Является арендодателем по договору аренды недвижимого имущества

59

Вопрос

Общество с ограниченной ответственностью является арендодателем по договору аренды недвижимого имущества. Арендодатель вправе совершать сделки на сумму не более 1млн. рублей (например) без одобрения совета директоров. Арендная плата в месяц меньше, чем 1млн. рублей, а за срок действия договора больше, чем 1млн. рублей. Необходимо ли одобрять сделку на совете директоров по признаку превышения суммы сделки 1млн. рублей? Как обосновать, что за сумму сделки по договору аренды нужно принимать арендную плату именно за месяц, а не за год, не за срок аренды? Как рассчитывать сумму сделки, если договор аренды заключен на неопределенный срок (или на срок 11 месяцев с последующей пролонгацией на неопределенный срок)?Моя задача - обосновать, что договор аренды не нужно одобрять на совете директоров по признаку превышения суммы договора 1млн. рублей, поскольку арендная плата в месяц не превышает 1млн. рублей. Вопросы крупной сделки не рассматриваем, поскольку это 100% не крупная сделка. Буду признательна за ссылки на судебную практику.

Ответ

Не подлежит одобрению договор аренды, который совершен в процессе обычной хозяйственной деятельности (см.рекомендацию ниже). При расчете суммы сделки по передаче имущества в аренду необходимо ориентироваться на стоимость имущества, а не на сумму арендных платежей.

Договор аренды признается совершенным в процессе обычной хозяйственной деятельности ООО, если устав общества не содержит специальных положений о порядке заключения или расторжения договора аренды (Постановление ФАС МО от 30.09.2008 N КГ-А40/8985-08).

В абз.5 п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.06.2015 № 25 указаны критерии определения необходимости одобрения договора аренды: сумма сделки исчисляется от стоимости передаваемого во временное владение и пользование имущества.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Что такое крупная сделка и какой порядок ее совершения в ООО.

«Внимание! Не всегда удается доказать, что сделка относится к обычной хозяйственной деятельности общества.

Закон не устанавливает, какие именно сделки относятся к обычной хозяйственной деятельности.

Пленум ВАС РФ указал, что под обычной хозяйственной деятельностью нужно понимать любые операции, которые приняты в текущей деятельности общества, независимо от того, совершало ли общество такие сделки ранее (абз. 3 п. 6 постановления № 28).

В частности, к сделкам, совершаемым в процессе обычной хозяйственной деятельности, могут относиться сделки*:

  • по приобретению обществом сырья и материалов, необходимых для ведения производственно-хозяйственной деятельности;
  • по реализации готовой продукции;
  • по получению кредитов для оплаты текущих операций.

Например, обычной хозяйственной деятельностью суд может посчитать сделку, направленную на приобретение оптовых партий товаров для последующей реализации их путем розничной продажи (абз. 4 п. 6 постановления № 28).

Однако нельзя отнести сделку к обычной хозяйственной деятельности лишь на основании факта того, что*:

  • сделка совершена в рамках вида деятельности, который указан в ЕГРЮЛ или уставе ООО как основной для этого общества,
  • и (или) общество имеет лицензию на право вести данный вид деятельности.

Такие разъяснения приведены в абзаце 5 пункта 6 постановления № 28. Ранее (до 28 мая 2014 года, т. е. до того как опубликовали постановление № 28) к обычной хозяйственной деятельности суды относили деятельность общества, прописанную в уставе и направленную на систематическое получение прибыли (постановление ФАС Поволжского округа от 13 сентября 2010 г. по делу № А65-8738/2009).

Также суд, скорее всего, не отнесет к обычной хозяйственной деятельности не свойственные для общества сделки, такие как*:

07.04.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.