо. В частности, в случаях, когда залогодателем является сам должник, то условия об обязательстве, обеспеченном залогом, считались согласованными, если в договоре имелась отсылка к основному договору.

В тех же правоотношениях, в которых залогодателями выступало третье лицо, нужно было указывать все существенные условия основного договора в самом договоре залога (п. 43 постановления № 6/8,постановление ФАС Поволжского округа от 24 февраля 2010 г. по делу № А55-19286/2008определение ВАС РФ от 10 июня 2010 г. № ВАС-5161/10).

Таким образом, в настоящее время в связи с внесением с 1 июля 2014 года изменений в залоговое законодательство эти различия не имеют значения. Сделать отсылку к основному договору для описания обязательства, обеспеченного залогом, можно и в том случае, если залогодателем является сам должник, и если залогодателем является третье лицо. В любом случае это будет правомерным и не повлечет признания договора залога незаключенным по причине несогласованности его условий.

Если в договоре залога отсутствуют существенные условия, установленные законом, это является основанием для признания его незаключенным. Это приведет к тому, что залогодержатель не сможет обратить взыскание на предмет залога. Так, суд отклонил требование залогодержателя об обращении взыскания по договорам залога по причине признания этих договоров незаключенными (постановление ФАС Поволжского округа от 24 февраля 2010 г. по делу № А55-19286/2008,определением ВАС РФ от 10 июня 2010 г. № ВАС-5161/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 ноября 2012 г. по делу № А45-16045/2011).

В какой форме заключается договор о залоге

Договор о залоге заключается в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Если же правила о форме договора залога не соблюсти, то это повлечет его недействительность (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

При этом с 1 июля 2014 года требование о государственной регистрации договора о залоге недвижимости отменено. Это следует из пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ, который установил, что правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Законе об ипотеке, не подлежат применению к договорам ипотеки, которые будут заключаться после вступления в силу новой редакции Гражданского кодекса РФ (т. е. после 1 июля 2014 года).

Таким образом, для ипотеки, как и для многих других сделок с недвижимостью, устранили чрезмерные требования по регистрации договора.

В свою очередь, залог движимого имущества с 1 июля 2014 года может быть учтен путем направления уведомлений о залоге для регистрации залога нотариусом в реестре уведомлений о залоге такого имущества (п. 4 ст. 339.1 ГК РФст. 103.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных ВС РФ 11 февраля 1993 г. № 4462-1). С этой же даты признан утратившим силу Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» и, соответственно, прекратили действие все правила, которые содержатся в нем, о залоге движимого имущества.*

Как включить условие о залоге в основной договор

Вместо того чтобы оформлять два договора, стороны вправе включить условие о залоге в основной договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство (такое возможно только в случае, когда залогодателем выступает должник по основному договору. Если залогодателем будет третье лицо, то договор залога должен быть заключен отдельно).

Законодательство не запрещает хозяйствующим субъектам заключать смешанные договоры (п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке).

Судебная практика также показывает, что такой договор будет считаться смешанным (кассационное определение Тюменского областного суда от 30 ноября 2011 г. по делу № 33-6079/2011постановление ФАС Поволжского округа от 28 февраля 2007 г. по делу № А55-5193/2005-18).

К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (ст. 421 ГК РФ).

Если же в основной договор стороны включат, например, условие «должник в обеспечение своих обязательств по договору предоставляет залог, что оформляется договором залога», то такой договор не будет считаться смешанным. В этом случае основной договор только предусматривает обязанность должника заключить договор залога. Как показывает судебная практика, указание в основном соглашении на обеспечение его исполнения залогом не меняет правовой природы этого соглашения и не делает такое соглашение смешанным (постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2009 г. по делу № А33-1613/2009, ФАС Московского округа от 17 декабря 2008 г. № КГ-А41/11883-08 по делу № А41-6919/08). Установленная в основном договоре обязанность оформить договор залога не делает основной договор смешанным (постановление ФАС Поволжского округа от 28 февраля 2007 г. по делу № А55-5193/2005-18).

Как предотвратить риски, связанные с последующим залогом

Гражданский кодекс РФ допускает возможность последующего залога (ст. 342 ГК РФ). То есть ситуацию, когда имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований. Возможность последующего залога недвижимости предусматривают также статья 43 Закона об ипотеке.

Так возникает неоднократный залог одного и того же имущества. При этом требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 Гражданского кодекса РФ. То есть он должен сообщить залогодержателям все существенные условия договора залога. Если залогодатель этого не сделает, то он отвечает за убытки, причиненные залогодержателям. Исключение из этого правила возможно, только если залогодатель сможет доказать, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах (п. 3 ст. 342 ГК РФ).

