Изъятие земельного участка

52

Вопрос

Индивидуальный предприниматель по договору купли - продажи приобрел в собственность земельный участок и полуразрушенный жилой дом, находящийся на этом земельном участке, с целью сноса дома, изменения вида разрешенного использования земельного участка и строительства на этом месте магазина. В договоре купли- продажи и в полученном в результате регистрации свидетельстве, какие либо обременения отсутствуют. После регистрации права ИП сносит полуразрушенный дом, снимает его с учета и заказывает проект для строительства магазина. Проектировщик пояснил, что земельный участок находится в границах территории объекта археологического наследия "Культурный слой г. Мурома, Х-XIX вв" и строительство необходимо согласовывать с государственной инспекцией по охране объектов культурного наследия. На письмо в госинспекцию по охране объектов культурного наследия с просьбой разъяснить возможность строительства был получен ответ: "Объект культурного наследия "Дом мещанина Иванова, 1860г." расположенный по адресу... является памятником градостроительства и архитектуры и зарегистрирован в списках вновь выявленных объектов культурного наследия на основании приказа от 01.07.2008 года. Вопросы 1. Грозит ли какая ответственность за снос данного дома, если ни каких обременений не зарегистрировано, собственник не был уведомлен о том, что дом является памятником? 2. Могут ли обязать ИП восстановить дом? Или какие еще возможны негативные последствия? 3. Если продать этот земельный участок, будут ли вопросы к новому собственнику, который решит построить там объект недвижимости?

Ответ

В данном случае имеется риск предъявления к бывшему собственнику ОКН иска об изъятии земельного участка, однако бывший собственник ОКН может избежать такой ответственности.

Дело в том, что в случае если собственник ОКН по своей вине уничтожил его, земельный участок, на котором он располагался, может быть безвозмездно изъят по решению суда в виде применения санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискации). Такое правило установлено в п.3 ст.54 Закона об ОКН. Этого наказания собственник объекта культурного наследия может избежать. Практических примеров такого изъятия в настоящее время нет.

Однако, если к собственнику объекта культурного наследия заявлен иск об изъятии у него земельного участка в связи с уничтожением объекта культурного наследия, то собственнику удастся избежать ответственности в том случае, если судом будет установлено, что собственник не знал и не мог знать о том, что данный объект являлся ОКН (см. например, постановление ФАС СЗО от 18.01.2013 № А05-5757/2012).

См. более подробно: «Что нужно знать собственнику объекта культурного наследия об ответственности за нарушение охранного обязательства».

Оснований для обязания бывшего собственника восстановить ОКН не усматривается, поскольку ОКН физически не существует, охранное обязательство с бывшим собственником подписано не было.

Продажа участка возможна. Претензии со стороны контрольных органов к новому собственнику не исключены, хотя каких-либо законных оснований для их удовлетворения не усматривается.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1.Что нужно знать собственнику объекта культурного наследия об ответственности за нарушение охранного обязательства

«Собственнику объекта культурного наследия необходимо помнить о том, что такой объект подлежит охране в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон об ОКН). Нарушение условий охранного обязательства, заключенного с органом охраны объектов культурного наследия, может повлечь за собой установленную в нем договорную ответственность. Однако при определенных условиях собственник может избежать ответственности.

В чем может быть выражена ответственность собственника за нарушение охранного обязательства

Ответственность за нарушение охранного обязательства для собственника объекта культурного наследия (далее – ОКН) может заключаться в следующем.

1. Взыскание неустойки (в виде пеней или штрафа)

Пример из практики: суд удовлетворил требование департамента культуры о взыскании с собственника объекта культурного наследия неустойки за нарушение охранного обязательства, приняв во внимание акты проверки, представленные департаментом

Между собственником объекта культурного наследия ООО «Р.» и департаментом культуры было подписано охранное обязательство.

В нем предусматривалась ответственность собственника за каждый случай нарушения требований охранного обязательства в виде неустойки.

Департамент культуры в ходе проверки установил (и это подтверждено актами), что собственник не выполнил взятые на себя обязательства.

В соответствии с условиями охранного обязательства департамент культуры начислил ООО «Р.» неустойку в сумме 25 тыс. руб., в том числе дважды за нарушение одного из пунктов охранного обязательства – 100 МРОТ, за нарушение другого пункта обязательства – 50 МРОТ, за нарушение третьего – 100 МРОТ.

ООО «Р.» от уплаты неустойки в добровольном порядке отказалось. Департамент в связи с этим обратился в суд с иском к ООО «Р.» о взыскании начисленной неустойки.

Суд удовлетворил требование, установив, что согласно актам проверки ООО «Р.» были допущены следующие нарушения:

– не были выполнены своевременные консервационные и реставрационные работы по воссозданию памятника, предусмотренные актом осмотра технического состояния памятника;

– не были приняты меры по сохранению объекта культурного наследия, направленные против дальнейшего его разрушения или повреждения;

– не были выполнены работы по разработке проектной документации.

За данные нарушения суд привлек ООО «Р.» к ответственности в виде неустойки в размере, соответственно, 10 тыс., 10 тыс. и 5 тыс. руб. (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 1 октября 2009 г. по делу № А82-4727/2009-35).

