По договору участия в долевом строительстве

32

Вопрос

Гражданин приобрел права требования передачи ему квартиры по договору участия в долевом строительстве в марте 2013 году. Право собственности на квартиру после завершения строительства жилого дома было зарегистрировано в июле 2015 году. Гражданин намеревается продать квартиру по договору купли-продажи в мае 2016 года. Возникнет ли для него налогооблагаемая база? Формально гражданин имеет права на квартиру более трех лет.

Ответ

Да, налогооблагаемая база возникает.

Дело в том, трехлетний (минимальный предельный) срок отсчитывается с момента получения имущества в собственность. При этом, если право собственности на имущество подлежит государственной регистрации, срок отсчитывайте от момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Такой порядок установлен ст.219, 223 ГК РФ и подтверждается письмами Минфина России от 16 февраля 2009 г. № 03-04-05-01/62, от 28 марта 2008 г. № 03-04-05-01/86.

Таким образом, применительно к рассматриваемому вопросу срок владения квартирой должен отсчитываться с момента регистрации прав на нее.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление АС ПО от 23.12.2014 № А65-7385/2014

<…>

«Срок владения

Для освобождения от НДФЛ доходов от продажи имущества оно должно находиться в собственности урезидента непрерывно не менее:

  • минимального предельного срока – для объектов недвижимости и долей в них;
  • трех лет – для другого имущества.

Минимальный предельный срок

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества установлен статьей 217.1Налогового кодекса РФ и составляет:

  • три года. Этот срок региональные власти не вправе менять;
  • пять лет. Этот срок региональные власти вправе уменьшить вплоть до нуля.

Это следует из положений пункта 17.1 статьи 217, пунктов 34 и 6 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ и письма Минфина России от 9 апреля 2015 г. № 03-04-05/20185.

Минимальный предельный срок в три года применяйте при продаже недвижимости, если право собственности на нее получено:

  • в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи, близкого родственника по Семейному кодексу РФ;
  • в результате приватизации;
  • плательщиком ренты в результате передачи ему имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В иных случаях применяйте минимальный предельный срок в пять лет. Например, если право собственности на объект возникло в результате купли-продажи.

Это следует из положений пункта 17.1 статьи 217, пунктов 34 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ.

Три года

Срок владения три года применяйте при продаже любого имущества за исключением объектов недвижимости и долей в них. Срок установлен абзацем 3 пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ. Данный срок владения имуществом не путайте с минимальным предельным сроком в три года.

Для наглядности см. Размер имущественного вычета по НДФЛ при реализации имущества.

Как определить срок владения

Срок истекает в соответствующем месяце и числе 3-го года или года исходя из минимального предельного срока. Под годом подразумеваются 12 месяцев, следующих подряд. Например, если автомобиль находится у гражданина в собственности с 20 июля 2016 года и будет продан 20 июля 2019 года или после этой даты, то доход от его продажи НДФЛ не облагается. Такой порядок следует из пункта 3 статьи 6.1 Налогового кодекса РФ и подтверждается в письмах Минфина России от 13 ноября 2008 г. № 03-04-05-01/425 и ФНС России от 26 февраля 2013 г. № ЕД-3-3/662.

Отсчитывайте трехлетний (минимальный предельный) срок с момента получения имущества в собственность. Если оно переходило к третьим лицам (например, сначала его продали, а потом выкупили обратно), срок отсчитывайте с момента его последнего приобретения. При этом общая продолжительность владения этим имуществом значения не имеет. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 20 ноября 2012 г. № 03-04-05/9-1324.

Если право собственности на имущество подлежит государственной регистрации, срок отсчитывайте от момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Такой порядок установлен статьями219223 Гражданского кодекса РФ и подтверждается письмами Минфина России от 16 февраля 2009 г. № 03-04-05-01/62от 28 марта 2008 г. № 03-04-05-01/86.*

Однако в отдельных ситуациях срок владения имуществом определяйте с учетом следующих особенностей:

Право собственности на объект получено День, с которого отсчитывается трехлетний срок владения Официальная позиция
При объединении нескольких объектов в один Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на новый (объединенный) объект Письмо Минфина России от 10 апреля 2014 г. № 03-04-05/16457
При разделе одного объекта на несколько Раздел земельного участка Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на новый (полученный в результате раздела) объект Письмо Минфина России от 17 декабря 2013 г. № 03-04-07/55742, которое доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 20 февраля 2014 г. № БС-4-11/2957
Раздел остальной недвижимости

Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на объект при его первоначальном приобретении до раздела.

То есть в результате раздела срок владения не исчисляется заново

Письмо ФНС России от 20 августа 2015 г. № ПА-4-11/14755
При разделе имущества супругов, совместно нажитого в браке

Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на объект при его первоначальном приобретении супругами.

То есть в результате раздела срок владения не исчисляется заново

Письмо Минфина России от 23 июня 2015 г. № 03-04-05/36153
При выделении объекта из общей долевой собственности (т. е. выдел доли в натуре) Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на новый (выделенный) объект Письма Минфина России от 21 февраля 2014 г. № 03-04-05/7487от 5 сентября 2013 г. № 03-04-05/36685
В результате перевода жилья в состав нежилых помещений Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на жилое помещение Письмо Минфина России от 20 февраля 2015 г. № 03-04-05/8329
В порядке компенсации за снесенное помещение (например, взамен квартиры в снесенном доме получена новая площадь) Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на имущество, полученное взамен снесенного Письмо ФНС России от 20 сентября 2012 г. № ЕД-4-3/15695
В наследство (не от супруга) По общему правилу – день смерти наследодателя Ст. 1114п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письма Минфина России от 28 ноября 2014 г. № 03-04-05/60801от 28 марта 2013 г. № 03-04-05/5-303от 26 марта 2013 г. № 03-04-05/5-291
Когда наследуешь долю в имуществе, в котором уже владел долей до смерти наследодателя, – дата регистрации в ЕГРП прав собственности на свою первоначальную долю Письмо Минфина России от 7 августа 2015 г. № 03-04-05/45654
В наследство от супруга. Унаследованный объект приобретен в течение брака и был зарегистрирован на супруга Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на объект при его приобретении умершим супругом. Момент выдачи свидетельства в связи с изменением состава собственников или смерти наследодателя значения не имеет Письмо Минфина России от 2 апреля 2013 г. № 03-04-05/9-326
В судебном порядке Дата вступления в силу решения суда Письма Минфина России от 14 августа 2013 г. № 03-04-05/32983ФНС России от 4 июля 2014 г. № БС-4-11/13067
По договору с жилищно-строительным кооперативом Дата, когда выполнены два условия одновременно: полностью выплачен паевой взнос и подписан акт приема-передачи квартиры Письмо Минфина России от 30 декабря 2014 г. № 03-04-05/68492
По окончании строительства жилого дома, который приобрели как объект незавершенного строительства Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на жилой дом как на достроенный объект. То есть дата, которая указана в новом свидетельстве Письмо Минфина России от 18 февраля 2015 г. № 03-04-05/7517
При покупке супругами в совместную собственность с дальнейшей сменой ее на долевую

Дата регистрации в ЕГРП прав собственности.

Если супруги меняют вид собственности с совместной на долевую, это не прерывает срок нахождения имущества в собственности. Даже если доли стали неравными

Письмо Минфина России от 4 марта 2015 г. № 03-04-05/11207
При переоформлении прав собственности на отдельные комнаты в квартире в общедолевую собственность (заключении соглашения об образовании общей долевой собственности на имущество) Дата регистрации прав собственности на долю Письмо Минфина России от 24 марта 2015 г. № 03-04-05/16156

05.04.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.