Внимание! С 1 июля 2014 года залогодержатель утратил право предусмотреть в договоре запрет на последующий залог

Запрет на последующий залог может содержаться только в законе, но не в соглашении сторон (п. 2 ст. 342 ГК РФ).

При этом сторонам договора залога закон предоставляет право определить условия, на которых залогодатель вправе заключить последующий договор залога. Нарушение этих условий договора залога влечет следующие последствия:

  • предшествующий залогодержатель вправе требовать от залогодателя возмещения убытков,
  • требования последующего залогодержателя к залогодателю удовлетворяются с учетом условий предшествующего договора залога (при условии, что залогодержатель по последующему договору недобросовестный – то есть что он знал или должен был знать о нарушении),
  • предшествующий залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.

Таким образом, нарушая условия, которые установлены для заключения последующего договора залога, залогодатель рискует тем, что предшествующий залогодержатель потребует у него возмещения убытков, а последующий залогодержатель потребует все равно удовлетворения своих требований на условиях, установленных предшествующим договором залога.

Причем с 1 июля 2014 года можно изменить старшинство залогов (т. е. соотношение предшествующего и последующего залогов), которое установлено законом. По общему правилу старшинство залогов зависит от момента их возникновения: последующим считается тот залог, который возник позже. Для того чтобы изменить старшинство залогов, нужно заключить соглашение, где и закрепить такое старшинство.

Есть два варианта – соглашение можно заключить:

  • между одними только залогодержателями;
  • между залогодержателями и залогодателем.

В любом случае это соглашение не должно затрагивать права третьих лиц, которые не являются сторонами соглашения (ст. 342 ГК РФ).

Также закон устанавливает правило, что в случае обращения взыскания на заложенное имущество предшествующим залогодержателем последующий залогодержатель также вправе потребовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного последующим залогом. А в случае если должник не исполнит это требование, обратить взыскание на заложенное имущество одновременно с предшествующим залогодержателем (п. 2 ст. 342.1 ГК РФ).

Причем залогодатель и последующий залогодержатель могут ограничить право такого залогодержателя потребовать от должника досрочного исполнения обязательства.

Однако если последующий залогодержатель не воспользовался правом потребовать досрочного исполнения обязательства или данное право было ограничено соглашением, то последующий залог прекращается.

Исключением являются случаи, когда оставшегося после обращения взыскания предшествующим залогодержателемзаложенного имущества будет достаточно для удовлетворения требования последующего залогодержателя (п. 4 ст. 342.1 ГК РФ).

Если заключено несколько договоров залога товаров в обороте, то для определения первоначального и последующего залогодержателей действует правило: право залога по договору залога товаров в обороте возникает не в момент заключения договора, а с момента исполнения залогодержателем обязанности по передаче залогодателю денежных средств, обязательство по возврату которых обеспечивается данным залогом (постановление Президиума ВАС РФ от 25 декабря 2012 г. № 10292/12).

Как урегулировать ответственность залогодержателя

Законодательство о залоге предусматривает, что залогодержатель отвечает за полную утрату или повреждение переданного ему предмета залога. Такие последствия наступают, если залогодержатель не докажет, что может быть освобожден от ответственности в соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса РФ (т. е. в результате действия непреодолимой силы).

Он отвечает за утрату предмета залога в размере его рыночной стоимости, а за его повреждение – в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась, независимо от суммы, в которую был оценен предмет залога по договору.

Если же в результате повреждения предмета залога он изменился настолько, что не может быть использован по прямому назначению, залогодатель имеет право от него отказаться и потребовать возмещение за его утрату. Более того, в договоре может быть предусмотрена обязанность залогодержателя возместить залогодателю и иные убытки, причиненные утратой или повреждением предмета залога (п. 2 ст. 344 ГК РФ).

Совет

Поскольку Гражданский кодекс РФ предусматривает диспозитивную норму, которую стороны вправе изменить своим соглашением, то залогодержателю выгодно исключить из договора залога обязанность о возмещении залогодателю иных убытков, причиненных утратой или повреждением заложенного имущества (абз. 4 п. 2 ст. 344 ГК РФ).

В каком размере предусмотреть в договоре залога обеспечение обязательства

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности (ст. 337 ГК РФ):

  • проценты и неустойку;
  • возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения;
  • возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи
  • возмещение расходов по взысканию и реализации предмета залога.

Стороны в договоре могут установить размер требований полностью либо уменьшить его. Для залогодержателя более выгодно, если в договоре залога будет наиболее полным образом прописан объем требований, который обеспечивает заложенное имущество.