2. Обязание выполнить работы по сохранению принадлежащего собственнику объекта культурного наследия

Пример из практики: суд за нарушение охранного обязательства взыскал неустойку и обязал собственника в течение 30 дней выполнить работы по сохранению здания

Индивидуальный предприниматель являлся собственником объекта культурного наследия (здания). С ним было заключено охранное обязательство. Минкультуры России провело проверку соблюдения предпринимателем его условий и выявило шесть фактов нарушений по ним. В связи с этим Минкультуры России обратилось в суд с иском к предпринимателю о взыскании неустойки за нарушение условий охранного обязательства и возложении на него обязанности в 30-дневный срок устранить допущенные нарушения.

Суд иск удовлетворил, поскольку установил факты нарушений условий охранного обязательства, а также потому что предприниматель не представил суду доказательств отсутствия этих нарушений либо их совершения другим лицом (постановление ФАС Дальневосточного округа от 20 мая 2009 г. № Ф03-1477/2009).

3. Изъятие объекта культурного наследия (в т. ч. безвозмездное изъятие)

При определенных условиях орган охраны объекта культурного наследия вправе обратиться в суд с иском об изъятии его у собственника. Это может случиться в случае, если собственник объекта культурного наследия, включенного в реестр, либо земельного участка, в пределах которого располагается объект археологического наследия:

– не выполняет требований к его сохранению;

– совершает действия, которые угрожают сохранности данного объекта и влекут утрату им своего значения.

Такое правило установлено в пункте 1 статьи 54 Закона об ОКН.

Собственнику для защиты своих интересов стоит обратить внимание на судебную практику, при которой подобные иски не были удовлетворены. Важно отметить, что при этом государство должно выкупить данный объект (или земельный участок) либо организовать продажу с торгов.

Внимание! Законом предусмотрен случай, когда объект культурного наследия может быть изъят у собственника безвозмездно.

В случае если собственник ОКН по своей вине уничтожил его, земельный участок, на котором он располагался, может быть безвозмездно изъят по решению суда в виде применения санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискации).

Такое правило установлено в пункте 3 статьи 54 Закона об ОКН. Этого наказания собственник объекта культурного наследия может избежать. Практических примеров такого изъятия в настоящее время нет.

4. Административная ответственность

Собственник объекта культурного наследия, нарушая условия охранного обязательства, может понести административную ответственность, поскольку в таком случае он нарушает требования сохранения, охраны и использования объектов культурного наследия. Такая ответственность в зависимости от значения объекта культурного наследия (ст. 4 Закона об ОКН) установлена как на федеральном, так и на региональном уровне.

Пример из практики: суд отказал в признании незаконным и в отмене постановления о привлечении к административной ответственности, указав, что ее можно применить вместе с договорной ответственностью

Между комитетом по культурному наследию (далее – ККН) и комитетом по управлению имуществом (далее – КУ) было заключено охранное обязательство на здание. В ходе внеплановой проверки ККН установил, что ремонтные работы, предусмотренные в акте (приложении к охранному обязательству, далее – Акт), КУИ не произвел. В связи с этим ККН постановлением привлек КУИ к административной ответственности, предусмотренной статьей 18 Кодекса Ульяновской области об административных правонарушениях, в виде штрафа в размере 25 000 руб.

КУИ обратился с заявлением в суд о признании незаконным и об отмене данного постановления.

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требование КУИ, посчитал, что административная ответственность за нарушение условий охранного обязательства применяться не может, поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения (а значит, наказание должно быть ограничено лишь взысканием неустойки за нарушение охранного обязательства).

Президиум ВАС РФ посчитал данный вывод ошибочным и отказал в иске, сославшись на статью 61 Закона об ОКН, согласно которой за нарушение этого закона должностные лица, физические и юридические лица несут уголовную, административную и иную юридическую ответственность в соответствии с законодательством РФ. Поэтому невыполнение в установленный срок работ по ремонту ОКН, указанных в Акте, влечет как административную, так и иную юридическую ответственность (постановление Президиума ВАС РФ от 31 мая 2011 г. № 18125/10 по делу № А72-18405/2009).

Пример того, как собственник может быть привлечен к административной ответственности согласно региональному законодательству

ЗАО «М.» (далее – Общество) являлось собственником объекта культурного наследия (здания). Сотрудники Москомнаследия провели его проверку. По ее результатам был составлен акт. Было определено, что Общество установило без разрешения на фасаде здания камеры видеонаблюдения, без разрешения провело строительные работы по перепланировке подвальных помещений с возведением межкомнатных перегородок и не выполнило предписанные охранным обязательством историко-архивные и натурные исследования территории здания. Постановлением Москомнаследия (далее – Постановление) Общество было привлечено к ответственности по части 1 статьи 13.1 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях. Ему был назначен штраф в размере 500 тыс. руб.

Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным и об отмене Постановления. Суд в удовлетворении заявления отказал, поскольку по имеющимся в деле материалам установил, что Общество действительно провело работы (по установке камер и строительные) без соответствующих разрешений (постановление ФАС Московского округа от 1 апреля 2010 г. № КА-А40/2579-10 по делу № А40-218/09-96-2,определением ВАС РФ от 13 июля 2010 г. № ВАС-9466/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Как собственнику избежать ответственности за нарушение охранного обязательства

Несмотря на установленную в охранном обязательстве договорную ответственность, ее можно избежать при наличии определенных обстоятельств.

