Наша УК собирается приобрести административное здание

22

Вопрос

Наша УК собирается приобрести административное здание и трансформаторную подстанцию с 15 метрами линии электропередачи, от которой запитано электроснабжение здания (других абонентов нет), в данный момент объекты находиться в собственности физического лица (из право устанавливающих документов на здание есть свидетельство на право собственности, а на ТП только договор купли продажи и акт передачи от прежнего собственника). Как правильно провести покупку этих взаимосвязывающих объектов. Какие документы мы должны запросить у продавца, сможем ли мы в дальнейшем оформить ТП в собственность или ТП повиснет на основных средствах. Вопрос как с юридической стороны, так и ведения бухгалтерского учета.

Ответ

Трансформаторная подстанция и линии электропередач обладают признаками объектов недвижимости, в связи с чем, для их продажи покупателю, первоначальное право собственности на данное имущество должен зарегистрировать продавец.

Иными словами, в отсутствии у продавца зарегистрированного права в ЕГРП на ТП и линии передач, покупатель не сможет стать собственником данного имущества на основании договора купли-продажи.

Дело в том, что по общему правилу, ТП и линии электропередач отвечают критериям недвижимого имущества, если они прочно связаны с землей и их перенос невозможен без нанесения соразмерного ущерба их назначению. Они представляют собой часть инфраструктуры, необходимой для нормальной эксплуатации зданий и сооружений (п.п. 20 ст. 2 ФЗ от 30.12. 2009 № 384-ФЗ). Таким образом, по общему правилу, продавец данных объектов должен предоставить свидетельство о регистрации права собственности на имущество – см. также «На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости».

В отсутствии права собственности на данные объекты у продавца, зарегистрировать право на основании договора купли продажи не получится.

Однако, если подстанция обладает признаками объектам вспомогательного назначения, для строительства которых не требуется разрешение в силу п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, регистрация права («покупателем») возможна в порядке, установленном ст. 25.3 Закона о регистрации - см. Письмо Росреестра от 09.02.2012 № 14-910-ГЕ и при обязательном наличии прав на земельный участок - см. Определение ВАС РФ от 11.04.2014 № ВАС-3797/14, Постановление ФАС ДВО от 22.01.2013 № А51-5654/2012. Однако данный вариант регистрации прав не всегда применим.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

«Государственная регистрация

Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ.*

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в реестр, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

При этом с момента возникновения основания для регистрации права стороны сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Для лиц, которые не являются сторонами сделки, считается, что права на имущество возникают, изменяются или прекращаются:

  • с момента внесения соответствующей записи в реестр,
  • а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу решения суда, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права.

Исключения из этого правила могут быть установлены только в законе.

Такие разъяснения даны в пункте 3 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Постановление № 25.

Государственную регистрацию купли-продажи объекта недвижимости производит Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (далее – Росреестр). На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов, осуществляющих государственную регистрацию.

С 1 июня 2015 года Росреестр начал принимать в электронном виде документы для государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью во всех регионах России.

Момент заключения договора купли-продажи недвижимости и момент перехода права собственности на недвижимое имущество не совпадают. Это один из самых острых вопросов договора купли-продажи для покупателя, так как момент оплаты по договору, как правило, связан с моментом подписания самого договора. Однако сделку можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в ЕГРП и покупатель получает свидетельство о праве собственности на приобретенный объект недвижимости. Форма свидетельства и специальной надписи о переходе права собственности указаны в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации (утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме»).

Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Общие требования к документам указаны в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации и Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184).

Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации, см. в рекомендации Что нужно сделать покупателю недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

Внимание! В ряде случаев для регистрации сделок и (или) возникающих на их основании прав могут потребоваться дополнительные документы.

Государственная регистрация прав – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации). В связи с этим при осуществлении государственной регистрации перехода права собственности в силу статьи 13 Закона о государственной регистрации Росреестр проводит правовую экспертизу документов и проверку законности сделки. Поэтому в ряде случаев перечень правоустанавливающих документов, представляемых для регистрации сделок и (или) возникающих на их основании прав (договор купли-продажи), может быть дополнен. Например, управление Россреестра по Москве установило, что для регистрации сделки, совершенной под условием (ст. 157 ГК РФ), должны представляться документы, подтверждающие выполнение соответствующих условий (приказ от 13 апреля 2010 г. № 113 «Об утверждении порядка приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию»).

Подробнее см. Что нужно сделать покупателю недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности и Что нужно сделать покупателю недвижимости, если продавец уклоняется от регистрации.

Проверка самого объекта недвижимого имущества

Чтобы исключить риски, связанные с самим приобретаемым объектом, юристу нужно запросить выписку из ЕГРП, проверить правоустанавливающие документы, а также проверить, не ведется ли судебный спор в отношении этого объекта.

