Претензии к продавцу

40

Вопрос

По гидроизоляции паркинга (а это именно то, что некачественно выполнено) - сдача работ произошла 22.08.2011.есть соответствующий акт. Кроме того, есть многочисленные претензии собственников в 2012, 2013, 2014 годах к УК (не к продавцу...) - мы их пока в дело не приобщали. Фактически мы зафиксировали строительные недостатки в акте в 2016 году. Кроме того, если экспертизой мы докажем, что недостатки возникли после истечения гарантийного срока, но по причинам, связанным со строительством - тоже нет шансов?

Ответ

По общему правилу, к застройщику или продавцу могут быть предъявлены и претензии к качеству общего имущества дома.

Состав общего имущества многоквартирного дома определен в ст. 36 ЖК РФ и Правилах, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491.

Предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта (в т.ч. имущества общего пользования) можно при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (см. Апелляционное определение Вологодского областного суда от 25.04.2014 № 33-1588/2014, Апелляционное определение Иркутского областного суда от 18.06.2014 № 33-4343/2014, Апелляционное определение Тверского областного суда от 23.06.2014 № 33-10).

Однако суд скорее всего откажет в удовлетворении каких-либо требований к продавцу, т.к. претензия, связанная с недостатками недвижимого имущества, может быть предъявлена покупателем при условии, что недостатки проданного имущества были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи недвижимости по акту приема-передачи либо в пределах другого (даже более длительного) срока, если такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п. 2 ст. 477 ГК РФ).

Учитывая, что в пределах гарантийного срока продавцу никакие претензии не предъявлялись, суд сможет отказать в удовлетворении требований к продавцу – см. «Как предъявить продавцу претензии, связанные с недостатками полученного объекта недвижимости».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1.Договор участия в долевом строительстве: как избежать споров с застройщиком и что делать, если они возникнут. 8 самых проблемных вопросов.

«С какого момента мне нужно оплачивать коммунальные платежи и расходы на обслуживание жилых помещений?

Обязанность внести плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает после подписания передаточного акта (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Застройщики часто требуют оплатить расходы с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и даже прописывают такой пункт в договоре. Но такое требование ошибочно и пункт можно признать недействительным (апелляционное определение Омского областного суда от 25.03.15 по делу № 33-1944/2015). Если вы обнаружили недостатки, зафиксируйте их в акте осмотра и откажитесь от принятия объекта. До устранения недостатков и подписания акта вы не должны оплачивать коммунальные услуги.

Именно собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги (п. 3 ст. 154 ЖК РФ). Дольщик фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи. До этого объектом владеет и пользуется застройщик. Поэтому обязанность по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи квартир дольщикам лежит на застройщике (определение ВАС РФ от 19.03.12 № ВАС-15726/11 по делу № А55-1724/2011).

Застройщик задержал сдачу дома, а я еще не доплатил за превышение площади после обмеров БТИ. Можно ли зачесть сумму доплаты за лишние метры в счет неустойки за задержку сдачи квартиры?

Да, встречные требования об уплате неустойки и о взыскании задолженности можно зачесть по правилам статьи 410 ГК РФ. Чтобы суд удовлетворил требования, у сторон должны возникнуть взаимные денежные обязательства и наступить обязанность по их оплате. Например, если дольщик должен доплатить за увеличение площади, а у застройщика есть обязательство по выплате неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора, можно произвести зачет (постановление Президиума Московского областного суда от 07.08.13 № 294 по делу № 44г-151/13). Перед обращением в суд нужно направить заявление о зачете в адрес застройщика. В случае отказа застройщика или если он не ответил, подавайте иск в суд. Для подачи иска не обязательно заранее взыскивать неустойку. Суды производят зачет и без такого решения (апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 26.09.12 по делу № 33-6085).

В какой срок я могу предъявить в суд требования к застройщику в связи с ненадлежащим качеством квартиры?

Срок исковой давности для таких требований составляет три года (ст. 725196 ГК РФ). Течение срока начинается со дня заявления о недостатках. Их нужно обнаружить в пределах гарантийного срока, который предусмотрен в договоре и не может составлять менее чем пять лет (ч. 5 ст. 7 закона № 214-ФЗ). По общему правилу гарантийный срок начинает действовать с момента передачи квартиры дольщику, если в договоре не указан больший срок.