1. Собственник представил доказательства, свидетельствующие о том, что он не нарушал охранное обязательство

Например, собственник представил акт о проверке состояния объекта, датированный позже акта, составленного органом охраны объектов культурного наследия.

Пример из практики: суд отказал комитету в удовлетворении иска о взыскании с музея штрафа за невыполнение плана работ, предусмотренного охранным обязательством, поскольку музей представил суду акт более поздней проверки, согласно которому музей не допустил никаких нарушений условий охранного обязательства

Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее – Комитет) и музей заключили охранное обязательство по обеспечению музеем сохранности земельного участка, являющегося историческим памятником (далее – земельный участок).

Согласно акту осмотра технического состояния земельного участка (приложение к охранному обязательству), музей обязался выполнить в том числе следующие работы:

– произвести демонтаж ангара и хозяйственной площадки с восстановлением благоустройства;

– выполнить благоустройство песочницы на детской площадке в соответствии с проектом;

– произвести установку памятника;

– выполнить комплекс реставрационных работ по ограде в соответствии с разработанной и согласованной с Комитетом документацией.

Поскольку данные работы музей не выполнил, нарушив план, Комитет обратился в суд с иском к музею о взыскании 160 тыс. руб. штрафа за нарушение условий охранного обязательства. В качестве доказательства Комитет представил акт проверки от 3 февраля 2012 г. о невыполнении указанных работ.

Суд отказал Комитету в иске, приняв во внимание представленный музеем акт проверки юридического лица исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, уполномоченным в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, от 16 октября 2012 г.

Из текста данного документа (датирован позже, чем представленный Комитетом акт проверки) следовал вывод, что музей не нарушал обязательных требований в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны культурного наследия. Кроме того, суд принял во внимание истечение срока давности по отдельным заявленным Комитетом требованиям (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2013 г. по делу № А56-72398/2012).

2. Орган охраны объекта культурного наследия не представил достаточных доказательств нарушения охранного обязательства

Может получиться так, что орган по охране ОКН представит какие-то доказательства, но суд сочтет их недопустимыми (если они были составлены с ошибками). Например, акт проверки составлен одним сотрудником без привлечения свидетелей.

Пример из практики: суд отказал комитету в иске о взыскании штрафа за нарушение охранного обязательства, указав на то, что составленный в одностороннем порядке сотрудником комитета акт о проведенном через окно осмотре объекта не может быть принят судом в качестве надлежащего и допустимого доказательства факта нарушения охранного обязательства

Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее – Комитет) и ООО «П.» заключили охранное обязательство на нежилое помещение, являвшееся объектом культурного наследия (далее – помещение 6-Н).

Специалист Комитета произвел осмотр памятника «Дом политкаторжан», по итогам которого составил акт (далее – Акт). В Акте специалист Комитета указал следующее: «в помещении 6-Н ведутся строительные работы: через окно видно: группа рабочих производит работы по монтажу металлического каркаса и штукатурки стен. Данные виды работ не прописаны в охранном обязательстве [...] и производятся без согласования с [Комитетом]».

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета в суд с иском к ООО «П.» о взыскании с него 100 тыс. руб. штрафа за нарушение условий охранного обязательства.

Суд отказал в иске, указав на невозможность принять Акт в качестве доказательства заявленного Комитетом требования. Суд указал, что «составленный в одностороннем порядке сотрудником Комитета (заинтересованным лицом) в отсутствие представителей общества или понятых акт о проведенном через окно осмотре объекта правомерно не может быть принят в качестве надлежащего и допустимого доказательства факта нарушения ответчиком охранного обязательства (проведения работ). Иных доказательств нарушения [ООО "П."] охранного обязательства Комитетом в материалы дела не представлено».

Суд отметил, что комиссионная проверка соблюдения требований охранного обязательства, осмотр помещения с участием представителей ответчика или понятых (незаинтересованных лиц), фотофиксация нарушения Комитетом не проводились (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2012 г. по делу № А56-39786/2011).

Подробнее о требовании относимости и допустимости доказательств в арбитражном процессе см. Каким требованиям должны соответствовать доказательства, чтобы арбитражный суд их принял.

3. Орган охраны объектов культурного наследия заявил требования к собственнику по всему объекту, в то время как собственник должен отвечать только по обязательствам в рамках своей доли

Может получиться так, что орган охраны объектов культурного наследия заявит иск о взыскании неустойки за нарушение охранного обязательства в виде невыполнения работ, которые собственник должен был выполнить совместно с другими собственниками (пользователями) ОКН. Суд откажет в таком случае в удовлетворении требования, поскольку собственник несет ответственность только по своим обязательствам.

Пример из практики: суд отказал комитету в иске о взыскании неустойки за нарушение охранного обязательства, поскольку посчитал, что ответчик может нести ответственность за неисполнение обязательства только в части нарушения условий охранного обязательства, приходящихся на его долю

Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее – Комитет) и ФГУП «Р.» заключили охранное обязательство по обеспечению сохранности помещения, расположенного в выявленном объекте культурного наследия (далее – памятник), и участию в обеспечении его сохранности.

В соответствии с условиями акта осмотра технического состояния помещений (приложение к охранному обязательству) ФГУП «Р.» обязалось выполнить демонтаж технологического оборудования с фасадов здания, а также в соответствии с согласованным с Комитетом проектом провести ремонт помещения и реставрацию фасадов здания.