1. Выписка из ЕГРП.

Первое, что необходимо сделать, начиная проверку приобретаемого объекта недвижимости, – получить сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о правах на приобретаемый объект. Сведения, содержащиеся в ЕГРП, предоставляются в виде выписки из ЕГРП или в ином виде, определенном Минэкономразвития России. Выдачей выписок из ЕГРП занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (далее – Росреестр). На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов.*

Внимание! Может оказаться, что в реестре прав на недвижимое имущество есть отметка о возражении лица, право которого было зарегистрировано ранее, или отметка о наличии судебного спора

Эта возможность установлена в части 7 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ.

Такие отметки не мешают регистрации прав на это имущество, а также принятию в отношении имущества обеспечительных мер.

Правовым последствием внесения в реестр таких отметок является лишь то, что лицо, которое обратилось за регистрацией права, считается знавшим о соответствующем притязании в случае спора с лицом, по заявлению которого была внесена эта отметка.

Если лицо, по заявлению которого в реестр была внесена отметка, не оспорило зарегистрированное право или суд отказал в таком иске, оно обязано возместить причиненные наличием такой отметки убытки.

Такие разъяснения даны в пункте 4 Постановления № 25.

С 1 марта 2013 года статьей 8.1 Гражданского кодекса РФ закреплен принцип публичной достоверности реестра. Согласно ему любое добросовестное лицо может полагаться на запись, сделанную в реестре, однако недобросовестное лицо (т. е. лицо, которому известно или должно быть известно о недостоверности указанной записи) защиту на основании записей в реестре получить не может.

При этом лицо, зарегистрированное в реестре в качестве правообладателя, считается правообладателем, но в действительности может таковым не являться, так как соответствующая запись может быть оспорена в судебном порядке.

Сведения, содержащиеся в ЕГРП, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом). Действует правило открытости сведений о государственной регистрации прав. Росреестр обязан предоставить выписку из ЕГРП любому лицу, обратившемуся по запросу, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, путем обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения ЕГРП (абз. 1 п. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации).

Однако есть информация ограниченного доступа, которая может быть предоставлена только кругу лиц, определенному пунктом 3 статьи 7 Закона о государственной регистрации.

Максимальный срок выдачи выписки из ЕГРП составляет не более чем пять рабочих дней со дня получения Росреестром соответствующего запроса (абз. 1 п. 2 ст. 7 Закона о государственной регистрации).

За предоставление сведений, содержащихся в ЕГРП, взимается плата. Приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2010 г. № 650 «О порядке взимания и возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и размерах такой платы» установлены:

  • размеры платы;
  • порядок взимания и возврата платы за предоставление сведений из ЕГРП.

Официальная информация о порядке выдачи сведений о зарегистрированных правах приведена на сайте Росреестра. Тут же можно получить:

  • бланк заявления о предоставлении сведений из ЕГРП;
  • бланк квитанции об оплате за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Внимание! Без предварительного получения выписки из ЕГРП покупатель рискует приобрести объект, который, например, является объектом аренды или ипотеки. Данные обременения сохраняются и при переходе прав на недвижимое имущество. Если же недвижимость находится под арестом, регистрационный орган вовсе не зарегистрирует переход права собственности.

Важность получения выписки из ЕГРП состоит в следующем:

  • выписка позволит выяснить, кому принадлежит на праве собственности интересующий объект недвижимости;
  • получение выписки из ЕГРП будет свидетельствовать, что будущий собственник (добросовестный приобретатель) предпринял надлежащие действия для законного приобретения имущества (ст. 302 ГК РФ).

В выписке из ЕГРП будет отражена информация об обременении имущества. Например, в выписке ЕГРП будет отражено, имеется ли арест на объект имущества, находится ли имущество в залоге, наложен ли сервитут на земельный участок и иные ограничения (обременения).

Кроме того, дополнительно, когда речь идет о земельном участке, важно удостовериться, не ограничен ли он публичным сервитутом. Подобная информация запрашивается в местных органах власти по местонахождению земельного участка.

См. также Как собрать пакет документов для регистрации сделки с недвижимым имуществомКак получить информацию у РосреестраЗапрос о предоставлении сведений из ЕГРП.

2. Проверка наличия судебного спора.

Информация об имеющихся судебных разбирательствах в отношении потенциального предмета покупки крайне важна. Поэтому важно проверить наличие судебных споров.

Если в отношении объекта недвижимости имеется судебный спор, он может быть никак не отражен в ЕГРП. Дело в том, что Росреестр вносит в реестр только информацию о вступившем в силу решении суда.

При этом закон разрешает внести отметку по обращению (ч. 7 ст. 8.1 ГК РФ):

1) лица, имеющего возражения в отношении зарегистрированного права. Если он не оспорит в течение трех месяцев зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается;

2) лица, уже оспаривающего зарегистрированное право в суде.

