У двоих предпринимателей участок в долевой собственности

37

Вопрос

У двоих предпринимателей участок в долевой собственности, на участке стоит здание, которое было разделено между ними пополам, с (Левая часть одному, правая часть другому) по решению суда. Участок в 5.5. соток. возможно ли разделить участок земли на две части, выделив каждому участок именно под его половиной здания при отсутствии согласия второго собственника земли? Участок находится в МО г Подольск

Ответ

При отсутствии согласия второго собственника земельного участка, произвести раздел участка (выдел долей в натуре) можно в судебном порядке.

Дело в том, что если участок под зданием принадлежит лицам на праве долевой собственности, то действуют положения ст.252 ГК РФ. В соответствии с данной нормой, при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Суды рассматривают требования о выделе участка под частью здания, и принимают соответствующие решения, как правило, на основании землеустроительных экспертиз – см. Постановление ФАС ЦО от 29.04.2011 № А14-514/2010, Постановление ФАС ЦО от 29.01.2014 № А09-4845/2012, Постановление АС СКО от 11.08.2014 № А32-25221/2010.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление АС СКО от 11.08.2014 № А32-25221/2010

«Кроме того, Рузанова Т.Л. просила выделить ей в натуре 1/2 доли в общей долевой собственности на земельный участок площадью 400 кв. м (кадастровый номер 23:05:0602050:255), расположенный по адресу: Краснодарский край, ст. Выселки, ул. Советская, д. 56, в соответствии с вариантом № 2, приведенным в заключении судебного эксперта от 03.03.2011 № 2989/09-3/16.1, с описанием границ, относящемуся к участку № 2 площадью 200 кв. м, или согласно схеме раздела земельного участка по варианту № 3, приведенному в заключении от 11.02.2013 № Э-015/2013 (участок № 2 площадью 200 кв. м). Затраты, связанные с выделом доли из общего имущества, истец просил возложить на него (т. 4, л. д. 174, 175).

Мищенко Е.Г. полагала возможным осуществить раздел магазина с применением третьего варианта, содержащегося в экспертном заключении от 11.02.2013 № Э-015/2013, а земельного участка – в соответствии со вторым или шестым вариантами, приведенными в названном заключении (т. 5, л. д. 20, 26).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2013 (судья Данько М.М.) Рузановой Т.Л. выделена реально в счет ее доли часть магазина общей площадью 55 кв. м (литера Б), расположенного по адресу: Краснодарский край, ст. Выселки, ул. Советская, 56, а именно: помещение № 3 (торговый зал общей площадью 23,9 кв. м), помещение № 4 (санитарный узел площадью 1.8 кв. м). Мищенко Е.Г. в счет принадлежащей ей доли выделена часть указанного магазина (литера Б), включающая в себя: помещение № 1 (торговый зал площадью 36,5 кв. м), помещение № 2 (санитарный узел площадью 1,8 кв. м). Раздел названного объекта суд предписал осуществить с выполнением следующих работ: в помещении № 3 возвести перегородки толщиной 150 мм, из кирпича (для устройства помещения № 4); в помещении № 4 оборудовать санитарный узел (установить унитаз и раковину); между помещениями № 1 и 3 заложить дверной проем; в помещении № 3 пробить дверной проем на улицу (для организации второго пожарного выхода). Расходы по приведению имущества в надлежащее состояние суд отнес на стороны, владеющие соответствующими помещениями. Суд также произвел раздел земельного участка площадью 400 кв. м (кадастровый номер 23:05:0602050:255), расположенного по адресу: Краснодарский край, ст. Выселки, ул. Советская, 56, с указанием описания границ образованных участков согласно схеме раздела участка по варианту № 6, приведенному в заключении от 11.02.2013 № Э-015/2013. Решение мотивировано тем, что оба варианта раздела магазина, на которых настаивает истец, предполагают возведение в помещении ответчика капитальных перегородок для организации дополнительных помещений, а также ликвидацию дверных проемов и организацию иных выходов. Данные мероприятия предполагают приостановление деятельности ответчика на неопределенное время, поскольку срок выполнения работ будет зависеть от поведения истца. Названные обстоятельства исключают возможность выдела доли в натуре (пункт 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). С учетом изложенного суд пришел к выводу о необходимости выдела долей в здании магазина в соответствии с вариантом № 3, содержащимся в заключении эксперта от 11.02.2013 № Э-015/2013, предусматривающим отступление от идеальных долей и выплату истцу компенсации в сумме 190 092 рублей. С учетом избранного варианта выдела долей в здании суд пришел к выводу о необходимости применения при разделе участка варианта № 6, предложенного в заключении от 11.02.2013 № Э-015/2013 (т. 5, л. д. 34 – 47).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2014 решение от 13.11.2013 отменено. Принят новый судебный акт об удовлетворении требований Рузановой Т.Л. о выделе доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности (здания магазина (литера «Б») и земельного участка площадью 400 кв. м с кадастровым номером 23:05:0602050:255), расположенного по адресу: Краснодарский край, ст. Выселки, ул. Советская д. 56. Апелляционный суд предписал выделить счет принадлежащих сторонам долей в здании магазина (литера «Б»), помещения, названные в приложении № 2 к заключению судебного эксперта от 03.03.2011 № 2989/09-3/16.1 (вариант № 2), с выполнением следующих работ: закладка дверного проема между помещениями № 2 и 3, устройство перегородки в помещении № 1 и в помещении № 3; установка унитаза для части № 2. Земельный участок площадью 400 кв. м (кадастровый номер 23:05:0602050:255) разделен на два участка площадью по 200 кв. м с описанием границ согласно второму варианту, приведенному в приложении № 4 к заключению судебного эксперта от 03.03.2011 № 2989/09-3/16.1.* Затраты, связанные с выделом доли из общего имущества, возложены на истца. С учетом содержания представленных в дело доказательств суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что раздел принадлежащего сторонам имущества (здания магазина и земельного участка) технически возможен. Исследование предложенных экспертом вариантов раздела позволило суду сделать вывод, что оба земельных участках при предложенных экспертом вариантах раздела имеют выходы на улицы, положения части 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации соблюдены, испрашиваемый истцом порядок выдела его доли в натуре соответствует идеальным долям и не нарушает сложившийся порядок пользования. Отклонение в площадях помещений устраняется путем установки перегородки, что не влияет на целостность объекта. Суд апелляционной инстанции указал, что представленное в дело заключение эксперта от 03.03.2011 № 2989/09-3/16.1 соответствует требованиям, установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также правилам статей 82 – 86 Кодекса. Признаков недостоверности, неясности и неполноты данного заключения суд апелляционной инстанции не установил. Избранный вариант раздела соответствует принципу соразмерности выделяемого имущества и минимизации причиняемого ему ущерба. Поскольку выдел осуществляется в соответствии с идеальными долями сособственников, основания для взыскания в пользу истца или ответчика компенсации за отступление от идеальных долей отсутствуют. Затраты, связанные с выделом доли из общего имущества, по заявлению истца отнесены на него.