Иногда суды связывают начало течения срока исковой давности с датой подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства. Такой вывод суда будет ошибочным и его можно обжаловать (п. 32 Обзора практики). Это подтверждает и судебная практика (апелляционное определение Омского областного суда от 18.03.15 по делу № 33-1649/2015)*».

2.Какие требования и в какой срок можно предъявить к подрядчику относительно качества строительных работ

«Заказчику может потребоваться предъявить подрядчику претензии, связанные с качеством работ. Это может оказаться необходимым для того, чтобы:

  • устранить выявленные недостатки,
  • взыскать с подрядчика причиненные убытки,
  • заменить непригодный результат работы
  • или обосновать уменьшение размера оплаты (в ситуации когда подрядчик не согласен с таким снижением и пытается взыскать оплату через суд).

При предъявлении к подрядчику претензий относительно качества выполненных строительных работ заказчик должен прежде всего исходить из специальных положений, установленных для договора строительного подряда. Однако ему нужно учитывать также общие правила, определенные для договора подряда относительно срока обнаружения ненадлежащего качества результата работы (п. 1–5 ст. 724 ГК РФ), срока исковой давности, гарантии качества работы (ст. 722 ГК РФ). Подробнее об этих общих правилах, установленных для договора подряда, см. Как предъявить подрядчику претензии по качеству выполненных работ.

В отношениях по строительному подряду к подрядчику предъявляются строгие требования к качеству выполненных строительных работ. Во многом это объясняется тем, что такие работы, как правило, требуют соблюдения норм, касающихся обеспечения безопасности людей.

Закон определяет:

В каких случаях заказчик может предъявить к подрядчику претензию по качеству строительных работ

Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за:

  • допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах. Если такие отступления привели к возникновению убытков у заказчика, он может обратиться в суд и потребовать их возмещения. В договоре строительного подряда стороны могут предусмотреть также такую форму ответственности подрядчика за указанное нарушение, как, например, неустойка в виде штрафа. Если иное не установлено в договоре, заказчик сможет взыскать убытки в части, не покрытой штрафом (п. 1 ст. 394 ГК РФ);

Пример из практики: суд взыскал с подрядчика сумму убытков, понесенных заказчиком в связи с ненадлежащим исполнением подрядчиком обязательств по договору строительного подряда

Заказчик обратился в суд с иском к подрядчику о взыскании убытков, причиненных ему в связи с некачественными работами по реконструкции кровли здания.

Стороны предусмотрели, что работы должны были быть выполнены в полном соответствии с технической документацией и требованиями СНиП и ТУ.

Однако после принятия в эксплуатацию здания крытой хоккейной площадки произошло обрушение ее кровли, выразившееся в сходе листов профнастила, деформации прогонов и узлов их крепления к главным балкам. Это было подтверждено актами, которые составила комиссия с участием представителей заказчика и подрядчика. Согласно этим актам, причиной обрушения кровли явился брак, допущенный при креплении профнастила к несущим конструкциям кровли: крепление профнастила к прогонам кровли самонарезающими винтами выполнено с нарушением требований ТУ (отсутствуют крепления к каждому прогону через волну). Комиссионным актом установлено, что в результате отсутствия кровельного покрытия имеются протечки в бытовых помещениях, наличие конденсата, отслаивание краски и керамической плитки.

С учетом того, что согласно заключению экспертизы обрушение кровли произошло вследствие допущенных подрядчиком отступлений от требований проекта, а размер причиненного заказчику ущерба был подтвержден представленными доказательствами, суд удовлетворил заявленные исковые требования о взыскании с подрядчика следующих сумм:

  • стоимость капитального ремонта кровли;
  • стоимость проекта по реконструкции кровли;
  • стоимость расчета индекса изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по капитальному ремонту кровли;
  • стоимость работ по ремонту помещений;
  • стоимость проведенной экспертизы;
  • стоимость работ по экспертизе промышленной безопасности объекта.

См. постановление ФАС Уральского округа от 20 ноября 2008 г. № Ф09-8520/08-С4 по делу № А07-12272/2004-Г-МИТ (определением ВАС РФ от 2 апреля 2009 г. № 3130/09 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

  • недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия;
  • снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части при его реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т. п.).