Имеет смысл включить в это условие проценты, неустойку, возмещение убытков, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию и реализации. Перечень можно оставить открытым: в таком случае, если впоследствии появится необходимость учесть еще что-либо, у залогодержателя будет такая возможность.

Пример того, как в договоре залога можно определить объем обеспечиваемых требований

В одном из судебных споров стороны сослались на такую формулировку заключенного между ними договора: «... предметом залога обеспечивается исполнение обязательств по Кредитному договору. В том числе: погашение основного долга, процентов за пользование кредитными ресурсами, неустоек и т. п.» (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2012 г. по делу № А65-25368/2011).

В другом случае стороны практически полностью продублировали в договоре залога статью 337 Гражданского кодекса РФ: «Залог обеспечивает требования залогодержателя по кредитному договору в том объеме, какой он имеет к моменту удовлетворения, в частности, основной долг, проценты, повышенные проценты, комиссии, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, пени, штрафы, а также возмещение расходов по взысканию» (постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июля 2011 г. по делу № А66-5525/2010).

Внимание! Закон о банкротстве предусматривает специфику удовлетворения требований залоговых кредиторов в части неустоек и иных санкций за неисполнение обязательства.

Такие требования подлежат удовлетворению после погашения основной задолженности и причитающихся процентов (п. 3 ст. 137 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве); далее – Закон о банкротстве). В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 17постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее – постановление № 58), данная норма исключает погашение требований по санкциям, в том числе и обеспеченным залогом имущества должника, до погашения всех включенных в реестр требований кредиторов по основному долгу и процентам.

На особый порядок погашения требований залогового кредитора из выручки от реализации заложенного имущества указано в пункте 2 статьи 138 Закона о банкротстве, согласно которому из выручки от реализации заложенного имущества на погашение требований кредитора направляется сумма, не превышающая основную сумму задолженности и причитающихся процентов.

Таким образом, с учетом специфики законодательства о банкротстве требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству в части неустойки не подлежат включению в реестр как требования, обеспеченные залогом имущества должника (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2012 г. по делу № А65-24716/2010).

Как можно реализовать права залогодержателя в случае банкротства должника (залогодателя)

Залогодателю важно знать, что в соответствии с пунктом 1 статьи 18.1 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается.

В этом случае требования залогодержателя по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, подлежат включению в реестр требований кредиторов и удовлетворяются в порядке, который предусматривает статья 138 Закона о банкротстве.

При этом если суд не рассматривал ранее требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество, то суд при установлении требований кредитора проверяет (абз. 2 п. 1 постановления № 58):

  • возникло ли право залогодержателя в установленном порядке (имеется ли надлежащий договор о залоге, наступили ли обстоятельства, влекущие возникновение залога в силу закона);
  • не прекратилось ли оно по основаниям, предусмотренным законодательством;
  • имеется ли у должника заложенное имущество в натуре (сохраняется ли возможность обращения взыскания на него).

Анализ арбитражной практики показывает, что при рассмотрении вопроса об установлении и о включении в реестр требований конкурсных кредиторов, обеспеченных залогом имущества должника, суды руководствуются указанными выше разъяснениями.

Пример из практики: суд удовлетворил иск залогодержателя о включении в реестр требований кредиторов должника его требований как обеспеченных залогом имущества по договору ипотеки

ОАО «С.» (банк, кредитор) обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении в третью очередь реестра требований кредиторов должника – ООО «Р.» требований в сумме 52 194 323,29 руб. как обеспеченных залогом имущества должника по договору ипотеки.

Суды удовлетворили требование кредитора по следующим основаниям:

  • договор ипотеки заключен в установленном законом порядке и прошел государственную регистрацию;
  • данный договор ипотеки не признан недействительным;
  • одним из предметов залога по договору ипотеки явился объект недвижимости – незавершенное строительство «Э.». Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ООО «Р.» и не оспорено в судебном порядке;
  • пункт 20 постановления № 58 разъясняет, что размер требования залогодержателя в деле о банкротстве определяется как сумма денежного удовлетворения, на которое может претендовать залогодержатель за счет заложенного имущества, но не свыше оценочной стоимости данного имущества;
  • в рассмотренном деле сумма требования банка о включении в реестр ООО «Р.» как обеспеченного залогом меньше стоимости заложенного имущества.

Таким образом, у судов имелись правовые основания для включения спорного требования в реестр требований кредиторов должника (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22 февраля 2013 г. по делу № А43-33569/2011).

Как в договоре залога прописать порядок реализации заложенного имущества, выгодный залогодержателю

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (п. 1 ст. 348 ГК РФ).

По общему правилу требования кредитора удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (п. 1 ст. 349 ГК РФ). Однако возможно взыскание и без судебного решения. Для этого залогодатель и залогодержатель должны заключить соглашение об обращении взыскания на имущество без обращения в суд. Стороны вправе включить условие о внесудебном порядке обращения взыскания непосредственно в договор залога (п. 24 ст. 349 ГК РФ).

Если договор залога, который содержит условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, стороны нотариально удостоверили, то обратить взыскания на имущество можно по исполнительной надписи нотариуса, то есть также без обращения в суд. Это следует из пункта 6 статьи 349 Гражданского кодекса РФ.

В каких случаях взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда

К таким случаям относятся следующие (п. 3 ст. 349 ГК РФ):

  • предметом залога является единственное жилое помещение гражданина, кроме случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке (до 1 июля 2014 года судебный порядок обращения взыскания применялся к любым жилым помещениям);
  • предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
  • залогодатель – физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;
  • заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества (соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями может быть предусмотрено иное);
  • имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким залогодержателям (за исключением случая, когда соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания).

Таким образом, что касается жилых помещений, то с 1 июля 2014 года судебный порядок обязателен только при обращении взыскания на единственное жилое помещение гражданина, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке (п. 3 ст. 349 ГК РФ). Таким образом, остальные жилые помещения залогодателя-гражданина могут быть реализованы как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Закон может установить иные случаи, в которых обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается.

Какие вопросы нужно согласовать в соглашении о внесудебном обращении взыскания на предмет залога

Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать (п. 7 ст. 349 ГК РФ):

  • указание на один способ или несколько способов реализации заложенного имущества;
  • стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения.

В случае если соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество предусматривает несколько способов реализации имущества, то право выбора способа реализации принадлежит залогодержателю (при условии, что соглашением не предусмотрено иное).

Следовательно, возможны три варианта обращения взыскания на заложенное имущество:

  • в договоре отсутствуют условия о порядке обращения взыскания. В таком случае обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется в порядке, установленном судом, путем проведения публичных торгов;
  • в договоре залогодатель и залогодержатель прописали порядок судебного взыскания;
  • стороны согласовали внесудебный порядок взыскания.

Вместе с тем, если даже стороны согласовали внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога, то залогодержатель все равно вправе предъявить требование об обращении взыскания на заложенное имущество в суд. В этом случае залогодержатель будет нести дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке. Избежать этих расходов удастся, только если залогодержатель докажет, что обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке не состоялось в связи с действиями залогодателя или третьих лиц (п. 1 ст. 349 ГК РФ).

Внимание! С 1 июля 2014 года закон расширил перечень имущества, за счет которого залогодержатель может получить удовлетворение обеспеченного требования.

Залогодержатель может в преимущественном порядке получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет:

  • страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества (если утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые отвечает залогодержатель);
  • причитающегося залогодателю возмещения, которое предоставляется взамен заложенного имущества (в частности, если право собственности залогодателя на предмет залога прекращается по основаниям и в порядке, установленным законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации и т. д.);
  • причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами (например, арендная плата);
  • имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога (т. е. право в отношении того, что залогодатель должен получить от третьего лица по данному обязательству).

При этом залогодержатель вправе предъявить указанные требования не только к залогодателю, как это было ранее, но и к лицу, которое обязано уплатить денежную сумму или передать имущество, то есть непосредственно к обязанному лицу (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

Какие способы реализации имущества предлагает закон

Залогодержатель вправе реализовать заложенное имущество следующими способами (ст. 350 и 350.1 ГК РФ):

  • продать заложенное имущество с публичных торгов;
  • оставить предмет залога за собой по цене и на условиях соглашения об обращении взыскания, но не ниже рыночной стоимости;
  • продать предмет залога другому лицу, но не ниже рыночной стоимости.

При этом оставить предмет залога за собой или продать его другому лицу можно при реализации заложенного имущества:

  • в судебном порядке только в тех случаях, когда это прямо предусмотрено в законе или в соглашении об обращении взыскания на заложенное имущество;
  • во внесудебном порядке, если залогодатель осуществляет предпринимательскую деятельность и эти способы реализации стороны предусмотрели в соглашении об обращении взыскания на заложенное имущество.

При реализации предмета залога залогодержатель и иные лица должны принимать меры, которые необходимы для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога.