Актом проверки, составленным при участии представителей Комитета, было зафиксировано, что демонтаж технологического оборудования с фасадов здания ФГУП «Р.» не произвело.

Другим актом проверки было зафиксировано, что ФГУП «Р.» ремонт помещения в здании выполнило, а реставрацию фасадов – нет.

В связи с тем, что ФГУП «Р.» не выполнило работы, Комитет обратился в суд с иском о взыскании с ФГУП «Р.» штрафа за их невыполнение.

Суд в иске отказал, указав, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц) (п. 3 ст. 308 ГК РФ). Основанием к применению данной нормы, по мнению суда, явилось примечание, оговоренное в плане выполнения работ акта осмотра технического состояния помещений, о долевом участии ФГУП «Р.» с другими пользователями (собственниками) при выполнении работ с фасадами.

Таким образом, ФГУП «Р.» могло нести ответственность за неисполнение обязательства только в части нарушения условий охранного обязательства, приходящихся на его долю. Однако, как установил суд, охранным обязательством не были определены размер долевого участия, объем и условия осуществления работ, приходящихся на долю ФГУП «Р.». Суд отметил также, что другие пользователи (собственники) не являлись сторонами охранного обязательства.

Суд указал, что Комитет не доказал «возможность выполнения предусмотренных актом осмотра технического состояния помещений работ без участия других пользователей (собственников)». По мнению суда, условия охранного обязательства не позволяли установить объем обязанностей ФГУП «Р.», за невыполнение которых оно подлежало бы привлечению к ответственности в виде неустойки (штрафа).

Кроме того, суд отметил, что ФГУП «Р.» проявляло инициативу и предпринимало меры к согласованию действий по выполнению работ с другим пользователем. При этом Комитет не представил доказательств того, что он оказал содействие в достижении положительного результата относительно совместного выполнения работ пользователями объекта культурного наследия (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2012 г. по делу № А56-25030/2011).

4. Собственник отвечает только до момента прекращения охранного обязательства

Например, если ранее собственник объекта культурного наследия являлся его арендатором, тогда при начислении неустойки суд взыщет ее только до момента прекращения охранного обязательства арендатора.

Пример из практики: суд частично удовлетворил иск арендодателя о взыскании с бывшего арендатора (который стал собственником) пеней за просрочку выполнения работ, предусмотренных охранным обязательством, на объекте культурного наследия, несмотря на то что обязательство прекратило свое действие в связи с покупкой арендатором данного объекта, взыскав с него сумму неустойки, начисленной до момента прекращения охранного обязательства бывшего арендатора

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ, арендодатель) и ООО «М.» (арендатор, далее – Общество) заключили договор аренды нежилого помещения, расположенного в объекте культурного наследия.

Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее – КГИОП) и Общество заключили охранное обязательство.

Согласно условиям охранного обязательства Общество обязалось выполнять работы по сохранению помещения, предусмотренные актом осмотра технического состояния помещения, составляющим единое целое с охранным обязательством, актами текущего осмотра, предписаниями.

Согласно акту осмотра технического состояния указанного нежилого помещения (приложению № 1 охранного обязательства) было предусмотрено, что Общество обязуется в течение 12 месяцев со дня заключения охранного обязательства выполнить замену дверного заполнения по проекту, согласованному с КГИОП.

Работы по замене дверного заполнения Общество не выполнило. Стороны предусмотрели в охранном обязательстве, что за подобное нарушение орган охраны ОКН вправе взыскать пени в размере 500 руб. за каждый день просрочки выполнения каждого из видов работ.

Общество по договору купли-продажи, заключенному с КУГИ, приобрело ранее арендованное помещение в собственность и зарегистрировало право собственности на него.

Поскольку Обществом на дату истечения установленного срока не были завершены в полном объеме работы, предусмотренные актом осмотра технического состояния, КГИОП обратился в арбитражный суд с иском к Обществу о взыскании пеней за нарушение условий охранного обязательства.

Суд удовлетворил требование о взыскании пеней за период до момента прекращения охранного обязательства в связи с переходом права собственности на спорный объект к Обществу. Суд признал неправомерными доводы Общества о незаконности взыскания с него пеней ввиду того, что охранное обязательство прекратило свое действие в связи с изменением формы собственности на помещение.

Суд применил положения пункта 4 статьи 425 Гражданского кодекса РФ, указав, что «окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Поэтому неустойка [(в виде пени)], предусмотренная охранным обязательством и являющаяся формой имущественной ответственности за нарушение его условий, может быть взыскана с ответчика и по окончании срока действия охранного обязательства» (постановление ФАС Северо-Западного округа от 24 января 2012 г. по делу № А56-25024/2011).

Совет

В некоторых случаях суд может снизить размер взыскиваемой с собственника суммы неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ.

Штраф, предусмотренный охранным обязательством, является мерой ответственности по гражданскому законодательству и может быть уменьшен в соответствии с требованиями статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

См. подробнее видеосеминар Пределы снижения неустойки.

Например, в том случае, когда нарушение собственником охранного обязательства не повлекло за собой причинения убытков, разрушения или ухудшения объекта культурного наследия, отсутствовали существенные неблагоприятные последствия неисполнения в срок работ, предусмотренных охранным обязательством, что подтверждалось неоднократным перенесением сроков их выполнения по соглашению с органом охраны объектов культурного наследия (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2011 г. по делу № А56-56405/2010).