Однако это право указанных выше лиц, а не обязанность. Поэтому даже при наличии спора отметки об этом может и не быть в реестре.

Для контроля нужно проверить картотеку арбитражных дел, а также сайт арбитражного суда того региона, где находится имущество.

Кроме того, представляется целесообразным проверить не только существующие судебные разбирательства в отношении предмета сделки, но и судебные процессы с участием самого продавца.

3. Правоустанавливающие документы.

Проверяется история совершенных сделок с объектом недвижимости. Необходимо проверить как минимум две цепочки (от продавца к покупателю). Часто продавец ссылается на отсутствие документов, связанных с предыдущей куплей-продажей или приватизацией, если она имела место. В таком случае важно оценить риски и, возможно, осуществить самостоятельный поиск документов. Если же продавец не предъявляет документы, показывающие, как он сам приобрел объект недвижимости, это может быть весьма подозрительно. В таком случае важно проявить повышенные меры предосторожности при приобретении такого объекта недвижимости.

Главное, на что следует обратить внимание при изучении документов, связанных с прошедшим приобретением, – есть ли у третьих лиц право требования на приобретаемый объект недвижимости в порядке виндикации. Исследование стоит провести до глубины срока исковой давности.

Проверка продавца

Определенные риски могут быть связаны не только с объектом недвижимости, но и с самим продавцом. Поэтому юристу предприятия нужно сделать следующее.

1. Проверить документы.

Если продавцом выступает организация или индивидуальный предприниматель, нужно получить у них те документы, которые рекомендуется запрашивать при проверке любого нового контрагента. Продавца также можно проверить при помощи внешних источников информации (государственные реестры, интернет-сайты, СМИ).

Если продавцом выступает физическое лицо, помимо документа, удостоверяющего личность, необходимо затребовать:

  • данные об учете в психоневрологическом диспансере и наркологическом диспансере;
  • нотариальное подтверждение о том, что лицо не состоит в браке;
  • нотариальное согласие супруга (супруги) на продажу (с указанием конкретной собственности), если лицо состоит в браке.

Дополнительно можно попросить предоставить справку о наличии (отсутствии) судимости. Непосредственное предоставление государственной услуги по выдаче справок о наличии (отсутствии) судимости на территории России осуществляется ФКУ «ГИАЦ МВД России» и ИЦ (п. 15 Административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по выдаче справок о наличии (отсутствии) судимости и (или) факта уголовного преследования либо о прекращении уголовного преследования, утвержденного приказом МВД России от 7 ноября 2011 г. № 1121).

В крупной компании полномочия по запросу таких справок обычно возлагаются на службу безопасности. Если же такой службы нет, проверка контрагента остается целиком в ведении юриста.

2. Проверить полномочия по распоряжению объектом имущества.

Недвижимое имущество, как правило, дорогой актив, поэтому часто операции с недвижимостью согласно учредительным документам подпадают под критерии «крупной сделки». Юристу необходимо проверить, будет ли это сделкой с заинтересованностью или крупной сделкой, причем как для покупателя, так и для продавца. Если будет, то важно соблюсти процедуру одобрения сделки. Если этого не сделать, то позже акционер (участник) компании-продавца в судебном порядке может признать сделку недействительной.

Другие ограничения могут быть связаны с запретом продавать имущество без согласия собственника. Например, согласно статье 295 Гражданского кодекса РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Следовательно, нужно проверить, имеется ли согласие собственника, и соблюсти предусмотренные законом правовые процедуры.

3. Наконец необходимо проверить документы, подтверждающие полномочия лица, выдавшего доверенность, а также документы лица, подписывающего договор.

Внимание! Часто в сделках, связанных с недвижимым имуществом, участвуют посредники. Риск подписания документов лицом по доверенности состоит в том, что согласно статье 188 Гражданского кодекса РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее. По возможности нужно настаивать, чтобы договор подписывал собственник.

1. Важно, чтобы ключевые документы (передаточный акт, договор купли-продажи) подписывал сам собственник. Если собственник – юридическое лицо, то лицо, уполномоченное учредительными документами. Второй вариант – удостовериться, не отзывалась ли доверенность.

2. Необходимо проверить, обладает ли лицо, выдающее доверенность, соответствующими полномочиями.

3. Важно убедиться, прописаны ли в доверенности, выданной продавцом, полномочия на совершение всех необходимых действий. Может получиться, например, что полномочие на подписание самого договора в доверенности указано, а вот отдельное полномочие передать денежные средства указать забыли.

В любом случае лучше настоять на том, чтобы передать денежные средства непосредственно собственнику (законному представителю собственника), получить от него собственноручную расписку».

06.04.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.