Договор аренды

48

Вопрос

Заключен с ФГУП договор аренды на оказание услуг с указанием фиксированной суммы коммунальных платежей в размере 12000 руб. за помещение площадью 30 кв.м. в месяц. Арендатор ФГУП не предоставляет информацию о том, за какие услуги, и в какой сумме конкретно взимается плата. В данном случае коммунальные платежи составляют дополнительно к аренде 400 рублей за каждый метр в месяц, т.е. дополнительно к аренде еще две трети аренды составляют коммунальные платежи. Счетчик потребляемой электроэнергии отсутствует, но за электроэнергию плата взимается. Арендодатель после подписания договора от переговоров и контактов уклоняется. Дополнительно выяснилось, что по акту приема-передачи помещения дверь указана металлическая, но по факту деревянная. Договор на регистрации в Росреестре. Арендодатель "предлагает" поставить арендатору металлическую дверь. Договор аренды заключен 5 мая 2016 г., офис фактически не используется арендатором ввиду планируемого ремонта. Услуги по коммунальным платежам (неизвестно, что туда входит) не оказывались, электроэнергия не потреблялась. Арендатор еще не въехал, но во избежание начисления пени выставленный счет оплатил. Как должен поступить арендатор, чтобы оплачивать только фактически потребляемые услуги или подписав договор, он утратил это право? Как поступить арендатору с несоответствием двери, заявленной в акте, как металлическая?

Ответ

Отношения между арендатором и арендодателем регулируются договором аренды. Законодательство специальных требований не предъявляет (Постановление ВАС РФ от 20.01.2014 № ВАС-17462/13). Таким образом, если из договора следует, что арендатор должен платить за коммунальные услуги, то исполнять свои обязательства по оплате арендатор обязан. При этом не имеет значения, что договор на стадии регистрации (п. 4 Информационного письма ВАС РФ от 25.02.2014 №165) и что в договоре не указан состав услуг, которые возмещает арендатор (состав таких услуг определяется в соответствии с нормативными актами, например Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. №354). Если Вас это не устраивает, то можно внести изменения в договор аренды и предусмотреть заключение прямых договоров между арендатором и ресурсоснабжающими организациями.

Арендодатель обязан предоставить арендатору помещение в состоянии, установленном договором (ст. 611 ГК РФ). Поэтому, раз в договоре указано на наличие металлической двери, арендатор должен потребовать от арендодателя установку металлической двери.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация. Можно ли прописать в договоре условие о том, что арендатор обязан заключить договор с коммунальными службами и самостоятельно оплачивать коммунальные услуги

«Да, можно.

Однако нужно иметь в виду следующее.

1. Арендатор может самостоятельно заключить только договор электроснабжения с энергоснабжащей организацией. В отношении других потребляемых услуг (теплоснабжение, водоснабжение и др.) арендатор самостоятельно заключить такой договор, скорее всего, не сможет.

Дело в том, что субабонент (арендатор), получивший доступ к электросети (теплосети) абонента (арендодателя), способен потреблять энергию самостоятельно. Это в свою очередь позволяет ему заключить соглашение об оплате потребляемой энергии по отдельному договору. Тогда он сам может вести необходимые расчеты за коммунальные дуслуги, минуя арендодателя. Это вытекает из статьи 539 Гражданского кодекса РФ.

Данный вывод разделяется судебной практикой. Согласно позиции арбитражных судов для соглашения между арендатором-субабонентом и энергоснабжающей организацией не важно, через какие именно сети – собственные или принадлежащие другим лицам – арендатор-субабонент потребляет электроэнергию. Такая правовая позиция содержится, например, в постановлениях ФАС Центрального округа от 13 ноября 2002 г. № А35-1883/02С9 и ФАС Северо-Западного округа от 29 августа 2003 г. № А05-9978/02-263/24.

В то же время именно с абонентом, владеющим энергопринимающими устройствами, у субабонента связано право на получение и потребление энергии. Все договоренности между арендатором-субабонентом и поставщиками энергии носят вторичный характер по сравнению с договоренностями арендодателя-абонента с ними. Следовательно, прежде чем арендатору заключать отдельное субабонентское соглашение с коммунальными службами, нужно получить согласие арендодателя на такой способ взаиморасчетов. Такая правовая позиция содержится, например, в постановлениях ФАС Поволжского округа от 31 октября 2002 г. № А12-1988/2002-18 и ФАС Центрального округа от 21 января 2003 г. № А36-138/8-02*.»

18.05.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.