Претензии к качеству объекта

263

Вопрос

Строительство многоквартирного дома с подземным паркингом было завершено 31.12.2009 года (дата получения разрешения на строительство). В период эксплуатации дома выявилось много строительных недостатков, в том числе, скрытых. У застройщика дом принимала управляющая компания, созданная самим же застройщиком; соответственно, адекватных мер реагирования на строительные недостатки не предпринималось. Смена управляющей компании произошла в 2015 году; вновь созданное ТСН в ноябре 2015 года обратилось в суд с иском к застройщику. Вместе с тем, застройщик находится в процессе ликвидации, остальные участники строительства (заказчик, подрядчики) - уже ликвидированы. Единственный "живой" субъект этих отношений - юр. лицо, которое являлось заказчиком паркинга, и продавцом более 90 % боксов. Основные строительные недостатки связаны с подземным паркингом. Вплоть до угрозы обрушения перекрытий. Вопрос: Можете ли оценить судебную перспективу в данном процессе - привлечения "заказчика" и "продавца" в качестве соответчика в такой ситуации, учитывая сложившуюся по такого рода делам судебную практику - отвечает по таким искам застройщик.

Ответ

По общему правилу, предъявить требования к продавцу мест в паркинге возможно, однако в рассматриваемом случае, истек срок для предъявления претензий.

Дело в том, что гражданское законодательство, прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости (см. например, определение Красноярского краевого суда от 04.02.2015 № 33-1025/2015).

Таким образом, продавец мест в паркинге будет нести общую ответственность. Иными словами, если в процессе эксплуатации покупатель выявил в полученном имуществе недостатки, он может потребовать от продавца:

• соразмерно уменьшить покупную цену;

• безвозмездно устранить недостатки товара в разумный срок;

• возместить расходы покупателя на устранение недостатков товара.

Однако, по общему правилу срок обнаружения недостатков переданного недвижимого имущества составляет два года (п. 2 ст. 477 ГК РФ). В случае, если покупатель имущества в течении данного срока не предъявил претензии, в удовлетворении требований может быть отказано.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как предъявить продавцу претензии, связанные с недостатками полученного объекта недвижимости

«Сделка по купле-продаже прошла: государственная регистрация произведена, объект недвижимости передан покупателю. Как быть, если переданное имущество не соответствует качествам, необходимым для эксплуатации недвижимости? Сложность в том, что именно покупатель должен доказывать наличие недостатков объекта недвижимости, проводить экспертизы за свой счет. При этом необходимо соблюсти сроки, установленные для предъявления претензий, и детально обосновать, в чем именно качество объекта недвижимости не соответствует требованиям закона или договора.

Требования, которые можно предъявить к продавцу недвижимости

Как в момент передачи имущества, так и уже после передачи в процессе эксплуатации покупатель может выявить в полученном имуществе недостатки. В таком случае покупатель вправе потребовать от продавца:

  • соразмерно уменьшить покупную цену;
  • безвозмездно устранить недостатки товара в разумный срок;
  • возместить расходы покупателя на устранение недостатков товара.

Покупатель может выбрать любой из этих способов защиты нарушенного права. Такое требование можно предъявить во внесудебном порядке (в виде претензии) или же предъявить иск в суд. В зависимости от того, какое именно требование выбрал покупатель, будет различаться и состав документов, прилагаемых к иску.

Если же нарушение требований к качеству существенное (т. е. устранить недостатки невозможно или слишком долго и дорого), то покупатель получает право отказаться от исполнения договора купли-продажи (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

Обоснование

Это следует из статьи 557 Гражданского кодекса РФ. Она гласит: если продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора о ее качестве, применяются правила статьи 475Гражданского кодекса РФ за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Таким образом, в случае несущественных недостатков при покупке недвижимости применяются общие правила, установленные для договора купли-продажи, а вот в случае существенных недостатков у покупателя меньше возможностей, чем предусматривают общие правила: можно только отказаться от исполнения договора, но не потребовать замены товара.

Внимание! В случае отказа от договора либо его расторжения покупатель должен будет возвратить приобретенную недвижимость продавцу. Кроме того, покупатель утратит статус собственника.

Это связано с тем, что судебное решение о расторжении договора купли-продажи будет являться основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о праве собственности покупателя (п. 35265 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Покупатель может предъявить продавцу требования, связанные с ненадлежащим качеством, даже если стороны не подписали передаточного акта.

Сроки для предъявления претензии

Важно соблюсти сроки, установленные законом для предъявления претензии по поводу недостатков переданного имущества. Специальные нормы о сроках для обнаружения недостатков и предъявления претензий в отношении недвижимости отсутствуют, поэтому действуют общие нормы о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК РФ).

Важно разграничить и соблюсти два срока: «срок обнаружения недостатков» (ст. 477 ГК РФ) и «срок извещения продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи» (ст. 483 ГК РФ).

1. По общему правилу срок обнаружения недостатков переданного недвижимого имущества составляет два года. Закон или договор купли-продажи могут устанавливать более длительный срок. См. примерные формы договоров купли-продажи нежилого помещениянежилого зданияземельного участкаквартиры.

Обоснование

Претензия, связанная с недостатками недвижимого имущества, может быть предъявлена покупателем при условии, что недостатки проданного имущества были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи недвижимости по акту приема-передачи либо в пределах другого (даже более длительного) срока, если такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п. 2 ст. 477 ГК РФ).*

2. Срок извещения продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи определяется законом, либо договором, либо применяется разумный срок (ст. 483 ГК РФ). Последствием несоблюдения этого срока будет право продавца отказаться полностью или частично от удовлетворения требований покупателя. Однако если продавец знал или должен был знать о том, что переданный покупателю объект недвижимости не соответствует условиям договора купли-продажи, он не вправе ссылаться на несоблюдение этого срока покупателем.

Обоснование

Покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи относительно качества недвижимого имущества. Законом определен срок, в течение которого должно направляться извещение:*

  • в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором;
  • если такой срок не установлен, то в разумный срок после того, как нарушение должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения имущества.

Совет

При согласовании условий договора купли-продажи покупателю стоит воспользоваться диспозитивной нормой, установленной пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса РФ. Требования, связанные с недостатками недвижимости, могут быть предъявлены покупателем в пределах более длительного срока, чем установлено законом (два года), когда такой срок установлен договором купли-продажи. Иначе говоря, стороны могут установить в договоре более длительный срок, в течение которого покупатель может предъявить требования, связанные с недостатками недвижимости.

Помимо этих сроков, есть еще срок исковой давности, в течение которого покупатель может выбрать один из нескольких вариантов исковых требований в суде. Общий срок исковой давности составляет три года с момента, когда лицо, чье право нарушено, узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 196п.1 ст. 200 ГК РФ). Cрок исковой давности не может превышать 10 лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, определенных Федеральным законом от 6 марта 2006 г. № 35-ФЗ «О противодействии терроризму» (п. 2 ст. 196 ГК РФ).

Роль акта приема-передачи в возможности предъявления претензии

Тот факт, что покупатель все же принял недвижимость, не соответствующую условиям договора (в т. ч. в случае когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости), не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Иначе говоря, при передаче некачественного имущества продавец считается ненадлежаще исполнившим договор. Соответственно, покупатель может потребовать возместить убытки (п. 1 ст. 393 ГК РФ).

Успех покупателя (в том, возместит ли он потери, связанные с передачей ему имущества с недостатками) во многом зависит от того, зафиксировали стороны в акте приема-передачи недостатки недвижимого имущества или нет. См. примерные формы передаточных актов по договорам купли-продажи жилого доманежилого зданияземельного участкаквартиры.

Пример из практики: суд взыскал с продавца убытки, возникшие у покупателя вследствие восстановления системы теплоснабжения в купленном нежилом здании. Недостатки были выявлены при приемке здания и зафиксированы в передаточном акте

ООО «А.» (покупатель) обратилось в суд с иском к ООО «П.» (продавец) о взыскании 843 546 руб. убытков, возникших вследствие восстановления системы теплоснабжения приобретенного по договору купли-продажи нежилого здания.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что при приемке здания покупатель обнаружил существенные недостатки, связанные с демонтажем системы отопления и нагревательного котла, что отражено в акте приема-передачи недвижимого имущества.