Мищенко Е.Г. обжаловала судебные акты по правилам главы 35 Кодекса. По мнению подателя жалобы, использование для определения вариантов выдела долей в праве собственности заключения судебной экспертизы от 03.03.2011 № 2989/09-3/16.1 недопустимо, что отмечено в постановлении арбитражного суда кассационной инстанции от 24.10.2011 по данному делу. Апелляционный суд не устранил противоречия между сведениями о площади помещений по данным технического паспорта и информацией, полученной при осмотре объекта экспертом. Кроме того, стена, разделяющая магазины, является несущей и любые действия по ее демонтажу могут привести к разрушению здания. Ссылка апелляционного суда на заключение специалиста Манько Л.Ю. противоречит нормам процессуального права, т. к. данное доказательство в суд первой инстанции не представлялось. Требования истца фактически направлены на прекращение торговой деятельности в магазине, принадлежащем ответчику. Рузанова Л.Т. злоупотребляет принадлежащими ей правами, поэтому удовлетворение ее требований приводит к нарушению норм статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

В заседании Мищенко Е.Г. просила отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение от 13.11.2013.

Рузанова Т.Л. просила оставить без изменения обжалуемый судебный акт.

Кассационный суд объявлял перерыв в заседании до 15 часов 40 минут 6 августа 2014 года.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что постановление апелляционного суда надлежит оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, здание магазина (литера «Б») общей площадью 55 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, ст. Выселки, ул. Советская, д. 56, принадлежит на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли) Рузановой Т.Л. и Мищенко Е.Г. (т. 1, л. д. 24, 41; т. 2, л. д. 152).

В материалы дела представлен технический паспорт магазина (изготовлен по состоянию на 26.03.2008), из которого следует, что объект состоит из трех помещений, отмеченных на поэтажном плане: № 1 площадью 36,5 кв. м, № 2 площадью 1,8 кв. м (санузел), № 3 площадью 26,1 кв. м (т. 4, л. д. 120 – 127).

Суды установили, что фактически помещение № 1 использует в своей предпринимательской деятельности ответчик, помещение № 3 использует истец.

Мищенко Е.Г. и Рузановой Т.Л. на праве общей долевой собственности (по - доли) принадлежит земельный участок площадью 400 кв. м (кадастровый номер 23:05:0602050:255), расположенный по адресу: Краснодарский край, ст. Выселки, ул. Советская, 56 (т. 1, л. д. 25, 40; т. 2, л. д. 153).

Сведения о данном земельном участке, предназначенном для строительства и эксплуатации магазина, внесены в государственный кадастр недвижимости 07.06.2008 (т. 4, л. д. 128 – 133).

