Может ли заключаться предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества

60

Вопрос

Может ли заключаться предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества на объект, право собственности на который возникнет в будущем?

Ответ

Да, может, так как на момент заключения предварительного договора у стороны может не быть имущества, являющегося предметом будущего договора (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 9798/12, в котором аналогичный договор был заключен в отношении объекта недвижимости, которые не был введен в эксплуатацию и право собственности на него зарегистрировано также не было).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация. В каких случаях имеет смысл заключить предварительный договор

«Когда стоит заключить предварительный договор

Предварительный договор обычно заключают в следующих случаях.

1. Требуется дополнительное время на согласование всех условий основного договора.

Так, стороны, желающие обезопасить себя от срыва основной сделки, могут заключить предварительный договор, когда:

  • процедура согласования отдельных условий основного договора (например, цены) занимает длительное время и (или)
  • отсутствует определенность в отношении некоторых условий основного договора (к примеру, до получения необходимых материалов подрядчик не может определить сроки выполнения работ).

2. Предмет основного договора еще не существует или не принадлежит стороне.*

В большинстве случаев такое обстоятельство не мешает сторонам сразу заключить основной договор. В то же время ничто не запрещает воспользоваться и конструкцией предварительного договора.

Пример ситуации, когда при отсутствии права собственности на предмет основного договора стоит заключить предварительный договор

Стороны намерены заключить долгосрочный договор аренды недвижимости, однако арендодатель правом собственности на объект аренды еще не обладает.

Сам тот факт, что арендодателю не принадлежит право собственности, не мешает сразу заключить договор аренды. В большинстве случаев такой договор будет считаться действительным (п. 10абз. 3 п. 11постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»; далее – постановление № 73). Однако велика вероятность того, что арендатор откажется заключать договор с арендодателем-несобственником в связи с серьезными рискамиРиски могут возникнуть и у самого арендодателя. А если даже стороны и оформят отношения, то договор не удастся зарегистрировать (в регистрации откажут по причине того, что арендодатель не подтвердил титул собственника). В результате договор аренды не будет считаться заключенным для третьих лиц (п. 3 ст. 433п. 2 ст. 651 ГК РФ). А это в свою очередь не будет отвечать интересам его сторон.

Чтобы избежать таких негативных последствий, имеет смысл вместо самого договора аренды заключить предварительный договор, содержащий условие о заключении договора аренды в будущем. Другими словами, стороны могут заранее договориться об обязанности оформить арендные отношения к тому моменту, когда арендодатель станет собственником объекта недвижимости (например, если он планирует приобрести этот объект в течение ближайших трех лет)».

13.04.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.