Строительство объекта

36

Вопрос

На земельном участке (ИЖС) принадлежащий на праве собственности на котором уже есть дом, собственник хочет построить магазин. Нужно ли выделять земельный участок под магазин для замены категории? можно ли с начало построить здание и оформить как хозблок а потом выделить само здание и з/у под ним в соответствующую категорию? и каков алгоритм оформления здания и земельного участка под ним. Земельный участок находится в г. Сочи. При возможности ответить в течении сегодняшнего дня.

Ответ

поров, земельный участок лучше разделить, с последующим изменением вида разрешенного использования одного из участков. Категорию участка, как правило, менять не нужно.

Дело в том, что порядок правового регулирования отдельного участка зависит как от его целевого назначения, так и от вида разрешенного использования. Вид разрешенного использования определяет, какой вид деятельности можно осуществлять на данном участке. Вид разрешенного использования определяет, какой вид деятельности можно осуществлять на данном участке. Информация о разрешенном использовании земельного участка содержится в градостроительном плане земельного участка и в актах зонирования территории, на которой он находится (генплан, правила землепользования и застройки муниципального образования) – см. также, Решение городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи».

Таким образом, если вид разрешенного использования участка под ИЖС, то строительство и размещение на нем магазина может быть признано нарушением целевого использования участка, что влечет ответственность по ст.8.8 КОАП РФ – см. «Как оспорить штраф за использование земельного участка не по целевому назначению (ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ)».

Для возможности размещения на участке магазина следует обратиться к Правилам землепользования и застройки, которые устанавливают виды разрешенного использования участков для соответствующей территориальной зоны. Если виды использования допускают размещение магазинов, то участок возможно разделить, и поменять вид разрешенного использования одного из новых участков.

На практике этого можно и не делать, т.к. согласно ч.4 ст.37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, выбираются правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. Иными словами, если размещение магазина предусмотрено во вспомогательных видах разрешенного использования участка, то его размещение допускается и при виде ИЖС, однако это часто приводит к спорам с контрольными органами - см. обзор арбитражной практики, когда суд признал, что участок использовался в соответствии с целевым назначением.

Для раздела участка необходимо произвести кадастровые работы. Существование прежнего участка прекращается (ст. 11.4 ЗК РФ). Регистрация прав на образованные участки происходит в порядке ст.22.2 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Для последующего изменения вида разрешенного использования участка (если размещение магазина предусматривается в Правилах землепользования и застройки), необходимо обратиться в кадастровую палату. Так, в соответствии со ст. 22 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ в целях осуществления государственного кадастрового учета изменений земельного участка в орган кадастрового учета заинтересованное лицо представляет соответствующее заявление и копию документа, подтверждающего такое изменение сведений о земельном участке. Для изменения вида разрешенного использования земельного участка, выбранного в соответствии с градостроительным регламентом, вместе с заявлением о кадастровом учете изменений объекта недвижимости представляются копия фрагмента правил землепользования и застройки или градостроительный план участка. В любом случае, орган кадастрового учета запрашивает в порядке, установленном ч.8 ст.15 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ необходимые данные у органа местного самоуправления (п.9 ч.1 ст.22 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

Далее, возможно осуществить строительство магазина (на земельном участке с видом разрешенного использования под магазин) и ввести его в эксплуатацию. Данные процедуры установлены в ст.51 и ст.55 ГрК РФ. Регистрация права собственности на вновь построенный объект происходит по правилам ст.25 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»

1. Какие функции выполняет застройщик в ходе строительства и как их передать заказчику

«Организационные функции

В организационные функции застройщика входит:

Это следует из положений пункта 3 статьи 47, пункта 5 статьи 48, пункта 1 статьи 51 и пункта 3 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ.

Застройщик должен иметь архитектурный проект. Этот документ необходим для получения разрешения на строительство.

Проект нужно выполнить в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (п. 1 ст. 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ).

Архитектурно-планировочное задание получает застройщик на основании следующих документов:

  • заявки на строительство;
  • документов, удостоверяющих его право собственности на земельный участок, где планируется строительство объекта. Построить объект застройщик может и на арендованной территории. В этом случае вместе со свидетельством о регистрации права собственности на землю необходимо подать разрешение от собственника этого участка на разработку проектной документации. Наличие такого разрешения подтвердит, что собственник участка не возражает против строительства на его территории нового объекта арендатором.

Разрешение на строительство выдадут только в том случае, если его архитектурный проект будет соответствовать требованиям градостроительного плана земельного участка.

Это следует из положений пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на строительство выдают федеральные, региональные или местные власти (п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Помимо архитектурного проекта, для получения разрешения требуются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, а также иные документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.*

Внимание: если застройщик организует строительство без соответствующего разрешения, территориальное отделение Ростехнадзора может оштрафовать его или приостановить его деятельность.

Размер штрафа составляет от 500 000 до 1 000 000 руб. Приостановление деятельности организации возможно на срок до 90 суток.

Кроме того, за указанное нарушение к административной ответственности могут быть привлечены должностные лица организации (например, ее руководитель). Размер штрафа составляет от 25 000 до 50 000 руб.

Об этом говорится в части 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Причем, несмотря на то что обязанность получить разрешение на строительство лежит на застройщике, к административной ответственности могут привлечь и организацию (технического заказчика, подрядчика или субподрядчика), которые непосредственно выполняли строительно-монтажные работы на объекте без разрешения на строительство. Дело в том, что перед выполнением таких работ они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к строительным работам, обладает соответствующим разрешением на строительство.

Об этом говорится в постановлении Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 11.

