дом принадлежит гражданам в долевой собственности

64

Вопрос

дом принадлежит гражданам в долевой собственности. Земельный участок является муниципальной собственностью. Один собственник пользуется домом, место нахождение другого в течение последних 10 лет неизвестно. Обратились в Администрацию муниципального образования с просьбой выкупить участок, прилегающий к дому. Администрация пишет отказ на том основании, что должны обратиться все собственники дома. Как решается этот вопрос и какова судебная практика?».

Ответ

1. В рассматриваемой ситуации Администрация муниципального образования правомерно отказала в выкупе земельного участка. Выкуп части земельного участка под зданием одним участником общей долевой собственности противоречит положениям ст. 36 ЗК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ договор купли-продажи такого земельного участка является недействительным. Такая правовая позиция подтверждается материалами судебной практики.

 

2. При данных обстоятельствах Вы можете обратиться в суд с заявлением о признании гражданина (собственника доли дома) безвестно отсутствующим или умершим в порядке, предусмотренном Гл. 30 ГПК РФ.

Имущество гражданина, признанного безвестно отсутствующим, при необходимости постоянного управления им передается на основании решения суда лицу, которое определяется органом опеки и попечительства и действует на основании договора о доверительном управлении, заключаемого с этим органом (п.1 ст.43 ГК РФ).

Имущество гражданина, объявленного по решению суда умершим, переходит к наследникам в порядке, предусмотренном Гл. 61-65 ГК РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть I

«Статья 168. Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения*».

2. Земельный кодекс Российской Федерации

«Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами*».

<...>

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ от 23.10.2012 № ВАС-13611/12

 

«Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи О.М. Козырь, судей Г.Д. Пауля, Г.Г. Поповой рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Старый лес» о пересмотре в порядке надзора постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.08.2012 по делу № А79-953/2011 Арбитражного суда Чувашской Республики — Чувашия по иску общества с ограниченной ответственностью (далее — ООО «Енисей») к обществу с ограниченной ответственностью «Старый лес» (далее — ООО «Старый лес») и администрации города Чебоксары Чувашской Республики о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: открытое акционерное общество «Универсам «Новь» (далее — универсам), индивидуальный предприниматель Потапов Сергей Владиславович, Федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата» по Чувашской Республике, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

Суд установил:

Арбитражный суд Чувашской Республики решением от 12.07.2011 отказал в удовлетворении исковых требований.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 18.05.2012 отменил решение суда первой инстанции.

Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.08.2012 постановление от 18.05.2012 оставлено без изменения.

Не согласившись с постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, ООО «Старый лес» обратилось в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора. Заявитель указывает на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права. По мнению ООО «Старый лес», спорный земельный участок можно разделить, поскольку здание, расположенное на нем, не представляет собой единый объект недвижимости.

Судами установлено, что постановлением Чебоксарской городской администрации от 02.08.1994 муниципальному торговому предприятию универсам «Новь» (правопредшественник универсама) предоставлен земельный участок площадью 4390 квадратных метров (далее — спорный земельный участок), расположенный по адресу: город Чебоксары, улица Эльгера, дом 11, для торговой деятельности в долгосрочную аренду сроком на 50 лет.

Распоряжением администрации города Чебоксары от 22.02.1999 у универсама изъята часть земельного участка площадью 1343 квадратных метра, которая была предоставлена муниципальному унитарному предприятию «Московское районное управление жилищно-коммунального хозяйства» для торговой деятельности в долгосрочную аренду сроком до 25 лет. Оставшаяся часть земельного участка площадью 3047 квадратных метров (далее — спорный земельный участок) передана Универсаму для торговой деятельности в долгосрочную аренду сроком до 15 лет.

Распоряжением администрации города Чебоксары от 11.09.2000 часть спорного земельного участка площадью 1904 квадратных метра была предоставлен ООО «Старый лес» в аренду до 01.07.2002. На основании данного распоряжения ответчики заключили договор аренды земельного участка от 03.10.2000 № 275/1340-М.

На основании распоряжения администрации города Чебоксары от 19.10.2009 № 4324-р Администрация (продавец) и ООО «Старый лес» (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка от 23.10.2009 № 319-мю, согласно которому покупатель приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером 21:01:010106:31 площадью 1904 квадратных метра. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

ООО «Енисей» посчитало, что покупка части земельного участка, на котором расположено здание № 11 по улице Эльгера, нарушает его исключительное право, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из следующего.

