Взыскание убытков

83

Вопрос

Ситуация: арендатор произвел затраты на производство отделочных работ в рамках смешанного договора, содержащего элементы предварительного договора заключения в будущем долгосрочного договора аренды и краткосрочного договора аренды помещения в строящемся здании. Смешанный договор содержит условие: "В случае досрочного расторжения настоящего Договора в независимости от оснований для такого расторжения Арендодатель обязуется возместить в полном объеме Арендатору произведенные последним и документально подтвержденные затраты на производство отделочных работ." Вопросы: 1. прошу дать оценку данному условию на предмет соответствия его закону и судебной перспективы взыскания арендатором упомянутых затрат; 2. подпадает ли описываемая ситуация под действие ст. 406.1 ГК РФ (институт возмещения потерь). Ссылка на судебную практику обязательна.

Ответ

Данное условие соответствует закону. В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Судебная практика. Постановление ФАС ПО от 10.04.2014 № А55-34983/2012.

2. Положения ст. 406.1 ГК РФ могут быть применены в данном случае. Условие договора о возмещении потерь правомерно.

При взыскании потерь нужно будет доказать лишь:

факт наступления определенных в соглашении обстоятельств, если размер возмещения потерь согласован, либо

факт наступления определенных в соглашении обстоятельств и размер потерь, если стороны согласовали порядок их определения.

Когда можно заключить соглашение о возмещении потерь (ст. 406.1 ГК РФ) читайте рекомендацию «Системы Юрист».

Судебная практика по возмещению потерь еще не сформировалась.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Рекомендация: Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества

«При подписании акта приема-передачи помещения арендатору необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:

  • местонахождение и площадь передаваемого помещения должны совпадать с информацией об объекте аренды, изложенной в тексте договора. В противном случае имеется риск принятия не того помещения, которое указано в договоре;
  • в акте приема-передачи необходимо указать состояние помещения на момент его передачи в аренду. Кроме того, в акте стоит перечислить имеющуюся в помещении мебель и иное имущество (например, кондиционеры), а также состояние такого имущества. Если состояние помещения хуже заявленного в договоре, об этом нужно сделать соответствующую запись в акте. Если помещение пустое – также нужно указать об этом в акте. Это все необходимо для того, чтобы арендодатель не потребовал с арендатора возмещения убытков за возврат помещения в худшем состоянии, чем оно было передано, а также за ущерб, вызванный недостачей или повреждением мебели и другого имущества, находившегося в помещении на момент его сдачи в аренду;
  • если в акте приема-передачи указано на аварийное состояние объекта аренды, это не освобождает арендодателя от обязанности привести имущество в состояние, пригодное для использования объекта аренды по назначению, включая проведение капитального ремонта. Если арендодатель не приведет состояние помещения в надлежащий вид, то арендатор вправе выполнить ремонтные работы самостоятельно с зачетом их стоимости в счет арендной платы или с последующим отнесением их стоимости на арендодателя. Такой вывод можно сделать из пункта 12информационного письма № 66 и постановления ФАС Дальневосточного округа от 14 мая 2013 г. по делу № А51-19716/2012.

Права и обязанности сторон

В договоре могут содержаться самые разнообразные права и обязанности арендатора и арендодателя. В то же время есть ряд положений, на которые арендатору стоит обратить внимание в любом случае.

  1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать помещение либо его часть в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В договорах аренды рекомендуется прописывать порядок рассмотрения арендодателем соответствующего обращения арендатора о возможности сдать помещение или его часть в субаренду, чтобы процедура дачи согласия на субаренду не была неопределенной по времени.

Пример условия договора аренды о порядке дачи арендодателем согласия на передачу имущества в субаренду

«При запросе Арендатора о сдаче Помещения либо его части в субаренду Арендодатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней уведомить Арендатора о своем решении».

Согласие арендодателя на сдачу арендатором помещения в субаренду может быть заранее выражено в самом договоре: «Арендатор может сдавать Помещение либо его часть в субаренду на срок, не превышающий срока действия настоящего Договора». В этом случае получение каких-либо дополнительных согласий от арендодателя не требуется. Данный вывод подтверждается также пунктом 18 информационного письма № 66.

  1. Арендатор по умолчанию обязан производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Капитальный ремонт по умолчанию обязан производить арендодатель (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Данное общее правило может быть изменено договором. В связи с этим юрист должен проверить текст договора на предмет распределения обязанностей сторон по содержанию объекта аренды.
  2. Арендатор, если иное не предусмотрено в договоре, по окончании срока аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных им за свой счет с согласия арендодателя (п. 2 ст. 623 ГК РФ).Юристу арендатора нужно обратить особое внимание на то, как этот вопрос прописан в договоре аренды. Арендодатели зачастую указывают в договоре, что арендатор не имеет права на возмещение стоимости неотделимых улучшений: «При прекращении действия Договора Арендатор обязуется передать помещение Арендодателю вместе со всеми произведенными в помещении неотделимыми улучшениями без возмещения их стоимости». Данные условия не отвечают интересам арендатора, в связи с чем их необходимо исключать из текста проекта договора аренды. В то же время арендатору нужно иметь в виду, что по общему правилу ему не возмещаются расходы на неотделимые улучшения недвижимого имущества, произведенные без согласия арендодателя (п. 3 ст. 623 ГК РФ).*
  3. Арендатор по истечении срока договора имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Это правило действует, если одновременно выполняются два условия:
    • арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;
    • иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Таким образом, юристу необходимо обратить внимание на два момента:

  • в договоре не должно быть оговорки о том, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок;
  • должен быть указан срок, в течение которого это право может быть реализовано, к примеру, не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней до окончания срока аренды».

2. Рекомендация: Как изменилось с 1 июня регулирование ответственности и возмещения убытков

«Появилась норма о возмещении потерь (indemnity)

Законодатель дополнил главу 25 Гражданского кодекса РФ статьей 406.1 «Возмещение потерь, возникших в случае наступления определенных в договоре обстоятельств» (п. 56 ст. 1 Федерального закона № 42). Она вводит в наш хозяйственный оборот аналог английского института indemnity.

Так, стороны могут своим соглашением предусмотреть обязанность одной стороны возместить имущественные потери другой стороны. Речь идет о таких потерях, которые:

  • возникнут в случае наступления определенных в соглашении обстоятельств и
  • не связаны с нарушением обязательства его стороной (это не ответственность).

В частности, это могут быть потери, которые вызваны тем, что:

  • обязательство будет невозможно исполнить;
  • третьи лица или органы государственной власти предъявят требования к стороне или к третьему лицу, указанному в соглашении, и т. п.*

Примеры возможных условий о возмещении потерь

1. Контрагент обязуется покрыть потери иностранного партнера от срыва контракта, если будет невозможно его исполнить из-за того, что Правительство РФ издаст экспортные запреты.

2. Одна сторона договора гарантирует другой покрытие потерь от возможных поломок оборудования и техногенных аварий на период реализации совместного проекта освоения месторождения.

3. Одна сторона договора гарантирует покрыть потери другой стороны на случай, если будет увеличена налоговая нагрузка, связанная с реализацией совместного проекта, или таможенных пошлин.

4. Одна сторона договора гарантирует покрыть потери другой стороны, если к одному из контрагентов будут предъявлены требования налоговых органов из-за неуплаты налогов другой стороной.

5. Одна сторона договора гарантирует покрыть потери другой стороны, если у нее возникнет урон репутации из-за выявления грубых нарушений партнеров публичного законодательства.

При этом законодатель установил требования:

1) к сторонам обязательства – они должны осуществлять предпринимательскую деятельность. В то же время в пункте 5статьи 406.1 Гражданского кодекса РФ установлено, что правила этой статьи применяются также и в случаях, когда стороной договора с условием о возмещении потерь является физическое лицо. Однако это относится только:

  • к корпоративному договору и
  • к договору об отчуждении акций или долей в уставном капитале хозяйственного общества.

2) к определению размера возмещения потерь – стороны должны определить в своем соглашении:

  • размер возмещения потерь (что не всегда можно сделать на практике) или
  • порядок его определения.

При этом в пункте 2 статьи 406.1 Гражданского кодекса РФ законодатель установил запрет на судебное уменьшение размера возмещения потерь. Суд может уменьшить их размер только в случаях, когда сторона умышленно содействовала увеличению размера потерь. Это существенное преимущество института возмещения потерь, если принять во внимание практику снижения неустойки.

Еще одним преимуществом является то, что потери возмещаются независимо от того, признан ли договор незаключенным или недействительным (соглашение автономно, п. 3 ст. 406.1 ГК РФ). Однако стороны своим соглашением могут предусмотреть иное правило.

В то же время может быть признан недействительным сам пункт о возмещении потерь. В частности, если в сделке имеется порок воли (например, ст. 174179 ГК РФ), то включение оговорки о возмещении потерь суд может признать злоупотреблением правом по статье 10 Гражданского кодекса РФ, а саму оговорку – недействительной.

В пункте 4 статьи 406.1 Гражданского кодекса РФ законодатель рассмотрел ситуацию, когда потери возникают в связи с неправомерными действиями третьего лица. В таком случае к стороне, возместившей такие потери, переходит требование кредитора к этому третьему лицу о возмещении убытков.

Обоснование

Появление аналога английского института indemnity в Гражданском кодексе РФ имеет большое значение для делового оборота. Он нужен для крупных инвестиционных, шельфовых проектов, сделок слияния и поглощения (M&A), акционерных соглашений, договоров совместной деятельности и других больших сделок.