Кроме того, Гражданский кодекс РФ устанавливает особенность ответственности подрядчика при проведении работ по реконструкции. Ответственность возлагается на подрядчика, например, в том случае, если после проведенных подрядчиком работ произошло обрушение кровли здания вследствие допущенных подрядчиком отступлений от требований проекта, требований технических условий и т. д. (определение ВАС РФ от 2 апреля 2009 г. № 3130/09).

Описанные выше три требования установлены в пункте 1 статьи 754 Гражданского кодекса РФ.

Возможна ситуация, когда допущенные отступления от технической документации являются мелкими, то есть несущественными. Подрядчик, который допустил без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, может избежать ответственности, но только если докажет, что эти отступления не повлияли на качество объекта строительства. Задача юриста заказчика – опровергнуть такие доказательства подрядчика, то есть обосновать, что качество объекта пострадало.

В судебной практике можно встретить примеры, когда отступления от технической документации либо признаются незначительными, либо не признаются таковыми.

Пример из практики: суд удовлетворил требование заказчика о взыскании суммы неосновательного обогащения с подрядчика, указав, что тот не доказал незначительности отступлений от технической документации

Заказчик обратился в суд с иском к подрядчику о взыскании неосновательного обогащения.

Подрядчик в соответствии с условиями государственного контракта обязался выполнить по заданию заказчика текущий ремонт марша лестничной клетки основного корпуса.

Лицо, ответственное за технический надзор (ООО «Т.»), при его проведении выявило отступления подрядчика от технического задания, повлекшие изменение сметной стоимости государственного контракта.

Технической документацией было определено, что при производстве общестроительных работ облицовка ступеней осуществляется гранитными плитами. В локальной смете при штукатурке марша лестничных клеток и площадок было предусмотрено использование материала «РОДБАНД» и облицовка ступеней гранитными плитами.

Согласно отчету ООО «Т.», при штукатурке лестничных маршей и площадок использовалась песчано-цементная смесь вместо материала «РОДБАНД». В отчете было также указано на наличие у подрядчика экономии материала за счет того, что общая стоимость штукатурки согласно локальной смете составляла 175 850 руб., а фактически стоимость штукатурки – 78 150 руб. Кроме того, при облицовке ступеней гранитными плитами частично использовались керамо-гранитные плиты, при этом экономия материала составила 40 820 руб. за счет того, что общая стоимость облицовки ступеней гранитными плитами согласно локальной смете составляла 107 349 руб., а фактически ступени были облицованы на сумму 66 520 руб.

Суд указал следующее: «подрядчик не представил доказательств как согласования с заказчиком возможности применения иных материалов и в другом объеме, чем указано в технической документации, так и того, что допущенные им отступления являются мелкими. Ссылка ответчика на то, что у него возникла экономия вследствие применения материалов, качество которых не ухудшило результат работ, не может быть принята во внимание, поскольку согласно статье 710 ГК РФ экономия подрядчика имеет место в случае, когда его фактические расходы оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы. Установленной данной нормой правило направлено на стимулирование подрядчика к поиску новых материалов, более совершенных технологий, удешевляющих работу. В данном случае контрактом были предусмотрены материалы, которые должен использовать подрядчик при работе, соответственно, применение им более дешевых материалов, тем те, которые указаны в договоре, нельзя рассматривать как использование новых материалов, улучшающих качество работ» (постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 сентября 2010 г. по делу № А56-53960/2009).

Пример из практики: суд отказал заказчику в иске об обязании подрядчика устранить недостатки в работе, поскольку данные недостатки являются следствием мелких отступлений от технической документации

Заказчик обратился в арбитражный суд с требованием обязать подрядчика исполнить обязательства по договору строительного подряда, а именно:

  • выполнить примыкание кровли террасы из поликарбоната к балконам и парапету в соответствии с проектом;
  • заменить листы поликарбоната, имеющие повреждения (деформацию, провисание).

По мнению заказчика, работы были выполнены некачественно, нормально эксплуатировать результат работы (козырьки из сотового поликарбоната) невозможно, что причиняет ему материальный ущерб.

