Договор аренды нежилого помещения сроком на 1 год не зарегистрирован в установленном порядке

405

Вопрос

Договор аренды нежилого помещения сроком на 1 год не зарегистрирован в установленном порядке. Договором предусмотрено, что в случае задолженности за 2 и более месяцев, Арендодатель имеет право опечатать помещение, а Арендатор не имеет право пользоваться помещением, пока оно опечатано до полного погашения долга. В настоящее время у конкретного арендатора большая задолженность. Имеем ли мы право как Арендодатель опечатать помещение? Не будет ли это расценено как самоуправство? И второй вопрос. Имеем ли мы право не просто опечатать помещение, но перед этим поменять там замки? Не будет ли это также расценено как самоуправство? Какие негативные гражданско-правовые последствия могут наступить, если мы произведем вышеуказанные действия, учитывая возможное признание договора незаключенным? Имеет ли здесь место наше добросовестное поведение в форме удержания (ст. ст. 359-360 ГК РФ)?».

Ответ

В соответствии с положениями статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

 

В Информационном письме Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в п.14 указано следующее: «Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ».

Таким образом, с учетом разъяснений Президиума ВАС, в течение срока действия договора аренды арендодатель вправе применять удержание в качестве способа обеспечения исполнения обязательства арендатора по уплате арендной платы только в отношении имущества, находящегося в законном владении арендодателя. Данный вывод находит отражение и в судебной практике, в частности в Постановлении ФАС СЗО от 23.10.2009 № А21-8413/2008.

Однако в Постановлении ФАС УО от 27.04.2010 № Ф09-2770/10-С6 суд сделал следующий вывод: «Согласно п.7.8 договора аренды торговых помещений от 01.05.2008 N 26/02-02-07 при невыполнении арендатором обязанностей по освобождению арендуемого помещения в случае неоднократного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе удерживать имущество, размещенное на арендуемой площади, до исполнения арендатором обязанностей по договору.

Из материалов дела следует, что наличие нарушений сроков внесения арендной платы арендатором не оспаривается, подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.06.2009 по делу N А60-10171/2009-С4.

Уведомлением от 18.03.2009 N 18/03-09 общество „Леонес“ сообщило предпринимателю Андрияновой Т.Ю. о расторжении договора аренды, предупредило о том, что в обеспечение исполнения обязательств по оплате задолженности общество „Леонес“ будет вынуждено удерживать имущество предпринимателя, находящееся в арендуемом помещении.

Исходя из того, что акт передачи удерживаемого имущества от 18.03.2009 N 1 составлен ответчиком в период действия договора аренды, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у ответчика имелись все основания для удержания имущества арендатора, предусмотренные ст.359 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора». Таким образом суд допустил возможность удержания вещей арендатора, ссылаясь на данное право арендодателя установленное в договоре.

Аналогичные выводы содержаться в Постановлении ФАС ПО от 15.02.2010 № А65-15940/2009, Постановлении ФАС УО от 04.09.2008 № Ф09-6306/08-С6.

Таким образом, судебная практика исходит из возможности опечатывания помещения и удержания имущества арендатора, но правомерность данных действий определяется судом в каждом конкретном случае. В случае, если данные права арендодателя зафиксированы в договоре, оснований для признания действий по опечатыванию и удержанию имущества не должны быть признаны самоуправством.

Правовым риском, в случае признания действий по удержанию имущества незаконным, может являться предъявление арендатором иска арендодателю на основании ст.ст.15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации о взыскании убытков.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьей:

Что можно потребовать от арендатора недвижимого имущества, если он нарушает условия договора;

Какие споры могут возникнуть по окончании срока аренды и как арендатор может защитить свои интересы;

Арендатор с согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения арендованного имущества. Может ли арендатор удерживать имущество до момента возмещения арендодателем стоимости этих улучшений;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

1. Что можно потребовать от арендатора недвижимого имущества, если он нарушает условия договора;

«Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом нужно иметь в виду правила о времени и месте исполнения денежного обязательства. Например, при безналичных расчетах по общему правилу местом исполнения денежных обязательств является банк кредитора, а само обязательство по внесению арендной платы будет считаться исполненным в день поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 19 апреля 1999 г. № 5 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета»).

При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязанности по внесению арендной платы на арендатора могут быть наложены различные санкции. Так, договор может предусматривать выплату неустойки при просрочке платежа. Если выплата неустойки при просрочке внесения арендной платы не предусмотрена, с арендатора можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса РФ. Подробнее об этом см. Порядок исполнения денежного обязательства: как обеспечить своевременное получение денег.

Неоднократная просрочка внесения арендной платы (более двух раз подряд) является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). В договоре также можно предусмотреть возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и в случае однократной просрочки внесения арендных платежей (п. 26 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее — информационное письмо № 66). Если арендатор в разумный срок погасил всю задолженность по арендной плате, то арендодатель не лишается права предъявить в суд требование о расторжении договора в связи с просрочкой арендатором срока внесения арендных платежей. Однако такое требование нужно заявить в суд в разумный срок с момента погашения арендатором всей суммы задолженности. В противном случае арбитражный суд может отказать арендодателю в иске о расторжении договора в связи с просрочкой арендных платежей. Такая правовая позиция содержится в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Кроме того, поскольку обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование имуществом является денежным обязательством, то арендодатель может при определенных условиях удерживать имущество арендатора до момента полного погашения имеющейся задолженности. Это право арендодатель может реализовать при условии, что стороны по договору аренды являются предпринимателями (абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ).

На практике удержание применяется арендодателями довольно часто в отношении арендаторов, имеющих просрочку по платежам. Однако далеко не всегда удержание арендодателем имущества контрагента является правомерным. Дело в том, что согласно разъяснениям ВАС РФ право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. На это было обращено внимание в пункте 14 информационного письма № 66.

Поэтому нужно учитывать, что удержание арендодателем имущества арендатора может допускаться в следующих случаях.

1. Если это предусмотрено условиями договора аренды — как до истечения срока аренды, так и после.

Для этого необходимо прописать данное условие в самом договоре аренды.

2. После истечения срока аренды, если имущество арендатора оказывается у арендодателя на законном основании.

Однако в этом случае необходимо обращать особое внимание на то, что имущество арендатора должно оказаться у арендодателя не против воли арендатора. В противном случае арендодатель не имеет права удерживать чужое имущество, а действия по такому «удержанию» будут граничить с самовольным захватом чужого имущества.

Например, на практике арендодатель нередко препятствует арендатору вывозить свое имущество по окончании срока аренды, но до подписания акта приема-сдачи помещения по причине наличия непогашенной задолженности по арендным или иным платежам. Если иное не указано в договоре аренды, то в этом случае арендодатель не имеет права удерживать имущество арендатора.

В то же время, если арендатор передал арендодателю помещение по истечении срока аренды, не освободив помещение предварительно от своего имущества, в этом случае арендодатель на законных основаниях может это имущество удерживать*".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль