Регистрация права

41

Вопрос

Организация имеет на балансе индивидуальный гараж (отдельное строение). Документы на право собственности отсутствуют. Для того, чтобы получить документы о праве собственности, необходимо предоставить договор аренды земельного участка на котором находится гараж (земля муниципальная). А для того, чтобы получить земельный участок в аренду, требуется свидетельство о праве собственности на гараж. Как поступить в данной ситуации?

Ответ

По общему правилу, для регистрации права собственности на объект недвижимости необходимо оформить правоустанавливающий документ на земельный участок.

Вопрос же регистрации прав на гараж, зависит от оснований и обстоятельств его приобретения в собственность (купля-продажа, строительство собственными силами и т.д.).

Если организация сама осуществила строительство гаража, то первичное право собственности на возведенный объект в силу положений ст.8131219223 ГК РФ, ст.25 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ возникает с момента его госрегистрации только у лица, имеющего права на земельные участки, на которых возводится объект.

Отсутствие разрешения на строительство, как и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст.55 ГрК РФ) будет являться основанием для отказа в регистрации права собственности в силу ст.25 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ.

Кроме того, при данных обстоятельствах (отсутствие прав на участок) нельзя признать право собственности на гараж, как на самовольную постройку – см. «Как признать право собственности на самовольную постройку с 1 сентября 2015 года».

Однако, если гараж отнести к объектам вспомогательного назначения, то регистрация права собственности лица на такой объект недвижимого имущества возможна в порядке, установленном ст.25.3 Закона о регистрации, т.е. на основании декларации, что отмечено в Письме Росреестра от 09.02.2012 № 14-910-ГЕ. Однако для этого, необходимо оформить права на земельный участок.

При этом, по общему правилу (как и в случае с выкупом), для того чтобы получить в аренду земельный участок из публичной собственности, необходимо участвовать в торгах (в форме аукциона). Основания, по которым участок можно получить в аренду без торгов, указаны в п.п.1–33 п.2 ст.39.6 ЗК РФ. Кроме того, приобрести земельный участок в собственность без торгов может (п. 6 ст. 39.6 ЗК РФ) лицо, которое подало единственную заявку на участие в аукционе; заявитель, признанный единственным участником аукциона; заявитель, который один принял участие в аукционе – см. также «Как определить способ выкупа или получения в аренду земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности», «Как получить в аренду землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, путем проведения торгов», «Как получить в аренду землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, без торгов».

Следует отметить, что в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.09.2013 г. № 88-КГПР13-10 (опубликовано в Бюллетене ВС РФ №6 2014 г.) разъяснено, что критерием отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения, сооружения, по отношению к которому новое строение выполняет вспомогательную, обслуживающую функцию. Аналогичные разъяснения встречаются и в арбитражной практике (см. Постановление 12ААС от 28.06.2012 г. № А57-11609/2011) и разъяснениях ведомств (см. Письмо Росреестра от 09.02.2012 № 14-910-ГЕ).

При этом, для объектов вспомогательного назначения предусмотрен упрощенный порядок постановки на кадастровый учет в соответствии с п.9 ст.25 ФЗ от 24.07.2007 №221-ФЗ. Так, постановка на учет вышеуказанных объектов осуществляется на основании декларации об объекте, представленной вместе с заявлением о государственной регистрации прав в соответствии со статьей 25.3 Закона о регистрации – см. Письмо Росреестра от 23.05.2013 № 14-исх/04560-ГЕ/13.

Форма декларации и особенности ее заполнения утверждены Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 № 447. Образец заполнения декларации об объекте недвижимого имущества размещен на официальном сайте Управления Росреестра.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»

Как инвестору зарегистрировать построенный объект

«Обязанность регистрации объекта

Объекты недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Полномочия по ихрегистрации (кадастровому учету) возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (п. 5 постановления Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457).

Обязательным условием для регистрации завершенного строительством объекта недвижимости является наличие разрешения на ввод его в эксплуатацию (ч. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Объект недвижимости регистрируйте по месту его нахождения (п. 4 ст. 2 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

Пакет документов для регистрации

Для регистрации завершенного строительством объекта в территориальное подразделение Росреестра представьте следующие документы:

Такой порядок следует из подпункта 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ, статей 16 и 25 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.*

Вместе с копиями для сверки представьте подлинники (ст. 18 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

В регистрационном управлении могут потребовать также справку об источниках финансирования строительства. Такая справка подтверждает отсутствие прав третьих лиц на объект строительства (ст. 218 ГК РФ). Унифицированного бланка данной справки нет. Поэтому ее можно оформить в произвольной форме. Также может потребоваться документ о присвоении объекту постоянного адреса. Его оформите в порядке, предусмотренном местным законодательством (см., например, решение Михайловской районной Думы Волгоградской области от 22 апреля 2008 г. № 38).

Привлеченный инвестор (дольщик) представляет в регистрирующий орган правоустанавливающие документы, на основании которых может быть признано его право собственности. Это прежде всего договор, заключенный с застройщиком (инвестиционный или договор долевого участия). Если инвестирование происходит по договору участия в долевом строительстве, то такой договор должен быть зарегистрирован и считается заключенным только с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Кроме того, для регистрации необходим документ, подтверждающий передачу построенного объекта инвестору. Обычно это акт приемки-передачи построенного объекта. Типовой формы такого бланка нет. Поэтому застройщик должен разработать форму такого документа самостоятельно. При строительстве по договору долевого участия это передаточный акт или другой документ о передаче (ч. 4 ст. 16 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ)».

07.04.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.