Судом была назначена строительная экспертиза. По ее итогам суд отказал заказчику в иске, указав следующее: «примыкание козырьков к балконам выполнено не по проекту, но указанное отступление не снизило несущую способность данных конструкций, что не противоречит части 2 статьи 754 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства; факт соответствия работ по устройству козырьков из сотового поликарбоната требованиям проектной документации подтвержден также и иными доказательствами, представленными сторонами в материалы дела» (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24 июля 2008 г. № А19-7857/06-7-Ф02-3395/08 по делу № А19-7857/06-7определением ВАС РФ от 15 октября 2008 г. № 12902/08 отказано в передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Как распределяется бремя доказывания в спорах о недостатках выполненных работ

Подрядчик должен гарантировать заказчику на протяжении гарантийного срока достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей, а также возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда (п. 1 ст. 755 ГК РФ).

Для заказчика важно то, что закон устанавливает презумпцию виновности подрядчика в недостатках выполненной работы, обнаруженных в пределах гарантийного срока (п. 2 ст. 755 ГК РФ). Это означает, что подрядчик сможет избежать ответственности за недостатки только в том случае, если докажет, что они произошли вследствие одной из трех причин:

Таким образом, чтобы успешно предъявить претензии подрядчику, заказчику необходимо доказать:

  • во-первых, наличие недостатков;
  • во-вторых, отсутствие указанных выше оснований для освобождения подрядчика от ответственности (если подрядчик о них заявит).

Перечисленные выше основания для освобождения подрядчика от ответственности за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, являются исчерпывающими (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 1 апреля 2011 г. по делу № А43-12391/2010).

В какой срок можно предъявить к подрядчику требование относительно качества строительных работ

Для предъявления требований относительно качества строительных работ действуют общие правила. Есть только одна особенность, причем она выгодна заказчику. Предельный срок для предъявления претензий составляет пять лет с момента передачи результата работ (а не два года, как установлено в общих нормах о подряде).

Если стороны не установили в самом договоре гарантийный срок и иные сроки для предъявления требований по качеству результата работы (а также если они не установлены законом или обычаями), то будет действовать следующее правило. Чтобы заказчик смог предъявить требования, недостатки результата работы должны быть обнаружены в разумный срок, но в пределах пяти лет со дня передачи результата работы (ст. 756 ГК РФ). То же самое касается и ситуации, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее пяти лет и недостатки результата работы обнаружены заказчиком по истечении гарантийного срока, но в пределах пяти лет с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком. В обоих случаях отличие от общих правил о подряде состоит в том, что указанный предельный срок составляет не два года, а пять лет.

При обнаружении в течение гарантийного срока недостатков заказчик должен заявить о них подрядчику в разумный срок по их обнаружении.

Как определить продолжительность такого разумного срока?

Как правило, в договоре стороны устанавливают срок приемки результата работы, в течение которого заказчик должен подписать акт сдачи-приемки работы или заявить о недостатках. Если такой срок стороны не установили, то, как и в общем случае, он может определяться «обычным способом приемки», то есть тем количеством дней, в течение которых обычно происходит приемка работы (исходя из практики подрядчика с другими заказчиками). Отличие только в том, что в рамках строительного подряда могут быть свои по продолжительности «обычные способы приемки», отличающиеся от других видов подряда. Само по себе нарушение этого срока не лишает заказчика права предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работ (постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 марта 2008 г. по делу № А56-14338/2007).

В каких случаях недостатки устраняются за счет заказчика

Стороны могут предусмотреть в договоре строительного подряда обязанность подрядчика устранять по требованию заказчика и за его счет недостатки, за которые подрядчик не несет ответственности (п. 1 ст. 757 ГК РФ).

Однако заказчику нужно иметь в виду, что, даже если стороны включат в договор такую обязанность подрядчика, подрядчик сможет отказаться от ее выполнения в двух случаях, когда:

  • устранение недостатков не связано непосредственно с предметом договора. Например, если договор был заключен на проведение капитального ремонта здания, а заказчику необходимо построить пристройку к нему;
  • устранение недостатков не может быть осуществлено подрядчиком по не зависящим от него причинам. Например, если в продаже отсутствуют необходимые для выполнения работ материалы или оборудование, из-за природных условий невозможен доступ к объекту специальной техники для проведения работ и т. д.».

30.04.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.