Объект строительства, созданный без соответствующего разрешения, признается самовольной постройкой. Право собственности на него нельзя будет зарегистрировать. Это следует из положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Более того, такой объект подлежит сносу за счет застройщика (п. 3 ст. 25 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ).

Однако есть случаи, при которых получать разрешение на строительство не нужно. К ним относятся:

  • строительство объектов, которые не являются объектами капитального строительства (например, киосков, навесов);
  • строительство сооружений вспомогательного использования (например, временных бытовых построек);
  • иные случаи, предусмотренные законодательством (например, если строительные работы, которые планируются застройщиком, не повлекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки и не затронут характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций).

Об этом говорится в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и пункте 2 статьи 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ.

В состав организационных функций также входит принятие решения о том, кто непосредственно будет вести строительные работы. Вести строительство может сам застройщик (своими силами), а могут привлеченные им сторонние организации – подрядчики (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, объект может быть построен одним из двух способов:

  • подрядным – когда строительство объекта полностью осуществляют подрядчики;
  • собственными силами застройщика – когда строительство объекта ведет сам застройщик с привлечением или без привлечения субподрядчиков.

Для строительства объекта подрядным способом застройщик заключает с подрядчиками договор строительного подряда. Неотъемлемыми частями такого договора являются:

  • техническая документация, в которой указан состав и объем строительных работ, а также требования, предъявляемые к этим работам;
  • смета, которая определяет стоимость подрядных работ, если стоимость работ не определена в твердой договорной цене.

Это следует из положений статей 740743746 Гражданского кодекса РФ.

Подробное руководство по составлению договоров подряда на строительство приведено в письме Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от 10 июня 1992 г. № БФ-558/15.

Если в договоре строительного подряда между застройщиком и подрядчиком не предусмотрена обязанность подрядчика выполнить строительные работы самостоятельно, то для выполнения отдельных строительных работ подрядчик может привлечь третьих лиц. В этом случае подрядчик признается генеральным подрядчиком, а привлекаемые им третьи лица – субподрядчиками. При этом ответственность перед застройщиком за выполнение всего комплекса работ по строительству объекта, включая работы, выполненные субподрядчиками, несет генеральный подрядчик. Об этом говорится в статье 706 Гражданского кодекса РФ.

Непосредственный исполнитель строительных работ, будь то застройщик, генеральный подрядчик или субподрядчик, обязан иметь свидетельство о допуске к выполняемым им работам, выданное саморегулируемой организацией. Это требование пункта 2 статьи 52 и пункта 1 статьи 55.8 Градостроительного кодекса РФ. Для получения такого свидетельства непосредственный исполнитель строительных работ должен быть участником саморегулируемой организации (п. 6 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ).

Перечень работ по строительству, для выполнения которых необходимо свидетельство о допуске, установлен приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624. Работы, которые не включены в перечень, может выполнить любое лицо без специального свидетельства или разрешения (п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Если у застройщика (подрядчика) есть свидетельства о допуске только на определенные виды работ по строительству, то для выполнения иных работ (на которые соответствующие свидетельства отсутствуют) он может привлечь подрядчика (субподрядчика), имеющего необходимое свидетельство (п. 3.2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Внимание: если застройщик (подрядчик) ведет строительные работы без свидетельства о допуске, территориальное отделение Ростехнадзора может его оштрафовать.

Размер штрафа составляет от 40 000 до 50 000 руб. (ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ).

Кроме того, за осуществление деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) строительная организация может быть ликвидирована по решению суда (абз. 3 п. 2 ст. 61 ГК РФ). Об этом говорится в информационном письме Президиума ВАС РФ от 5 декабря 1997 г. № 23.

Также за осуществление строительной деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) к виновным в этом лицам (например, к руководителю организации) может быть применена уголовная ответственность. Это возможно, если деятельность без свидетельства связана с извлечением дохода в крупном (более 1 000 000 руб.) или особо крупном (более 6 000 000 руб.) размерах.

Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:

  • штрафа до 300 000 руб. (или в размере заработной платы или иного дохода виновного лица за период до двух лет);
  • обязательных работ на срок от 180 до 240 часов;
  • ареста на срок от четырех до шести месяцев.

Об этом говорится в пункте 1 статьи 171 Уголовного кодекса РФ.

Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в особо крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:

  • штрафа от 100 000 до 500 000 руб. (или в размере заработной платы или иного дохода виновного лица за период от одного года до трех лет);
  • лишения свободы на срок до пяти лет с дополнительным штрафом или без него.

Это следует из положений пункта 2 статьи 171 Уголовного кодекса РФ».

2. Как ввести в эксплуатацию основное средство

«Застройщику для ввода в эксплуатацию возведенной им недвижимости придется оформить еще и специальное разрешение. Выдает его учреждение, которое ранее разрешило строительство. Такое указание есть в пункте 2 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Чтобы получить разрешение, придется подать следующие документы:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок (собственный, арендованный и т. д.);
  • градостроительный план;
  • разрешение на строительство;
  • акт приемки объекта капитального строительства;
  • заключение органа Госстройнадзора (в установленных случаях) и т. д.

Такие документы приведены в пункте 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Постановлением Правительства РФ от 1 марта 2013 г. № 175 этот перечень дополнен техническим планом, подготовленным в соответствии с требованиями статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»».

3. Как инвестору зарегистрировать построенный объект

«Пакет документов для регистрации

Для регистрации завершенного строительством объекта в территориальное подразделение Росреестра представьте следующие документы:*

Такой порядок следует из подпункта 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ, статей 16 и 25 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Вместе с копиями для сверки представьте подлинники (ст. 18 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ)».

14.04.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль