Раздел участка

26

Вопрос

Организация владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером: 25:31:010305:469 (основной земельный участок) сроком до 2053 года, в связи с необходимостью вышеуказанный земельный участок раздели на четыре земельных участков. На три земельных участка (образованных) с кадастровыми номерами: 25:31:010305:768, 25:31:010305:769, 25:31:010305:770 в Комитете по управлению муниципальным имуществом заключили договора аренды на тех же условиях и понесли в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю на регистрацию, однако после правовой экспертизы нам приостановили регистрацию договоров аренды на образованные земельные участки и попросили предоставить соглашение о расторжении договора аренды основного земельного участка ссылаясь на п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в соответствии с информацией Минэкономразвития России от 24.04.2015г.При обращении в Комитет по управлению муниципальным имуществом за соглашением о расторжении основного договора аренды земельного участка, нам так же отказали в связи с отсутствие нового кадастрового паспорта на оставшийся земельный участок раздел, которого осуществлен, сохраненный в измененных границах ссылаясь на п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в соответствии с информацией Минэкономразвития России от 24.04.2015г. При обращении к кадастровому инженеру за новым кадастровым паспортом на оставшийся земельный участок раздел, которого осуществлен, нам отказали в связи с отсутствием зарегистрированных договоров аренды на образованные земельные участки ссылаясь на п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в соответствии с информацией Минэкономразвития России от 24.04.2015г. Вопрос состоит вот в чем: как нам зарегистрировать договора аренды и расторгнуть, а потом и заключить новый на оставшийся земельный участок, если норма одна, а видение закона разное.

Ответ

Для регистрации новых договоров аренды, нужно зарегистрировать прекращение права аренды по первоначальному договору.

Так, в соответствии с Информацией Минэкономразвития России от 24.04.2015, согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Таким образом, внесение изменений в ранее заключенный договор аренды земельного участка, сохраняемого в измененных границах, не осуществляется, в данном случае заключается новый договор аренды земельного участка. Расторжение такого договора аренды земельного участка и заключение новых договоров аренды осуществляется после проведения кадастровых работ в отношении образуемых земельных участков и внесения в государственный кадастр недвижимости новых сведений об образуемых земельных участках и о земельном участке, который сохраняется в измененных границах, но с новой площадью.

Внесение изменений в сведения государственного кадастра недвижимости об исходном земельном участке осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации соответствующего права либо государственной регистрации аренды на образованный из него земельный участок (пункт 3.1 статьи 24 Закона о кадастре).

Однако следует помнить, что при образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка (выдела из него) природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. То есть, гибели объекта в физическом смысле, с которой сопряжено прекращение договорного правоотношения в силу невозможности исполнения, при разделе земельного участка не происходит. Данная правовая позиция изложена в Постановлениях 15 ААС от 02.02.2012 № А53-12046/2011, от 08.04.2011 № А53-14788/2010. Таким образом, преобразование земельного участка путем его раздела на несколько земельных участков с присвоением новых кадастровых номеров не является основанием для прекращения обязательств по первоначальному договору аренды земельного участка (см. Постановление ФАС СКО от 22.05.2012 № А53-12046/2011, Постановление 15 ААС от 09.07.2012 № А32-39214/2011), таким образом, в иске арендатора о расторжении первоначального договора аренды связи с разделом участка может быть отказано.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Нужно ли получать согласие арендодателя при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

«Нет, не нужно. Раздел земельного участка – это вид кадастровых работ, при которых из одного участка образуются два и более участков. Существование прежнего участка прекращается (ст. 11.4 ЗК РФ). Земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах. Для раздела земельных участков нужно получить согласие:

  • землепользователей (лиц, которые пользуются участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования);
  • землевладельцев (лиц, пользующихся участками на праве пожизненного наследуемого владения);
  • арендаторов и залогодержателей исходных земельных участков.

Таким образом, перед разделом земельных участков нужно получить предварительное письменное согласие только землепользователей, землевладельцев, арендаторов и залогодержателей, если раздел производится не по их инициативе. Причем согласие указанные лица представляют в письменной форме (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ). Муниципалитет как собственник и арендодатель земельного участка не относится к категории лиц, согласие которых требуется получить. Также такое согласие не нужно в случаях, когда осуществляется раздел участков (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ):

  • находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных унитарным предприятиям и учреждениям;
  • на основании решения суда о разделе участков в обязательном порядке;
  • в связи с изъятием участков для государственных или муниципальных нужд.

В отличие от земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, раздел частных земельных участкови земель, которые принадлежат нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними. Это следует изпункта 5 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ.

Арендатор имеет право на раздел земельного участка, только если договор аренды был заключен на срок более пяти лет. Это следует из пункта 3 статьи 20 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Если земельные участки образуются из земель, используемых по договорам аренды или безвозмездного пользования, землепользователь может заключать договоры аренды без проведения торгов на прежних условиях. Иное может быть предусмотрено в соглашении сторон (п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ).*

Для раздела арендуемого участка в уполномоченный орган нужно направить заявление об утверждении схемы расположения участков на кадастровом плане территории (п. 7 ст. 11.4 ЗК РФ). К этому заявлению нужно приложить:

  • схему расположения участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и изменить;
  • копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на исходный участок, если права на него не зарегистрированы в ЕГРП.

Схема расположения участков – это очень важный документ. Например, процедура предоставления участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов начинается именно с подготовки схемы расположения в случае, если его предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории (подп. 1 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).

В течение месяца со дня получения этого заявления арендатора уполномоченный орган обязан принять решение:

  • об утверждении этой схемы или
  • об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа.

Основанием для отказа в утверждении схемы расположения участка являются случаи, когда (п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ):

  • схема расположения участка не соответствует ее форме, формату или требованиям к ее подготовке;
  • местоположение участка, образование которого предусмотрено схемой, совпадает с местоположением участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы, срок действия которого не истек;
  • схема разработана с нарушением требований к образуемым участкам;
  • схема не соответствует проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;
  • участок, образование которого предусмотрено схемой, образуется в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

Этот перечень оснований для отказа является исчерпывающим».

27.04.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.