Конструктивно здание, расположенное на спорном земельном участке по адресу: город Чебоксары, улица Эльгера, дом 11, является единым объектом недвижимости, а потому в нем имеется имущество, в отношении которого действует режим общей собственности. Суды сделали вывод о том, что все собственники задания (помещений) в нем имеют право на приобретение земельного участка, на котором это здание расположено, в общую долевую собственность. Выкуп части земельного участка под зданием одним участником общей долевой собственности противоречит положениям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи такого земельного участка является недействительным.*

В соответствии с частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу, являются:

1) нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права;

2) нарушение прав и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам Российской Федерации;

3) нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов.

Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Доводы общества, изложенные в заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора, были предметом исследования в судах нижестоящих инстанций, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств и не являются основанием для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых по нему судебных актов в порядке надзора.

Государственная пошлина, уплаченная обществом с ограниченной ответственностью «Старый лес» по квитанции от 19.09.2012 в размере 2000 рублей, подлежит возврату на основании статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

определил:

в передаче дела № А79-953/2011 Арбитражного суда Чувашской Республики — Чувашии в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.08.2012 по тому же делу отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Старый лес» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2000 рублей (две тысячи рублей), уплаченную по квитанции от 19.09.2012″.

4. АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА от 05.04.2012 № 33-4375/2012

«Р. обратилась в суд с заявлением о признании незаконными и недействительными действий (решения) органа опеки и попечительства по передаче имущества в доверительное управление.

В обоснование заявленных требований Р. указывала, что решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 27.10.2009 г. З.Е.А. был признан безвестно отсутствующим, его имущество было передано ей в доверительное управление.

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 21.12.2010 г. решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга в части передачи имущества З.Е.А. в доверительное управление заявителю было отменено.

<дата> Р. получила письмо от З.И.Е. о том, что Местная администрация муниципального образования «Владимирский округ» передала имущество, принадлежащее З.Е.А., его сыну З.И.Е. в доверительное управление.

Заявитель считает, что действия Местной администрации МОМО «Владимирский округ» являются неправомерными, так как орган опеки и попечительства принял решение о передаче имущества в доверительное управление З.И.Е. без участия всех заинтересованных лиц, чем нарушил их права и законные интересы.

В числе имущества, переданного З.И.Е., находится <...> доли в квартире, расположенной по адресу: <адрес> При этом часть данной квартиры принадлежит заявителю, заявитель проживает в данной квартире и, соответственно, несет бремя всех расходов за нее и содержит ее в надлежащем состоянии. Таким образом, никакой необходимости в управлении данным имуществом нет. Передача всего имущества З.Е.А. в доверительное управление его сыну также серьезно ущемляет интересы матери З.Е.А., которую последний содержал.

При таких обстоятельствах Р. просила признать действия Местной администрации МОМО «Владимирский округ» по передаче имущества З.Е.А. его сыну З.И.Е. незаконными.

При этом, заявителем фактически оспаривалось решение Местной Администрации МО МО Владимирский округ о необходимости передачи имущества, принадлежащего З.И.Е., не ей, а его сыну З.И.Е. по договору доверительного управления. Сам договор доверительного управления имуществом от <дата> по каким-либо основаниям ею не оспаривался.

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 06 февраля 2012 года Р. отказано в удовлетворении заявления о признании незаконными действий МА МОМО «Владимирский округ» по передаче имущества З.Е.А. его сыну З.И.Е.

В апелляционной жалобе Р. просит решение суда отменить, считая его неправильным.

Судебная коллегия, обсудив доводы жалобы, изучив материалы дела, не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Разрешая заявленные требования, суд правильно установил по делу юридически значимые обстоятельства, дал надлежащую оценку имеющимся по делу доказательствам и пришел к обоснованному выводу о том, что заявление Р. о признании незаконными действий Местной администрации МОМО «Владимирский округ» по передаче имущества З.Е.А. его сыну З.И.Е. удовлетворению не подлежит.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона от 24.04.2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органами опеки и попечительства являются органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Органы опеки и попечительства осуществляют свои права и исполняют свои обязанности в соответствии с нормативными правовыми актами, определяющими статус этих органов. Органы местного самоуправления муниципальных образований (в том числе органы местного самоуправления поселений), на территориях которых отсутствуют органы по опеке и попечительству, образованные в соответствии с настоящим Федеральным законом, законом субъекта Российской Федерации могут наделяться полномочиями по опеке и попечительству. Органы местного самоуправления наделяются указанными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств.