Для того чтобы суд снизил сумму неустойки, собственнику необходимо заявить об этом ходатайство и представить суду надлежащие доказательства указанных «смягчающих» обстоятельств. В качестве таких доказательств можно использовать акт осмотра объекта культурного наследия, составленный по результатам проверки органом его охраны, заключение независимой экспертизы, соглашение о перенесении сроков выполнения работ и т. д.

Какие основания позволят собственнику защититься по иску об изъятии объекта культурного наследия

1. На момент приобретения объект уже был в остро аварийном состоянии

Суд откажет госоргану в иске к собственнику об изъятии ОКН, если состояние объекта уже было аварийным на момент покупки. Тем более если при этом госорган не представит суду доказательств того, что после его приобретения состояние ОКН ухудшилось.

Пример из практики: суд отказал органу охраны в удовлетворении иска об изъятии объекта культурного наследия у его собственника, поскольку на момент его приобретения объект уже находился в остро аварийном состоянии

ОАО «Г.» приобрело объект культурного наследия (здание), находившийся в остроаварийном состоянии. О том, что на момент покупки объект был в таком состоянии, следовало из обмерочных чертежей (фотографий состояния объекта).

Впоследствии органом охраны объектов культурного наследия была проведена внеплановая проверка, по итогам которой был составлен акт. Согласно акту ОАО «Г.» не выполнило требований к сохранению объекта культурного наследия и его территории, содержало объект культурного наследия ненадлежащим образом. Это выразилось в отсутствии мер по консервации, а противоаварийные мероприятия угрожали сохранности ОКН и могли повлечь утрату им своего значения.

В связи с этим орган охраны объектов культурного наследия обратился в суд с иском об изъятии из собственности ОАО «Г.» объекта культурного наследия.

Суд в иске отказал, указав, что спорный объект ОАО «Г.» приобрело уже в остроаварийном состоянии, а истец не представил суду доказательств того, что после приобретения аварийное состояние объекта усугубилось по вине ОАО «Г.».

Суд не принял во внимание довод истца о том, что процент износа изменился с 69 до 83 процентов в результате ненадлежащего содержания ОАО «Г.» объекта культурного наследия, поскольку истец не представил доказательств того, что на момент приобретения объекта процент износа также составлял 69 процентов.

Кроме того, суд сделал вывод, что исковое требование было заявлено преждевременно, поскольку к моменту обращения органа охраны с иском не истекли установленные для ОАО «Г.» сроки выполнения мероприятий по восстановлению спорного объекта. Кроме того, суд отметил, что ОАО «Г.» представило ему соответствующие договоры на выполнение таких мероприятий и доказательства их исполнения.

Суд также учел, что ранее к ОАО «Г.» «со стороны уполномоченных государственных органов не предъявлялись претензии по поводу проведения мероприятий по сохранению объекта, а поэтому применение такой санкции, как изъятие объекта культурного наследия, является чрезмерным и не соответствующим доказанным обстоятельствам дела» (постановление ФАС Поволжского округа от 10 августа 2010 г. по делу № А65-28637/2009).

В аналогичном судебном примере суд указал, что «основанием для изъятия объекта может являться лишь такое нарушение установленных законом требований, связанных с владением объектом культурного наследия, которое реально угрожает его сохранности и сохранению им своего значения». Это следует из совокупности положений статьи 240 Гражданского кодекса РФ и статьи 54 Закона об ОКН (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2012 г. по делу № А56-17473/2011,постановлением ФАС Северо-Западного округа от 25 июня 2012 г. оставлено без изменений).

2. Собственник не знал, что объект является ОКН, и предупреждал госорган о намерении уничтожить объект

Если к собственнику объекта культурного наследия заявлен иск об изъятии у него земельного участка в связи с уничтожением объекта культурного наследия, то собственнику удастся избежать ответственности в том случае, если судом будет установлено, что собственник не знал и не мог знать о том, что данный объект являлся ОКН. Кроме того, на решение суда может повлиять целый ряд фактов. Например, собственник уведомил орган государственной власти о том, что намеревался уничтожить данный объект (например, разобрать здание ввиду его ветхости), и получил согласие на это.

Пример из практики: суд отказал Минкультуры России в иске об изъятии земельного участка ввиду уничтожения собственником объекта культурного наследия, поскольку посчитал, что собственник не знал и не мог знать о том, что уничтоженный объект являлся объектом культурного наследия

Индивидуальный предприниматель приобрел по договору купли-продажи, заключенному по результатам аукциона, объект культурного наследия (здание).

Впоследствии из-за ветхости здания предприниматель разобрал его. Минкультуры России, установив этот факт, обратилось в суд с иском о безвозмездном изъятии (конфискации) земельного участка, расположенного в границах территории объекта культурного наследия, «в виде применения санкции за совершение правонарушения в сфере законодательства об охране объектов культурного наследия – уничтожение объекта культурного наследия регионального значения».

Суд в иске отказал, мотивировав свое решение следующими выводами. Он указал, что ни в договоре дарения бывшего собственника, подарившего спорный объект муниципальному образованию, ни в договоре купли-продажи с предпринимателем не содержались сведения о том, что спорный объект являлся памятником культуры.

Предприниматель уведомил главу администрации муниципального образования о том, что ввиду ветхости здания он приступает к его разбору, и получил на это согласие от главы администрации.