При новом рассмотрении дела проведена повторная судебная экспертиза (заключение эксперта от 11.02.2013 № Э-015/2013). Эксперт предложил 3 варианта раздела магазина и связанные с ними 6 вариантов раздела земельного участка. В заключении эксперт указал, что реальный раздел магазина (литера «Б»), а также земельного участка в отношении 50/50 (на две равные доли) возможен. При этом каждый из указанных экспертом вариантов раздела подразумевает использование каждой из частей в качестве магазина. По мнению эксперта, вариант раздела № 3 снизит его материальную стоимость и ухудшит технические параметры объекта, что может привести к неудобству в использовании части объекта Рузановой Т.Л., так как данный вариант выполнен с отступлением от идеальных долей (50/50) в праве собственности, с учетом сложившегося (фактического) порядка использования здания. При реализации данного варианта раздела предусмотрена денежная компенсация Рузановой Т.Л. в связи с отступлением от принципа равенства долей (т. 4, л. д. 93 – 95).*

Судебные инстанции также установили, что соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли истца стороны не достигли, что обусловило обращение Рузановой Т. Л. с исковым заявлением в арбитражный суд.

В силу статьи 252 Гражданского кодекса имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункты 1 и 2).

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2.1 определения от 07.02.2008 № 242-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева Анатолия Анатольевича и Сидорова Олега Анатольевича на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации» указал, что недостижение участниками долевой собственности соответствующего соглашения не лишает их субъективного права на раздел общего имущества или выдел из него доли в натуре и что заинтересованный участник вправе предъявить в суд требование о выделе своей доли из общего имущества (пункт 3).

Обязанность суда проверить допустимость и возможность выдела доли в натуре без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, закреплена в пункте 3 статьи 252 Гражданского кодекса, в котором под таким ущербом понимается невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и тому подобное (пункт 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно пункту 4 несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании статьи 252 Гражданского кодекса, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсации. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника не значительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Апелляционный суд установил, что при разделе магазина по принятому судом первой инстанции варианту № 3 полезная (торговая) площадь помещений, выделяемых Рузановой Л.Г., составляет 25,7 кв. м, а торговая площадь помещений, выделяемых Мищенко Е.Г., составляет 38,3 кв. м, что свидетельствует о значительном отступлении от идеальных долей. В то же время в деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что раздел помещений магазина исходя из равенства идеальных долей, причитающихся сторонам, невозможен.

Кроме того, Рузанова Л.Г. не давала согласия на выплату ей компенсации, имеет интерес в использовании имущества, ее доля может быть реально выделена. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что у суда первой инстанции отсутствовали названные в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса основания для применения варианта выдела, предусматривающего отступление от идеальных долей и выплату суммы компенсации.

Суд апелляционной инстанции оценил представленные в дело доказательства (в числе экспертные заключения) в порядке, предусмотренном статьей 71 Кодекса, и пришел к выводу о допустимости и технической возможности выдела доли в натуре без несоразмерного ущерба имуществу.

При определении вариантов выдела доли в здании и земельном участке апелляционный суд руководствовался заключением судебного эксперта от 03.03.2011 № 2989/09-3/16.1.

Данное заключение суд апелляционной инстанции оценил и пришел к выводу о том, что оно является полным и ясным и соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам такого вида (статья 86 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы о невозможности использования заключения от 03.03.2011 при разрешении настоящего иска в силу указаний, содержащихся в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.10.2011, не принимаются. В силу положений части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими. Результатами повторной судебной экспертизы (заключение эксперта от 11.02.2013 № Э-015/2013) подтверждена техническая возможность раздела магазина (литера «Б»), а также земельного участка в отношении 50/50 (на две равные доли). Выводы повторной судебной экспертизы (в части вопросов, на которые обратил внимание суд кассационной инстанции) не противоречат выводам, содержащимся в заключении от 03.03.2011 № 2989/09-3/16.1. При разделе земельного участка правила статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации соблюдены. Несоответствие площади здания, указанной в свидетельстве о государственной регистрации, значениям, полученным при обследовании здания, учитывалось апелляционным судом при определении вариантов выдела и отражено в резолютивной части судебного акта.

Аргумент Мищенко Е.Г. о том, что реализация приведенного в постановлении от 03.04.2014 варианта выдела доли фактически направлена на ликвидацию несущей стены здания, не принимается. Из резолютивной части обжалуемого судебного акта, а также из заключения от 03.03.2011 № 2989/09-3/16.1 не следует, что избранный вариант предполагает снос стены, разделяющей торговые залы.

Ссылка на наличие у Рузановой Т.Л. возможности на неопределенный срок приостановить деятельность магазина ответчика не принимается. В случае, если работы по физическому разделу здания магазина не будут осуществлены истцом в разумный срок, Мищенко Е.Г. не лишена возможности обратиться в суд с заявлением об изменении порядка исполнения решения о самостоятельном завершении строительных работ с возложением понесенных расходов на истца (статья 324 Кодекса).

Довод ответчика о злоупотреблении Рузановой Т.Л. принадлежащими ему правами, не подтвержден документально, поэтому не принимает кассационным судом».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.