Заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с гаражом, в котором указан, что основной договор купли-продажи будет заключаться не позже 1 марта 2012г.

233

Вопрос

Заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с гаражом, в котором указан, что основной договор купли-продажи будет заключаться не позже 1 марта 2012г. Также указан, что земельный участок и гараж проданы с условием об отсрочке платежа до 20 июня 2012г. В рамках данного договора составлен передаточный акт, в котором указан, что покупатель передает в пользование гараж, а покупатель принимает от продавца указанный земельный участок и гараж. До настоящего времени покупатель не передал деньги за земельный участок и гараж, а также уклоняется в заключении основного договора купли-продажи. Письмо от продавца в адрес покупателя о заключении договора не направлялось. Были только телефонные звонки, на что покупатель постоянно обещает передать деньги и заключить договор, но не выполняет свои обещания. На последние телефонные звонки вовсе не отвечает, либо телефон его выключен. Как поступить в этом случае? может ли покупатель третьему лицу этот-же земельный участок с гаражом, заключив договор купли-продажи? какие последствия для продавца и нового покупателя? А может через суд?

Ответ

Гражданский законодательством РФ предусмотрено, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

 

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, неисполненный предварительный договор купли-продажи не является основанием перехода права собственности к покупателю. Данная правовая позиция в частности выражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.03.2001 № 7494/00. В связи с этим, все последующие возможные сделки покупателя с гаражом и земельным участком будут являться недействительными (ст.168 ГК РФ).

Если будущий продавец (арендодатель) уклоняется от заключения основного договора, покупатель (арендатор) может подать иск о его понуждении (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.06.08 № А43-24795/2007-2-633). Такое требование надо предъявить в пределах срока, установленного для заключения основного договора, иначе иск подлежит отклонению (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.12.08 № А82-2709/2008-43).

В данном случае, во избежание рисков, продавцу рекомендуется обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении предварительного договора купли-продажи и обязании покупателя вернуть имущество продавцу (пример, Постановление ФАС ВВО от 17.09.2004 № А38-8/39-2004).

Прежде чем обратиться в суд, сторона, заявляющая иск, должна соблюсти досудебный порядок. Для этого ей необходимо обратиться к другой стороне с предложением изменить или расторгнуть договор. Другая сторона должна ответить в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором. Если такой срок не установлен, то он считается равным 30 дням. После получения ответа или истечения установленного срока первая сторона вправе предъявить иск (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

При этом истец должен представить суду доказательства того, что им действительно соблюден досудебный порядок (п. 60 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Такими доказательствами могут служить, например, письма, претензии и т. п. с приложением документов, подтверждающих получение ответчиком предложений истца.

Если таких доказательств представлено не будет, суд оставит иск без рассмотрения.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Предложение заключить основной договор во исполнение предварительного;

Предварительные обязательства сторон по поводу недвижимости. Как гарантированно добиться заключения основного договора;

Как изменить или расторгнуть договор по решению суда: общие правила;

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

1. Предварительные обязательства сторон по поводу недвижимости. Как гарантированно добиться заключения основного договора

<…>

«Предварительный договор – не основание для регистрации права собственности

Если будущий продавец (арендодатель) уклоняется от заключения основного договора, покупатель (арендатор) может подать иск о его понуждении (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.06.08 № А43-24795/2007-2-633). Такое требование надо предъявить в пределах срока, установленного для заключения основного договора, иначе иск подлежит отклонению (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.12.08 № А82-2709/2008-43).

Иногда покупатели пытаются подать иски с требованием признать за ними право собственности на объект, по поводу которого был заключен предварительный договор. По мнению Президиума Высшего арбитражного суда, право собственности на имущество не может быть приобретено истцом на основании предварительного договора о продаже имущества (информационное письмо от 28.04.97 № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В ситуациях, когда покупатель или арендатор за свой счет отремонтировал объект, а продавец (арендодатель) уклоняется от заключения основного договора, у пострадавшей стороны есть два варианта поведения. Во-первых, если не истек срок, закрепленный в предварительном договоре, она может подать указанный выше иск о понуждении продавца (арендодателя) к заключению основного договора.

Во-вторых, она может дождаться истечения данного срока, а затем потребовать от продавца (арендодателя) выплатить сумму неосновательного обогащения. Так, Федеральный арбитражный суд Московского округа обязал недобросовестного арендодателя оплатить стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в период действия предварительного договора аренды (постановление от 12.01.07 № КГ-А40/12940-06-1, КГ-А40/12940-06-2-А, КГ-А40/12940-06-2-Б, оставленное в силе постановлением Президиума ВАС РФ от 17.07.07 № 3056/07)*».

<…>

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.