Кроме того, на эти лица возложена обязанность возместить убытки, которые они причинили в результате неисполнения такой обязанности.

Реализация заложенного имущества во внесудебном порядке допускается не ранее чем через десять дней с момента получения залогодателем и должником уведомления залогодержателя или нотариуса о начале обращения взыскания на предмет залога (если иной срок не предусмотрен законом, а также если больший срок не установили в соглашении залогодержатель и залогодатель). Кроме того, в случаях, предусмотренных банковским законодательством, реализация заложенного движимого имущества возможна до истечения этого срока. Это допускается при условии, если имеется существенный риск значительного снижения стоимости предмета залога по сравнению с ценой реализации (начальной продажной ценой), которая указана в уведомлении.

При реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, с публичных торгов, судебный пристав – исполнитель направляет залогодержателю, залогодателю и должнику по основному обязательству уведомление о торгах не позднее чем за десять дней до даты проведения торгов. Такие правила о сроках реализации предмета залога и направления уведомления предусматривают пункт 8 статьи 349 и пункт 1 статьи 350.2 Гражданского кодекса РФ.

Внимание! Если нарушение обязательства незначительно, то обратить взыскание на заложенное имущество не удастся.

Взыскание на заложенное имущество не будет обращено в том случае, когда на него распространяется статья 348 Гражданского кодекса РФ. В частности, названная статья предусматривает, что не допускается обращение взыскания на заложенное имущество, если:

  • допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно;
  • размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Одновременно закон уточняет: если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

  • сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5 процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;
  • период просрочки исполнения обязательства составляет менее трех месяцев.

При этом о незначительности нарушения и несоразмерности требований стоимости заложенного имущества может заявить только залогодатель в качестве возражения против иска об обращении взыскания на заложенное имущество (п. 19 постановления № 10).

Возможность обращения взыскания на заложенное имущество определяется по состоянию на дату разрешения соответствующего требования, а не на момент возникновения залогового обязательства (постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 января 2011 г. по делу № А56-63917/2009).

Залогодержатель может получить удовлетворение не только путем обращения взыскания на заложенное имущество – он вправе обратить взыскание и на другое имущества залогодателя. Такая возможность существует только в том случае, если залогодатель и должник – одно и то же лицо (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29 апреля 2010 г. по делу № А28-12040/2009). Если же залогодателем является третье лицо, то на его имущество взыскание обращено быть не может.

Как реализовать предмет залога, если должник-залогодатель обанкротился

В случае банкротства продажу заложенного имущества осуществляет конкурсный управляющий должника (п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве). При этом порядок и условия проведения торгов определяет конкурсный кредитор (залогодержатель), требования которого обеспечивает залог реализуемого имущества.

Кредитор-залогодержатель, требования которого обеспечены залогом, должен установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

В случае разногласий между конкурсным кредитором-залогодержателем по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве.

По результатам рассмотрения этого заявления суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога (абз. 4 п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве).

Пример из практики: суд разрешил разногласия залогодержателя и конкурсного управляющего в пользу большей цены имущества, выставляемого на торгах, с целью получения максимальной выручки

Определением суда в реестр требований кредиторов ЗАО «С.» (должник) были включены требования банка-залогодержателя в сумме 8 605 606,42 руб. в качестве требований, обеспеченных залогом имущества должника.

Конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением об установлении начальной цены реализации имущества, являющегося предметом залога. Суд утвердил начальную продажную цену выставляемого на торги имущества должника в сумме 30 733 315 руб.

Банк обратился в кассационный суд с жалобой и просил принять новый судебный акт об утверждении начальной продажной цены выставляемого на торги имущества в сумме 18 324 000 руб.

Кассационный суд оставил определение арбитражного суда первой инстанции без изменения, указав следующее. В материалы дела представлено два отчета об оценке предмета залога. Согласно одному отчету об оценке рыночной стоимости рыночная стоимость объектов недвижимости должника определена в размере 18 324 000 руб. В соответствии со вторым отчетом об оценке, которое составило другое агентство, начальная цена продажи имущества должника определена в сумме 30 733 315 руб.

При определении начальной продажной цены залогового имущества суд принимает во внимание положения статей 2126129139142 Закона о банкротстве. Основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику.

Суд в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника определил начальную продажную цену предмета залога с учетом имеющихся в материалах дела актов оценки в сумме 30 733 315 руб. (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 ноября 2010 г. по делу № А79-4194/2009определением ВАС РФ от 23 июня 2010 г. № ВАС-7870/10 отказано в передаче этого дела для пересмотра в порядке надзора)».

07.06.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.