Технический паспорт и сведения ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» подтверждают, что отопление нежилого здания (оптово-розничного магазина) осуществляется от собственной котельной. Поскольку использование нежилого здания в качестве магазина без отопления невозможно, истец посчитал, что ответчиком продан товар ненадлежащего качества.

Суд решил, что продавец осуществил ненадлежащее исполнение обязательства (ст. 15393 ГК РФ) по договору купли-продажи вследствие передачи недвижимого имущества с недостатками, которые делают невозможным его использование по назначению. Согласно пунктам 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется, качество товара должно соответствовать условиям договора.

В результате суд удовлетворил исковые требования о взыскании 843 546 руб. убытков. Расходы на оплату услуг экспертов в сумме 30 тыс. руб. отнесены на ООО «П.» в порядке статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса РФ (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 марта 2010 г. по делу № А03-6089/2009).

Может ли покупатель предъявить претензии продавцу уже после подписания акта приема-передачи объекта недвижимости, если в акте зафиксировано, что покупатель не имеет претензий к техническому состоянию объекта

Да, может, но суд откажет покупателю, если не будут представлены доказательства скрытых дефектов, которые покупатель не мог сразу выявить.

Предположим, покупатель подписал акт приема-передачи без возражений. В одном из пунктов акта покупатель согласился, что не имеет претензий к техническому состоянию объекта недвижимости. Иногда стороны включают подобный пункт об отсутствии возражений со стороны покупателя в текст самого договора купли-продажи.

В такой ситуации покупатель может предъявить претензию согласно общим правилам статьи 475 Гражданского кодекса РФ. Но на практике отсутствие у покупателя возражений на момент приемки недвижимости служит основанием для отказа в удовлетворении требований покупателя.

Пример из практики: суд отказал в удовлетворении требований покупателя об уменьшении покупной цены на стоимость ремонтных работ, так как в акте приема-передачи стороны указали, что претензий к техническому состоянию здания не имеется

Индивидуальные предприниматели (покупатели) обратились в суд с иском к индивидуальному предпринимателю А. (продавцу) об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества на стоимость ремонтных работ по устранению повреждений кровли административно-производственного здания в размере 143 293 руб. и о взыскании 143 293 руб. в пользу истцов в равных долях по 71 646 руб. каждому.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что в акте приема-передачи, «подписанном сторонами без возражений, определено, что указанный объект недвижимого имущества сторонами осмотрен, претензий к техническому состоянию не имеется». Суд принял во внимание отсутствие доказательств о наличии скрытых дефектов недвижимого имущества. В результате суд отказал в удовлетворении исковых требований (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2008 г. № А74-66/2008-03АП-1294/2008 по делу № А74-66/2008).

Совет

Необходимо крайне внимательно подойти к процессу подписания акта приема-передачи. В ходе подписания передаточного акта покупателю передается имущество, состояние которого фиксируют обе стороны. После подписания акта приема-передачи крайне трудно доказать, что недостатки имущества уже имели место на момент передачи недвижимости. Покупатель рискует тем, что недостатки, которые могут быть выявлены позже, будут ликвидированы уже за его счет.

Если покупатель сомневается в качестве передаваемого объекта, имеет смысл избегать в договоре и передаточном акте формулировок о том, что покупатель произвел осмотр и не имеет претензий к состоянию недвижимости.

Претензионный порядок урегулирования спора по недостаткам объекта недвижимости

Для требований, перечисленных в статье 475 Гражданского кодекса РФ, закон не устанавливает обязательного претензионного порядка. Это значит, что с таким требованием можно обратиться сразу в суд, не направляя претензию продавцу. Однако в самом договоре стороны могут установить обязательный претензионный порядок для предъявления таких требований.

В таком случае в претензии на имя руководителя компании-продавца указывается история правоотношений: когда заключен договор, какое имущество стало предметом договора, когда договор прошел государственную регистрацию. Отдельно указывается, когда согласно передаточному акту было передано имущество и в каком количестве. Далее покупатель указывает, какие выявлены недостатки в ходе приема-передачи недвижимости. Эти недостатки должны быть отражены в акте приема-передачи. Если недостатки (часть недостатков) были обнаружены уже после приемки недвижимости (скрытые дефекты), это также должно быть указано в претензии.

После такой формальной части претензии (кто покупатель, какой договор, какие недостатки выявлены и т. д.) в заключительной части покупатель указывает самое главное – требования к продавцу. Независимо от того, какие требования предъявляет покупатель (соразмерно уменьшить покупную цену, безвозмездно устранить недостатки товара в разумный срок, возместить расходы покупателя на устранение недостатков товара), нужно указать, что в случае неисполнения требований он оставляет за собой право обратиться в суд.

Порядок отказа от исполнения договора

Другая ситуация будет, если недостатки настолько существенны, что покупатель решает отказаться от исполнения договора.

Для этого вообще необязательно обращаться в суд, достаточно уведомить продавца о своем отказе. Неслучайно Гражданский кодекс РФ использует термин именно «отказ от исполнения договора», а не «расторжение договора».

Обоснование

Разница этих двух понятий в следующем: процедура расторжения договора регулируется законом (ст. 450–452 ГК РФ), тогда как процедура отказа от исполнения договора детально законом не урегулирована, за исключением пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (который просто говорит о возможности такого отказа). Отказ от исполнения договора – более узкий случай и в конечном итоге влечет расторжение договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Договор будет считаться расторгнутым в силу самого факта отказа от его исполнения.

Для уведомления нет какой-либо обязательной формы. Это можно сделать в том числе путем направления претензии – то есть документа, в котором указано на недостатки объекта. При этом из претензии должно явствовать, что покупатель отказывается от исполнения договора. Это значит, что продавец должен понять из смысла претензии, что покупатель отказывается от договора. Кроме того, важно уточнить, является ли отказ полным или частичным, и если второе – то в какой части. Наконец, нужно проверить, подписано ли уведомление уполномоченным на это лицом (т. е. соблюдена ли формальная часть процедуры).

Порядок обращения в суд с требованием об изменении или расторжении договора

Наконец, на практике возникают ситуации, когда у покупателя нет возможности отказаться от исполнения договора на основании статьи 475 Гражданского кодекса РФ (например, недостатки несущественны и покупатель не желает возвращать приобретенную недвижимость продавцу). Но при этом есть шанс добиться изменения или расторжения договора на основании других норм Гражданского кодекса РФ. В этом случае будет действовать обязательный претензионный порядок.

Обоснование

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Суд оставит без рассмотрения иск покупателя с требованием о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, если покупателем не соблюден обязательный претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ). Поэтому только после того как покупателем соблюден обязательный претензионный порядок, можно направлять иск с требованием в суд. Однако даже если суд оставит иск без рассмотрения, это не лишает покупателя при надлежащем соблюдении претензионного порядка вновь обратиться в суд.

Пример из практики: суд оставил без рассмотрения требование о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества в порядке статьи 452 Гражданского кодекса РФ, так как не соблюден обязательный претензионный порядок урегулирования спора

Индивидуальный предприниматель К. обратилась в суд к ООО «Ю.» с иском о взыскании денежных средств в порядке статьи 475 Гражданского кодекса РФ в связи с существенными недостатками недвижимого имущества. В ходе процесса К. изменила исковые требования: просила расторгнуть договор купли-продажи и взыскать уплаченные по этому договору денежные средства в размере 5 031 000 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что нежилые помещения имеют существенные недостатки, которые были выявлены после их передачи истцу, что подтверждается освидетельствованием строительных конструкций помещений подземной части жилого дома. Кроме того, покупатель мотивировал свои требования тем, что недостатки помещений (замачивание стен, полов и отделки помещения после дождя) не могут быть устранены без несоразмерных расходов.

Суд установил, что «недостатки являются устранимыми, стоимость устранения недостатков составляет 16 282 руб.». В результате суд сделал вывод о том, что у истца не было оснований для отказа от исполнения договора в порядке статьи 475 Гражданского кодекса РФ.

Далее суд сослался на статью 452 Гражданского кодекса РФ, согласно которой требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо доказательства направления истцом ответчику предложения о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что доказательства направления истцом ответчику предложения о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения в деле отсутствуют.

В связи с этим суд кассационной инстанции решил, что «требование истца о расторжении договора судом первой инстанции в силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обоснованно оставлено без рассмотрения» (постановление ФАС Поволжского округа от 9 декабря 2011 г. по делу № А65-15360/2010)».

28.04.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.