Суд посчитал, что «наличие опубликованного постановления о принятии памятника под государственную охрану, отнесения всего города Каргополь к числу исторических поселений и наличие в техническом паспорте здания сведений о том, что оно построено до 1917 года, не могут быть признаны достаточными доказательствами вины предпринимателя».

Кроме того, суд отметил, что «отсутствие охранного обязательства в отношении спорного объекта, информационной надписи о том, что постройка является объектом культурного наследия, упоминания в договоре купли-продажи здания [...], что объект признан памятником [...], позволяют сделать вывод об отсутствии вины предпринимателя, следовательно, и об отсутствии оснований для безвозмездного изъятия земельного участка» (постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 января 2013 г. по делу № А05-5757/2012)».*

2.Как собственнику объекта культурного наследия соблюдать бремя его содержания

«Собственник не может самостоятельно (без разрешения) производить изменения в ОКН

Собственник не может производить никаких пристроек к используемому памятнику истории и культуры и переделок памятника как снаружи, так и внутри его, или вести каких-либо земляных работ на территории памятника без специального письменного разрешения.

Любые работы в отношении объекта культурного наследия совершаются только с письменного разрешения органа по охране объектов культурного наследия и на основании документации, согласованной с ним. Даже если собственник решит установить перегородку в объекте культурного наследия без разрешения такого органа, его могут обязать ее демонтировать и произвести работы по восстановлению отделки в местах демонтажа.

Пример из практики: собственник установил перегородку в ОКН без получения разрешения органа по охране объектов культурного наследия. По этой причине суд удовлетворил требование госоргана о демонтаже перегородки, освобождении помещения и обязании произвести работы по восстановлению отделки в местах демонтажа*

На основании договора купли-продажи ЗАО «А.» приобрело право собственности на жилое помещение в доме, который являлся памятником истории и культуры.

Между государственным учреждением культуры «Н.» (далее – «ГУК «Н.») и ЗАО «А.» было заключено соответствующее охранное обязательство.

В результате проведенной ГУК «Н.» проверки содержания и использования памятника истории и культуры был выявлен факт использования ЗАО «А.» части помещения общего пользования – лестничной площадки первого этажа. По результатам проверки ЗАО «А.» было выдано предписание о демонтаже перегородки в помещении лестничной клетки и закладке дверного проема в помещения аптеки со стороны лестничной клетки.

В связи с невыполнением ЗАО «А.» данного предписания ГУК «Н.» обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО «А.» о понуждении демонтировать перегородку в помещении лестничной площадки первого этажа; освободить данное помещение и произвести работы по восстановлению отделки в местах демонтажа.

Суд иск удовлетворил, указав, что любые работы в отношении здания-памятника совершаются только с письменного разрешения органа по охране объектов культурного наследия и на основании документации, согласованной с органом по охране объектов культурного наследия (п. 3 ст. 52ст. 40ст. 44п. 1 ст. 45 Закона об ОКН, Положение об охране и использовании памятников истории и культуры).

Согласно условиям охранного обязательства ЗАО «А.» было обязано «не производить пристроек и переделок памятника без согласования с госорганом; не производить без письменного разрешения госоргана внутренние работы по перепланировке помещений за счет перегородок и несущих конструкций; изменение внутреннего декоративного убранства интерьеров; не сооружать в местах общего пользования конструкций из металла, дерева и других материалов».

Суд указал, что нарушение ЗАО «А.» требований законодательства и условий охранного обязательства выразилось в использовании им общедомового имущества – лестничной площадки, изменении внутреннего интерьера здания-памятника. Тем более что фактическое наличие перегородки, установленной без согласования с уполномоченным государственным органом, подтверждалось материалами дела и не опровергалось ЗАО «А.» (постановление ФАС Дальневосточного округа от 24 ноября 2009 г. № Ф03-6161/2009 по делу № А73-4537/2009определением ВАС РФ от 28 января 2010 г. № ВАС-508/10 отказано в передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Собственник обязан немедленно устранить за свой счет обнаруженные госорганом самовольные постройки или переделки

В случае если орган охраны ОКН обнаружит самовольные пристройки или переделки, искажающие первоначальный вид памятника, его территории и зон охраны, то собственник обязан немедленно их устранить за свой счет в срок, который определит ему орган охраны ОКН в соответствующем предписании.

Собственнику следует иметь в виду, что не всегда требования органа охраны ОКН о сносе самовольной пристройки бывают правомерными. Например, если была допущена ошибка в документах, фиксирующих параметры здания.

Пример из практики: суд отказал госоргану в иске о понуждении к сносу самовольной пристройки, поскольку спорный объект таковым не являлся ввиду того, что его размеры в договоре приватизации квартиры были указаны с ошибкой

Несколько собственников владели квартирой в здании – объекте культурного наследия. Как следовало из договора приватизации квартиры, в ее состав входила веранда площадью 1,9 кв. м. Однако фактическая площадь веранды составляла 8,97 кв. м, то есть в пять раз больше.

Комитет по охране культурного наследия Саратовской области (далее – Комитет) посчитал, что увеличенная веранда является самовольной постройкой и обратился в суд с иском к собственникам о понуждении к ее сносу в части, превышающей 1,9 кв. м. Комитет требовал также от собственников устранить препятствия, созданные для ООО «М.» (собственник помещений этажом ниже), который не может осуществлять ремонт своего помещения в соответствии с взятым на себя охранным обязательством.

