Долевое строительство

20

Вопрос

Вопрос такой: Правомерны ли требования дольщика (ИП) о взыскании неустойки по пункту 2 статьи 214-ФЗ и убытков в виде упущенной выгоды (неполученный доход от арендной платы) за просрочку передачи нежилого помещения в следующей ситуации: Дом своевременно введён в эксплуатацию, но при приёмке дольщиком помещения выявлены недостатки помещения (помещение не соответствует условиям договора, а также некоторым обязательным требованиям), соответственно, акт приема-передачи не составлен, вместо этого составлен акт о недостатках с указанием на сроки устранения. В бланке акта есть типовая фраза, что недостатки не препятствуют использованию помещения по прямому назначению. Фраза не отмечена соответствующей галочкой (в отличие от других фраз из бланка акта). В итоге недостатки устраняли почти 6 месяцев, помещение передали лишь после направления претензии. Если требования правомерны, то при каких условиях. Судом 1-й инстанции в иске отказано, но мы с коллегами считаем, что необоснованно, подали жалобу. Если потребуется, подробнее обстоятельства изложены в решении по делу А56-77982/2015.

Ответ

Взыскание убытков, вследствие передачи застройщиком помещения ненадлежащего качества допускается.

Данная возможность установлена в ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ - см. Постановление АС ЦО от 17.02.2015 № А35-8453/2012.

Однако истцу необходимо доказать причинно-следственную связь между заявленными убытками и ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору, поскольку в ином случае в удовлетворении требований будет отказано – см. Постановление ФАС ДВО от 02.09.2011 № А04-7096/2009 – см. «Как получить компенсацию убытков, возникших из-за неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательств».

При этом, суды также допускают взыскание с застройщиков неустойки за период с передачи объекта ненадлежащего качества до момента устранения недостатков – см. определение Челябинского областного суда от 12.02.2016 № 11-2160/2016.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Договор участия в долевом строительстве: как избежать споров с застройщиком и что делать, если они возникнут. 8 самых проблемных вопросов.

<…>

«Застройщик не передал квартиру в срок, предусмотренный договором. Что я могу с него взыскать?

Застройщик обязан выплатить неустойку, возместить убытки, компенсировать моральный вред и судебные расходы. Обращение с претензией часто не приносит результата, но лучше ее направить, так как по закону о защите прав потребителей (ст. 13), если застройщик не уплатил неустойку добровольно, суд взыщет штраф – 50% от удовлетворенных требований. Даже если требование о штрафе не заявлялось, суд взыскивает его сам (п. 46 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.12 № 17).*

Взыскать неустойку можно только за нарушение срока передачи квартиры. За нарушение срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию неустойку взыскать не получится (определение ВС РФ от 10.02.15 № 86-КГ14-9), если в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) такая ответственность не была предусмотрена. Также суд откажет в неустойке, если вы подписали предложение застройщика о переносе сроков сдачи объекта. Застройщик уплачивает физическому лицу неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства (сейчас 8,25%) от цены договора за каждый день просрочки (ст. 6 Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ). Если дольщик расторгает договор и взыскивает проценты за пользование денежными средствами, взыскать неустойку за нарушение сроков передачи объекта не получится (п. 29 Обзора практики разрешения судами споров <...>, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.13 (далее – Обзор практики)).

Если вы снимаете квартиру, можно заявить к взысканию расходы на наем жилья. Их можно подтвердить договором найма (аренды) и расписками о получении средств. Если квартира куплена по кредитному договору, можно взыскать разницу между процентными ставками до и после передачи, поскольку после передачи ставку обычно уменьшают. Подтвердить это можно кредитным договором, а также квитанциями об оплате или выпиской по счету. В практике судов Москвы и области вышеуказанные убытки обычно не взыскиваются. Получить компенсацию морального вреда можно, если суд установил факт нарушения прав потребителя (п. 45 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.12 № 17). Зачастую при нормальном финансовом состоянии застройщика при нарушении срока передачи объекта договор выгоднее расторгнуть. При этом размер санкций может быть значительно выше».

11.04.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.