Согласно п. 1 ст. 3 Закона Санкт-Петербурга от 21.11.2007 г. № 536-109 «О наделении органов местного самоуправления в Санкт-Петербурге отдельными государственными полномочиями Санкт-Петербурга по организации и осуществлению деятельности по опеке и попечительству, назначению и выплате денежных средств на содержание детей, находящихся под опекой или попечительством, и денежных средств на содержание детей, переданных на воспитание в приемные семьи, в Санкт-Петербурге», отдельными государственными полномочиями наделяются органы местного самоуправления Владимирского округа.

В соответствии с п. 1 ст. 43 ГК РФ имущество гражданина, признанного безвестно отсутствующим, при необходимости постоянного управления им передается на основании решения суда лицу, которое определяется органом опеки и попечительства и действует на основании договора о доверительном управлении, заключаемого с этим органом.

Из этого имущества выдается содержание гражданам, которых безвестно отсутствующий обязан содержать, и погашается задолженность по другим обязательствам безвестно отсутствующего.*

При рассмотрении дела судом первой инстанции было установлено, что решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 27.10.2009 г. по гражданскому делу № 2-2802/09 по заявлению Р. о признании безвестно отсутствующим З.Е.А. и передаче его имущества в доверительное управление, З.Е.А. был признан безвестно отсутствующим и его имущество было передано в доверительное управление Р.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 21.12.2010 г. решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 27.10.2009 г. по гражданскому делу № 2-2802/09 в части передачи в доверительное управление Р. имущества З.Е.А. было отменено, а в заявлении Р. в указанной части отказано.

Судом установлено, что Р. является собственником <...> доли квартиры по адресу: <адрес>, <...> доли в указанной квартире принадлежат З.Е.А.

Собственником квартиры по адресу: <адрес> является З.Е.А.

Кроме того, З.Е.А. принадлежат транспортные средства: автомобиль«<...>; автомобиль <...>.

В соответствии с п. 1 ст. 38 ГК РФ при необходимости постоянного управления недвижимым и ценным движимым имуществом подопечного орган опеки и попечительства заключает с управляющим, определенным этим органом, договор о доверительном управлении таким имуществом. В этом случае опекун или попечитель сохраняет свои полномочия в отношении того имущества подопечного, которое не передано в доверительное управление.

Органом опеки и попечительства заключены договоры доверительного управления имуществом безвестно отсутствующего З.Е.А. с его сыном З.И.Е. в отношении указанного выше имущества.

Суд правомерно не согласился с доводами Р. о том, что имущество З.Е.А. в виде <...> доли в квартире по адресу: <адрес> не нуждается в доверительном управлении, поскольку, являясь собственником <...> доли в указанной квартире, она несет бремя расходов по содержанию всей квартиры, поскольку законом либо договором на нее такая обязанность не возложена. Суд первой инстанции обоснованно учел положения ст. 210 ГК РФ и пришел к обоснованному выводу о том, что имущество, принадлежащее З.Е.А., требует доверительного управления, с чем была согласна и сама Р., обращаясь в компетентные органы с заявлением о передаче этого имущества ей в управление.*

Не соглашаясь с доводом Р. о том, что решение Местной администрации МОМО «Владимирский округ» о назначении доверительного управляющего было принято без учета мнения всех заинтересованных лиц, суд правомерно принял во внимание, что на рассмотрении Местной администрации находились заявления Р. и З.И.Е.

Судом установлено, что у З.Е.А. есть мать З.И.Г., <дата> года рождения, нуждающаяся в помощи в связи с преклонным возрастом. Судом принято во внимание, что оспариваемое решение органа опеки и попечительства о передаче имущества в доверительное управление было принято с учетом интересов матери З.Е.А. З.И.Г., которую в силу п. 1 ст. 87 СК РФ З.Е.А. должен был содержать и заботиться о ней. Как усматривается из материалов дела представление своих интересов, в том числе и в суде, З.И.Г. поручила своему внуку З.И.Е., доверенность, выданная заявительнице <дата>, была З.И.Г. отозвана. Руководствуясь указанными выше нормами, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что орган опеки и попечительства Местной администрации МОМО «Владимирский округ» был вправе принять решение о выборе в качестве управляющего указанным имуществом З.Е.А.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд пришел к обоснованному выводу о том, что какие-либо права заявителя принятием решения о передаче имущества в доверительное управление сыну лица, признанного безвестно отсутствующим, нарушено не было. Сама Р. в родственных отношениях с З.Е.А. не находится, в браке с ним не состоит*.

Доводы апелляционной жалобы Р. не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене решения районного суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и не могут быть приняты во внимание.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 06 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.