Суд в иске отказал, сославшись на вступившее в силу решение мирового суда, который установил, что веранда не является самовольной постройкой. Дело в том, что агентство по приватизации при указании площади веранды в договоре приватизации применило понижающий коэффициент и вместо фактической площади веранды была указана площадь 1,9 кв. м. Кроме того, как указал суд, в инвентарном деле (абрисе) было указано на наличие веранды площадью 9,5 кв. м.

Суд также указал на то, что истец не представил доказательств того, что собственники препятствуют ООО «М.» осуществить ремонт принадлежащего ему помещения и что причиной разрушения данного помещения является веранда собственников, расположенная над ним (кассационное определение Саратовского областного суда от 27 октября 2010 г. по делу № 33-5433).

См. также

3.Что заказчику необходимо знать о порядке проведения работ по сохранению объекта культурного наследия

«Поскольку объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов РФ представляют собой уникальную ценность для всего ее многонационального народа и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия, к работам с ними предъявляются особые требования, которые заказчику необходимо знать. Они установлены в Федеральном законе от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон об ОКН). Такие работы именуются в нем как «сохранение объекта культурного наследия».

Заказчику следует помнить о том, что за нарушение требований сохранения, использования и охраны объектов культурного наследия установлена ответственность как на федеральном уровне, так и на региональном.

Что такое сохранение объекта культурного наследия и какие работы входят в это понятие

Сохранение объекта культурного наследия (далее – ОКН) – это ремонтно-реставрационные работы, которые направлены на обеспечение физической сохранности ОКН (ст. 40 Закона об ОКН). Под сохранением ОКН понимаются следующие виды работ.*

1. Консервация ОКН.

Консервация ОКН – это работы, которые проводят, чтобы предотвратить ухудшение состояния ОКН без изменения его облика, дошедшего до настоящего времени, в том числе:

  • научно-исследовательские;
  • изыскательские;
  • проектные;
  • производственные;
  • противоаварийные работы.

Такое определение установлено в статье 41 Закона об ОКН.

2. Ремонт памятника.

Ремонт памятника – это работы, которые проводят, чтобы поддержать памятник в эксплуатационном состоянии без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны, в том числе:

  • научно-исследовательские;
  • изыскательские;
  • проектные
  • производственные работы.

Такое определение установлено в статье 42 Закона об ОКН.

3. Реставрация памятника или ансамбля.

Реставрация памятника или ансамбля – это работы, которые проводят, чтобы выявить и сохранить историко-культурную ценность ОКН, в том числе:

  • научно-исследовательские;
  • изыскательские;
  • проектные;
  • производственные работы.

Такое определение установлено в статье 43 Закона об ОКН.

4. Приспособление ОКН для современного использования.

Приспособление ОКН для современного использования – это работы, которые проводят, чтобы создать условия для современного использования ОКН без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны, в том числе:

  • реставрация представляющих собой историко-культурную ценность элементов ОКН;
  • научно-исследовательские;
  • проектные;
  • производственные работы.

Такое определение установлено в статье 44 Закона об ОКН.

5. Научно-исследовательские работы.

6. Изыскательские работы.

7. Проектные работы.

8. Производственные работы.

9. Научно-методическое руководство.

10. Технический надзор.

См. бланк договора технического надзора

11. Авторский надзор.

См. бланк договора авторского надзора

Приведенные выше (п. 1–11) виды работ по сохранению ОКН указаны в пункте 1 статьи 40 Закона об ОКН.

12. Спасательные археологические полевые работы.

В исключительных случаях под сохранением объекта археологического наследия понимаются спасательные археологические полевые работы. Под ними понимается проведение работ по сохранению объектов археологического наследия методами их научных исследований с полным или частичным изъятием археологических предметов из раскопов в целях их сохранения и получения научных знаний (п. 9 ст. 45.1 Закона об ОКН). Подробнее об этом см. Как проводятся археологические полевые работы.

13. Воссоздание утраченного ОКН.

Отдельным видом работы закон выделяет работу по воссозданию утраченного ОКН. Воссоздание осуществляется посредством его реставрации в исключительных случаях:

  • при особой исторической, архитектурной, научной, художественной, градостроительной, эстетической или иной значимости такого объекта;
  • при наличии достаточных научных данных, необходимых для его воссоздания.

Такое правило установлено в пункте 1 статьи 47 Закона об ОКН.

Решение о воссоздании утраченного ОКН за счет средств федерального бюджета принимает Правительство РФ по представлению федерального органа охраны ОКН. Такое представление основывается на заключении историко-культурной экспертизы и должно быть согласовано с органом государственной власти субъекта РФ, определенным законом данного субъекта РФ, с учетом общественного мнения. В случае воссоздания памятника или ансамбля религиозного назначения учитывается мнение религиозных организаций (п. 2 ст. 47 Закона об ОКН).

Выше приведены общие названия работ по сохранению объектов культурного наследия. Их более конкретные наименования указаны в Перечне работ, составляющих деятельность по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, которое является приложением к Положению о лицензировании деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденному постановлением Правительства РФ от 19 апреля 2012 г. № 349 (далее – Положение о лицензировании деятельности по сохранению ОКН). Данный документ конкретизирует работы, поскольку их проведение требует лицензии, а значит, более точного их описания.