Чем отличается возмещение потерь по статье 406.1 Гражданского кодекса РФ от возмещения убытков (ст. 15, 393 ГК РФ)

Ответ на этот вопрос содержится в пункте 1 статьи 406.1 Гражданского кодекса РФ.

1. Потери не связаны с нарушением обязательства его стороной (это не ответственность). Для российского права характерно понимание убытков как меры ответственности за нарушение обязательства (ст. 393 ГК РФ).

2. Потери могут быть не связаны с нарушением прав и наличием убытков у лица, в чью пользу они выплачиваются. В силу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса РФ право требовать возмещения убытков есть только у лица, право которого нарушено, и только в сумме тех убытков, которые причинены ему.

3. Размер возмещения потерь или порядок его определения должен быть определен соглашением сторон. Указанная сумма и взыскивается в случае наступления указанных в соглашении обстоятельств. При взыскании убытков лицо, право которого нарушено, может потребовать реальный ущерб и упущенную выгоду. В итоге полученная сумма может существенно отличаться от той, которую стороны могли согласовать как потери по статье 406.1 Гражданского кодекса РФ: она может быть как больше, так и меньше ее.

4. Для взыскания убытков необходимо доказать наличие неправомерных действий (бездействия) одного лица, нарушающих права другого, наличие и размер убытков и причинную связь между нарушением и возникшими убытками. При взыскании потерь нужно будет доказать лишь:

  • факт наступления определенных в соглашении обстоятельств, если размер возмещения потерь согласован, либо
  • факт наступления определенных в соглашении обстоятельств и размер потерь, если стороны согласовали порядок их определения.

Также см.:

Чем отличается возмещение потерь по статье 406.1 Гражданского кодекса РФ от уплаты неустойки

Несмотря на некоторые сходства, возмещение потерь по статье 406.1 Гражданского кодекса РФ отличается от неустойки по статье 330 Гражданского кодекса РФ.

1. Неустойку должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (п. 1 ст. 330 ГК РФ). Имущественные потери, подлежащие возмещению постатье 406.1 Гражданского кодекса РФ, не связаны с нарушением обязательства его стороной (п. 1 ст. 406.1 ГК РФ).

2. Суд не может уменьшить возмещение потерь, предусмотренных статьей 406.1 Гражданского кодекса РФ (если не доказано, что сторона умышленно содействовала увеличению размера потерь) (п. 2 ст. 406.1 ГК РФ). С неустойкой все иначе – «если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку» (п. 1 ст. 333 ГК РФ). Также см. Что нового в неустойке и Как убедить суд уменьшить размер неустойки.

3. Потери возмещаются независимо от того, признан ли договор незаключенным или недействительным, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ). Для соглашения о неустойке такого правила нет.

Чем отличается возмещение потерь по статье 406.1 Гражданского кодекса РФ от убытков, причиненных недостоверностью заверений, по статье 431.2 Гражданского кодекса РФ

Отличия заключаются в следующем.

1. Обстоятельства, в отношении которых предоставляются заверения, обычно касаются прошлого или относятся к моменту предоставления заверения (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Обстоятельства, которые вызывают потери, касаются будущего (п. 1 ст. 406.1 ГК РФ).

2. Для возмещения потерь по статье 406.1 Гражданского кодекса РФ не нужно доказывать причинно-следственную связь между нарушением обязательства и возникновением потерь, а также вину должника. В свою очередь, убытки и неустойка, о которых идет речь в статье 431.2 Гражданского кодекса РФ, нуждаются в доказывании. При этом они могут быть взысканы помимо потерь.

Так, возможны ситуации, когда одна сторона получает недостоверные заверения и впоследствии у нее возникают потери в связи с наступлением обстоятельств, о которых даны такие заверения. В таком случае потерпевшая сторона вправе:

  • взыскать потери в связи с наступлением таких обстоятельств (п. 1 ст. 406.1 ГК РФ), а также
  • доказывать убытки, причиненные недостоверностью, или взыскать неустойку за недостоверность заверений (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ).

Например, покупатель по договору об отчуждении доли в уставном капитале хозяйственного общества может одновременно:

  • получить от продавца заверения о том, что в прошлом и в момент заключения сделки бухгалтерский и налоговый учет компании велся без нарушений, и
  • заключить с продавцом соглашение о возмещении потерь на тот случай, если к компании будут предъявлены требования и соответствующие штрафы со стороны налоговых органов по предыдущим периодам. При этом доначисления налогов можно рассматривать как сумму, уменьшающую стоимость доли покупателя, и причиняющую ему тем самым потери.

Также см. Появилась норма об ответственности за недостоверные заверения».

06.05.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.