Определение кадастровой стоимости

69

Вопрос

Какой конкретно орган определяет кадастровую стоимость земли, и по какой методике (формуле)? И почему кадастровая стоимость земли в несколько раз может превышать ее рыночную стоимость? Стандарты оценочной деятельности - единые?

Ответ

Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также иными обязательными документами. Отчет оценщиков утверждается уполномоченными органами (ст.24.17 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

К документам, которые руководствуются оценщики относятся акты уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандарты и правила оценочной деятельности, регулирующие вопросы определения кадастровой стоимости. Это следует из ст.24.15 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

К примеру, Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 утвержден Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» (см. также Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256). При этом, для разных категорий земель существуют разные методики.

Так, расчет кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов проводится с использованием статистических моделей, показывающих зависимость кадастровой стоимости от определенных факторов. Например, в соответствии с п.2.2.7 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утв. Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39) удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка определяется путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения утверждена Приказом Росземкадастра от 20.03.2003 № П/49.

Утвержденная кадастровая стоимость участков не всегда совпадает с ее рыночной стоимостью – см. «Как оспорить кадастровую стоимость».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 29.07.1998 № 135-ФЗ

«Статья 24.15. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости

Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона.*

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Составление отчета об определении кадастровой стоимости осуществляется на бумажном носителе не менее чем в трех экземплярах и на электронном носителе в форме электронного документа.

Требования к отчету об определении кадастровой стоимости устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (далее - требования к отчету).

В течение трех рабочих дней с даты составления проекта отчета об определении кадастровой стоимости, составленного в форме электронного документа и соответствующего требованиям к отчету, исполнитель работ направляет такой проект отчета в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и в саморегулируемую организацию оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, о чем извещает заказчика работ.

В целях обеспечения возможности ознакомления с проектом отчета об определении кадастровой стоимости и представления замечаний к нему орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в течение трех рабочих дней с даты получения такого проекта отчета включает его в фонд данных государственной кадастровой оценки, предусмотренный статьей 24.21 настоящего Федерального закона, на двадцать рабочих дней, за исключением случаев, предусмотренных порядком ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда, утвержденным уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

О включении или невозможности включения в фонд данных государственной кадастровой оценки проекта отчета об определении кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, уведомляет заказчика работ и исполнителя работ любым доступным способом (телеграммой, телефонограммой, факсограммой) в течение пяти рабочих дней с даты получения такого проекта отчета. В случае невозможности включения в фонд данных государственной кадастровой оценки проекта отчета об определении кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в уведомлении указывает причины, по которым включение такого проекта отчета невозможно.

В случае получения уведомления о невозможности включения в фонд данных государственной кадастровой оценки проекта отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ обеспечивает устранение причин, повлекших за собой невозможность размещения такого проекта отчета, и направляет его в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Информацию о включении в фонд данных государственной кадастровой оценки проекта отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ размещает на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (в случае отсутствия этого сайта у заказчика работ - на официальном сайте соответствующего субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет") с указанием адресов, по которым размещаются замечания, представленные к проекту отчета об определении кадастровой стоимости.

Замечания к проекту отчета об определении кадастровой стоимости включаются в фонд данных государственной кадастровой оценки любыми заинтересованными лицами в течение двадцати рабочих дней с даты включения такого проекта отчета.

Замечания к проекту отчета об определении кадастровой стоимости наряду с изложением их сути в обязательном порядке должны содержать:

фамилию, имя и (при наличии) отчество - для физического лица, полное наименование - для юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты лица, представившего замечания к проекту отчета об определении кадастровой стоимости;

указание на номера страниц проекта отчета об определении кадастровой стоимости и (при наличии) приложения, к которым имеются замечания;

указание на кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости в случае, если в отношении определения кадастровой стоимости такого объекта имеется замечание по поводу определения его кадастровой стоимости.

Замечания к проекту отчета об определении кадастровой стоимости, не соответствующие требованиям, установленным настоящей статьей, не рассматриваются.

В случае внесения исполнителем работ изменений в проект отчета об определении кадастровой стоимости по итогам анализа представленных к такому проекту отчета замечаний изменения подлежат внесению в такой проект отчета в течение срока, когда осуществляется его включение в фонд данных государственной кадастровой оценки, по мере представления замечаний и в течение не более чем пятнадцать рабочих дней с даты истечения указанного срока.

По истечении всех указанных сроков исполнитель работ составляет отчет об определении кадастровой стоимости, включающий в себя справку, содержащую информацию о всех представленных к такому проекту отчета замечаниях, как учтенных, так и неучтенных, с их соответствующим обоснованием или об отсутствии замечаний к проекту отчета об определении кадастровой стоимости (далее - справка о замечаниях).

Отчет об определении кадастровой стоимости направляется в саморегулируемую организацию оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, в течение пятнадцати рабочих дней с даты истечения срока, когда осуществляется включение такого проекта отчета в фонд данных государственной кадастровой оценки для проведения экспертизы.

Статья 24.16. Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости

Исполнитель работ обязан обеспечить проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, в течение сорока пяти рабочих дней с даты представления такого отчета в эту саморегулируемую организацию оценщиков.

При проведении экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости также проводится анализ всех представленных к нему замечаний с их соответствующими обоснованиями, содержащимися в справке о замечаниях.

По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на такой отчет, содержащее также информацию о проведении анализа представленных замечаний в результате включения в фонд данных государственной кадастровой оценки проекта отчета об определении кадастровой стоимости.

Отрицательное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет об определении кадастровой стоимости включает в себя исчерпывающий перечень выявленных нарушений и замечаний и их соответствующее обоснование.

Исполнитель работ с учетом выявленных нарушений и замечаний дорабатывает отчет об определении кадастровой стоимости и обеспечивает проведение его повторной экспертизы.

При отсутствии положительного экспертного заключения на отчет об определении кадастровой стоимости он не принимается заказчиком работ.

Экспертное заключение на отчет об определении кадастровой стоимости составляется на бумажном носителе и в форме электронного документа.

Статья 24.17. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости

В течение двадцати рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ принимает акт об утверждении содержащихся в таком отчете кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости для кадастрового квартала, населенного пункта, муниципального района, городского округа, субъекта Российской Федерации (далее - акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости), который вступает в силу после даты его официального опубликования (обнародования).*

Датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта.

В течение трех рабочих дней с даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости копия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (включая сведения о датах его опубликования и вступления в силу), один экземпляр отчета об определении кадастровой стоимости, составленного в форме электронного документа, и один экземпляр положительного экспертного заключения на такой отчет, составленного в форме электронного документа, направляются заказчиком работ в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке».

22.04.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.