Кто может проводить работы по сохранению ОКН

Работы по сохранению может проводить любое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Однако исполнитель таких работ обязательно должен иметь лицензию на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры). Такое правило установлено в пункте 3 статьи 45 Закона об ОКН.

Порядок лицензирования деятельности по сохранению ОКН определяет Положение о лицензировании деятельности по сохранению ОКН.

Лицензирование деятельности по сохранению объектов осуществляется Минкультуры России.

Порядок проведения работ по сохранению ОКН

Для того чтобы провести работы по сохранению ОКН, заказчику таких работ необходимо получить:

  • письменное разрешение на проведение таких работ;
  • задание на их проведение, которое составляется с учетом мнения собственника ОКН либо пользователя ОКН.*

Такие правило установлено в пункте 1 статьи 45 Закона об ОКН.

Эти документы выдаются органом охраны ОКН. Прием документов, необходимых для их получения, и их выдача могут осуществляться через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (абз. 2 ст. 1 ст. 45 Закона об ОКН).

Выдача задания и разрешения на проведение работ, а также согласование проектной документации на их проведение осуществляются:

  • в отношении ОКН федерального значения – органом исполнительной власти, осуществляющим функции в области охраны ОКН, в соответствии с разграничением полномочий, предусмотренным в статьях 9 и 9.1 Закона об ОКН (например, в Москве это департамент культурного наследия г. Москвы);
  • в отношении ОКН регионального значения и ОКН местного (муниципального) значения, выявленных ОКН – в порядке, установленном законом субъекта РФ или муниципальным правовым актом.

Такое правило установлено в пункте 2 статьи 45 Закона об ОКН.*

Какими нормативными актами необходимо руководствоваться заказчику, чтобы получить задание и разрешение на проведение работ

Это зависит от того, входит ли ОКН в специальный Перечень, установленный Правительством РФ, или нет.

1. Если ОКН входит в Перечень, то необходимо руководствоваться Административным регламентом предоставления Министерством культуры Российской Федерации государственной услуги по выдаче разрешения и задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации федерального значения, утвержденным приказом Минкультуры России от 28 июня 2012 г. № 683.

2. Если ОКН не входит в Перечень, то необходимо руководствоваться Административным регламентом предоставления государственной услуги по выдаче задания и разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации федерального значения (за исключением отдельных объектов культурного наследия, перечень которых устанавливается Правительством Российской Федерации) органами государственной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими полномочия в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, утвержденным приказом Минкультуры России от 30 июля 2012 г. № 811.

Кроме того, для ОКН регионального значения порядок предоставления указанной услуги устанавливается соответствующим нормативным правовым актом субъекта. Например, в Москве это Административный регламент предоставления государственной услуги «Выдача разрешения и задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения, выявленного объекта культурного наследия в городе Москве» (приложение 1 к постановлению правительства г. Москвы от 13 февраля 2013 г. № 58-ПП).

Сможет ли заказчик потребовать от подрядчика получить разрешение на проведение работ, если такая обязанность подрядчика предусмотрена в договоре

Сможет только в том случае, если региональным законом не предусмотрено иное.

Дело в том, что если в договоре подряда предусмотрена обязанность подрядчика получить разрешение на проведение работ, а согласно региональному закону разрешение должен получить заказчик, то действовать будет региональное законодательство. Заказчик в случае отсутствия разрешения на работы не сможет ссылаться на договор подряда.

Пример из практики: суд отказался признать незаконным и отменить постановление о привлечении ТСЖ к административной ответственности за проведение работ на объекте культурного наследия без разрешения, несмотря на то что обязанность по его получению была закреплена за подрядчиком работ

Товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ) являлось пользователем объекта культурного наследия (многоквартирного дома).

Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее – Комитет) провел проверку ТСЖ, в ходе которой установил факт ведения строительных работ на объекте культурного наследия без своего разрешения. В связи с этим Комитет вынес постановление о привлечении ТСЖ к административной ответственности по статье 7.14 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

ТСЖ обратилось в суд с заявлением об отмене и признании незаконным постановления. ТСЖ в обоснование незаконности данного постановления ссылался на договор с подрядчиком, в котором было установлено, что разрешение на проведение работ должен был получить подрядчик, а не заказчик (ТСЖ). Суд указал, что такое условие договора противоречит Закону г. Санкт-Петербурга от 12 июля 2007 г. № 333-64 «Об охране объектов культурного наследия в Санкт-Петербурге», который возлагает обязанность получить разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия именно на пользователя объекта культурного наследия (в данном случае ТСЖ). На этом основании суд отказал ТСЖ в удовлетворении его заявления (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2013 г. по делу № А56-60168/2012).

Заказчик получил задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия. Впоследствии он заключил договор с подрядчиком о выполнении работ, которые по своей формулировке не соответствовали тем работам, которые были указаны в задании. Вправе ли на этом основании орган охраны ОКН, выдавший задание, отказать заказчику в выдаче разрешения на проведение работ по сохранению ОКН

Если заказчик выполнил все необходимые действия в соответствии с законом и регламентом этого органа, то такой орган не вправе отказывать ему в выдаче разрешения, мотивируя это тем, что работы, предусмотренные в договоре с подрядчиком, по своей формулировке не совпадают с формулировками работ, указанных в задании».

20.05.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.