ООО (Первоначальный Арендодатель) сдавало в аренду ИП 1 (Арендатор) нежилое помещение

170

Вопрос

ООО (Первоначальный Арендодатель) сдавало в аренду ИП 1 (Арендатор) нежилое помещение. Договор аренды был заключен на 11 месяцев, и срок его действия истек еще в апреле. Однако по истечении срока договора Арендатор при отсутствии возражений со стороны Арендодателя продолжил пользоваться помещением. На основании этого Арендатор утверждает, что договор с ним заключен на неопределенный срок, и расторгнуть с ним договорные отношения можно, только уведомив его за три месяца. Однако, с 1 сентября право ООО (Первоначальный Арендодатель) на сдачу в аренду прекратилось, с 1 сентября Новым Арендодателем является ИП 2, который предлагает Арендатору аренду на новых условиях: в частности, он увеличивает арендную плату.Если Арендатор откажется заключать договор на новых условиях, как поступить ИП 2 (Новому Арендодателю), чтобы оказаться в выигрышной ситуации, или выгнать Арендатора?».

Ответ

В соответствии с гражданским законодательством, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

 

Вне зависимости от порядка определения размера арендной платы необходимо учитывать следующее. По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью. Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. Такая правовая позиция содержится в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Учитывая, что арендодатель при сдаче недвижимого имущества во временное владение и пользование преследует основную цель в виде получения арендной платы, то в случае отказа арендатора от подписания нового договора аренды (с увеличенной арендной ставкой), арендодатель имеет право отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца (ч.2 ст.610 ГК РФ). Экономическая целесообразность отказа от договора аренды зависит от многих факторов (рыночный спрос на данную недвижимость, наличие потенциальных арендаторов) и должна определяться самим арендодателем.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьей:

Какие споры могут возникнуть по окончании срока аренды, и как арендодатель может защитить свои интересы;

Какие условия арендодателю необходимо включить в договор, чтобы гарантировать свою возможность повысить арендную плату;

Как можно скорректировать размер арендной платы в судебном порядке;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»:

  • Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды

«Досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке

Обычно арендодатели стремятся включить в договор условие о том, что в случае существенного нарушения арендатором условий договора он может быть расторгнут во внесудебном порядке и без предварительного уведомления арендатора о необходимости устранить допущенные нарушения.

Такого рода пункты закону не противоречат, но в них используется другой способ прекращения действия договора — расторжение вследствие одностороннего отказа от исполнения договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Смысл данного механизма в том, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора договор считается расторгнутым (п. 3 ст. 450 ГК РФ). При этом для реализации права одностороннего отказа от исполнения договора не требуется обращаться в суд с иском о расторжении договора. Договор будет считаться расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору, если иное не установлено в договоре. Например, в договоре может быть прописано, что он считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендатором соответствующего уведомления от арендодателя.

Расторжение договора аренды путем одностороннего отказа от исполнения договора куда более удобно для арендодателя в сравнении с расторжением договора в судебном порядке. Ведь в этом случае не нужно предварительно направлять арендатору претензию и ждать ответа на нее, а потом еще и добиваться вынесения судебного решения, участвуя в судебных разбирательствах. Однако далеко не любой арендатор соглашается на включение в договор пунктов, наделяющих арендодателя правом отказаться от договора.

Бывает и так, что арендатор требует включить в договор условия, наделяющие правом на односторонний отказ от договора не только арендодателя, но и арендатора.

В этом случае арендодатель также будет нести риск того, что его контрагент в любое время может отказаться от договора, а арендодателю в срочном порядке придется искать клиента на освободившееся недвижимое имущество. Поэтому при согласовании текста договора необходимо взвесить все риски, связанные с возможным включением в договор подобных условий.

Право на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.

В законе такое право установлено только для бессрочных договоров аренды. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такие правила установлены в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.

Право арендодателя отказаться от исполнения обязательства может быть прописано в самом договоре. Право на односторонний отказ от договора может быть:

  • безусловным — то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время;
  • условным — то есть право на отказ от договора может быть реализовано только при наступлении определенных обстоятельств.

Может случиться так, что условие о возможности расторжения договора арендодателем сформулировано в договоренедостаточно четко. В таком случае возникает неясность: дает ли оно арендодателю право на расторжениедоговора в судебном порядке, или же право на отказ от исполнения договора во внесудебном порядке. В этом случае рекомендуется исходить из следующего. Если в договоре указано на возможность расторжения договора «в одностороннем порядке», или «во внесудебном порядке», или «без обращения в суд», то в этом случае арендодателю предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора.

В иных случаях следует исходить из того, что арендодателю предоставлено право на обращение в суд с требованием о расторжении договора с необходимостью соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора*".

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.