Приобретение участка

24

Вопрос

Общество является собственником большого числа офисных помещений в административном здании (именно помещений, а не доли). А 4 не больших помещения, закреплены за Учреждением ФБУ "ТФГИ по Центральному федеральному округу" на праве оперативного управления, на основании распоряжения Территориального управления Росимущества в Ивановской области. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.07.2010 № 537 согласование распоряжения объектом федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за ФБУ "ЦФГИ по Центральному Федеральному единому округу" осуществляется Федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится учреждение - Федеральное агентство по недропользованию. Руководитель Территориального управления на наш запрос о возможном выкупе помещений или совместном оформлении земельного участка в собственность под зданием ответил следующее: " Вопрос оформления в собственность Обществу земельного участка под зданием по указанному адресу возможно решить только после отчуждения из собственности Российской Федерации этих 4-х помещений". Вопрос. В настоящее время помещения пустуют, Общество переживает, что вдруг кто-то сдаст помещения в аренду. Вопрос. Каким образом можно решить вопрос или подтолкнуть к решению вопроса об инициировании вопроса приватизации данных помещений или совместном участии в выкупе земельного участка. Общество через суд уменьшило кадастровую стоимость земельного участка с целью приобретения в собственность земельного участка под зданием. Однако требуется согласие второго лица - Российской Федерации. Как быть? И возможно ли подать заявление об инициировании процесса приватизации данных помещений для приобретения их в дальнейшем в собственность. Только получается, что всё равно их будут продавать через торги, ведь преимущественное право здесь не действует, так?

Ответ

Процедура инициирования процесса приватизации федерального имущества законом не предусмотрена. Заинтересованное лицо может направить в уполномоченный орган предложение о рассмотрении вопроса приватизации помещений путем включения в план приватизации и проведения торгов, в соответствии с ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ

Дело в том, что выкуп федерального имущества (в т.ч. помещений), по общему правилу возможен только на общих основаниях, установленных ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ, путем участия в конкурсе или аукционе (преимущественное право выкупа у собственника остальных помещений в здании отсутствует).

Данные требования предусматривают, что для приватизации имущества, оно должно быть включено в план приватизации федерального имущества, в соответствии со ст.14 ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ. Однако, обязать уполномоченный орган включить федеральное имущество в план приватизации, заинтересованное лицо не вправе.

Прямых рычагов, для того чтобы подтолкнуть уполномоченный орган к решению вопроса, нет.

Однако следует учитывать, что т.к. помещения в здании принадлежат одним лицам на праве собственности, а другим на праве оперативного управления, такой участок может быть предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Это следует из ч.3 ст.39.20 ЗК РФ. Таким образом, если уполномоченный орган не примет решение о приватизации, а учреждение (как владелец помещения на праве опер.управления), не оформит совместно с собственником, правоустанавливающие документы на земельный участок, учреждение может быть привлечено к ответственности по ст.7.1 КОАП РФ. Судебная практика по привлечению учреждений к ответственности по данной статье встречается – см. Постановление ФАС ВВО от 26.05.2006 № А11-18645/2005. Однако нельзя однозначно утверждать, что и привлечение учреждения к ответственности, ускорить процесс принятия решения о приватизации помещений. Хотя и собственник помещений в здании должен оформить права на участок, во избежание ответственности по ст.7.1 КОАП РФ – см. «Как оспорить штраф за самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ)».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как определить способ выкупа или получения в аренду земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

«Чтобы приобрести государственный или муниципальный земельный участок в собственность или аренду, мало иметь соответствующую потребность и достаточное количество денежных средств. Дело в том, что некоторые участки выкупить нельзя (их можно только взять в аренду), а некоторые можно получить только по итогам аукциона.

Поэтому перед тем, как обращаться в уполномоченные органы с заявлением о выкупе или о заключении договора аренды, необходимо определить:

  • можно ли вообще получить соответствующий участок в собственность (при наличии такой потребности) или он подходит только для аренды;
  • можно ли обойтись без торгов (аукциона) или они необходимы.

Только после этого можно приступать непосредственно к подготовке документов и обращаться в уполномоченные органы. Подробнее о каждом из способов приобретения и аренды участков см.:

Лицо хочет приобрести землю в собственность

По общему правилу порядок приобретения земельных участков из публичной собственности предполагает проведение торгов (в форме аукциона).

За плату без проведения торгов можно приобрести в собственность земельные участки:

  • образованные из земель, которые предоставлены в аренду для комплексного освоения территории;
  • на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них;*
  • образованные из участка, который предоставлен некоммерческой организации для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства;
  • находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим юридическим лицам;
  • для крестьянских (фермерских) хозяйств или сельскохозяйственных организаций;
  • образованные из земель, которые предоставлены некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства;
  • предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду гражданину или юридическому лицу (приобрести может этот гражданин или это юридическое лицо).

Весь список случаев, при которых возможно приобрести земельный участок без торгов, указан в подпунктах 1–10 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ.

Кроме того, приобрести земельный участок в собственность без торгов может (п. 6 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ):

  • лицо, которое подало единственную заявку на участие в аукционе;
  • заявитель, признанный единственным участником аукциона;
  • заявитель, который один принял участие в аукционе.

Внимание! Приобрести государственную (муниципальную) землю, основным видом разрешенного использования которой является строительство зданий (сооружений), можно только в исключительных случаях

Такой земельный участок можно получить только на праве аренды (п. 2 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ).

Исключения из этого запрета составляют случаи, когда:

1) для приобретения участка не нужно участвовать в торгах (п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ);

2) происходит продажа земельного участка (ст. 39.18 Земельного кодекса РФ):

  • гражданам с торгов для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства на землях населенных пунктов, дачного хозяйства и садоводства;
  • гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления их деятельности.

Лицо хочет заключить договор аренды земельного участка

По общему правилу (как и в случае с выкупом), для того чтобы получить в аренду земельный участок из публичной собственности, необходимо участвовать в торгах (в форме аукциона).

Без торгов могут получить земельный участок в аренду (п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ):

  • организации для того, чтобы размещать объекты социально-культурного назначения, реализовывать масштабные инвестиционные проекты;
  • юридические лица для выполнения международных обязательств РФ;
  • организации для того, чтобы размещать объекты электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов;
  • крестьянские (фермерские) хозяйства и сельскохозяйственные организации;
  • граждане, которые имеют право приобрести землю в первоочередном или внеочередном порядке;
  • собственники зданий, сооружений, помещений в них и лица, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (могут арендовать участки, на которых расположены такие объекты);
  • лица, с которыми заключен договор о развитии застроенной территории;
  • граждане для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства;
  • граждане для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
  • недропользователи для проведения работ, связанных с пользованием недрами;
  • лицо, с которым заключено охотхозяйственное соглашение для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства;
  • лица для размещения водохранилищ и (или) гидротехнических сооружений;
  • религиозные организации и казачьи общества для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни.

Все основания, по которым участок можно получить в аренду без торгов, указаны в подпунктах 1–33 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Есть и дополнительные случаи, когда можно получить участки в аренду без торгов.

Так, граждане и юридические лица – арендаторы имеют право заключить новый договор аренды без торгов, если участок предоставлен (п. 3 ст. 39.6 ГК РФ):

  • гражданину или организации в аренду без торгов (кроме случаев, указанных в п. 1314 или 20 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ);
  • гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Арендаторы могут заключить новый договор аренды при наличии следующих условий:

  • заявление о заключении нового договора аренды заявитель подал до дня истечения срока прежнего договора;
  • исключительным правом на приобретение такого участка не обладает иное лицо;
  • ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, которые указаны в пунктах 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ;
  • на момент заключения нового договора есть основания для предоставления участка без торгов, договор аренды которого ранее заключен без торгов (подп. 1–30 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

Также закон дает право получить в аренду без проведения торгов земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства.

Это право предоставляется собственнику объекта незавершенного строительства однократно при наличии следующих условий:

  • право собственности на участок он приобрел по результатам торгов по продаже объекта, изъятого у предыдущего собственника, так как прекратил действие договор аренды участка;
  • уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды не заявил в суд требование об изъятии объекта либо суд отказал в удовлетворении требования, либо объект не был продан с торгов;
  • земельный участок не предоставлялся ни одному из предыдущих собственников объекта незавершенного строительства.

Во всех остальных случаях земельные участки предоставляются в аренду исключительно на торгах».

24.05.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.