Договор залога недвижимого имущества

240

Вопрос

Касательно договора залога недвижимого имущества (ипотеки):Договор ипотеки заключается между юридическим лицом (залогодержатель) и физическим (залогодатель). Физическое лицо является третьим лицом. Должник (а в моем случае - покупатель до договору поставки - юр. лицо). Для такого договора обязательна гос.регистрация.1. В случае, если в договоре указан внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, обязательно ли удостоверять договор у нотариуса? если да, какие нормы законодательства указывают на это?2. В договоре залога существенным условием является размер обязательства. Сумма к оплате известна, однако предметом договора залога обеспечивается исполнение обязательства, которое возникнет в будущем, т.е. на настоящий момент задолженности не существует, в спецификации к договору поставки срок оплаты будет прописан - до 01.05.2016 г.Каким образом в таких случаях прописывают сумму обязательства?

Ответ

1. Нет, не обязательно. В соответствии с п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной, закладной.

В старой редакции п. 1 ст. 55 Закона говорилось о том, что соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

2. В таких случаях можно не указывать сумму обязательства, сделать ссылку в договоре залога на основной договор поставки (спецификации). Эта отсылка будет считаться достаточной, чтобы признать, что стороны согласовали в договоре залога условия об обеспечиваемом обязательстве (ст. 339 ГК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Что нужно проверить залогодержателю при заключении договора, если заемщик и залогодатель – разные лица

«Залогодателем в договоре залога может выступать как сам должник, так и третье лицо. Во втором случае в правоотношениях по залогу участвуют не два, а три лица (три субъекта залоговых правоотношений):

  • залогодержатель (кредитор);
  • должник;
  • залогодатель (третье лицо).

Двое из них – стороны основного договора (кредитор и должник). Третье лицо (залогодатель) не участвует в основном договоре. Например, в кредитном договоре сторонами являются только банк и заемщик. Однако третье лицо является стороной договора залога и в качестве залогодателя заключает с залогодержателем (например, с банком, выдавшим кредит) этот договор от своего имени (не от имени должника).

Таким образом, для залогодержателя ситуация осложняется тем, что он участвует в двух разных договорах с двумя разными контрагентами.

Как проверить права залогодателя

Залогодателем может быть только собственник закладываемого имущества. Кроме того, Гражданский кодекс РФ допускает возможность залога имущества, которое принадлежит залогодателю не только на праве собственности, но и на ином вещном праве (п. 2 ст. 335 ГК РФ).

В частности, предприятие не вправе отдавать в залог или иным способом распоряжаться принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения недвижимым имуществом без согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ). То есть недвижимое имущество передается в залог только с согласия собственника этого имущества.

Если для отчуждения имущества требуется согласие (разрешение) другого лица либо уполномоченного органа, то нужно получить согласие или разрешение на передачу имущества в залог. Исключением являются случаи, когда залог возникает в силу закона (п. 3 ст. 335 ГК РФ).

Если заключается договор залога с унитарным предприятием, то решение о совершении крупной сделки по передаче имущества в залог принимается с согласия собственника имущества такого предприятия (ст. 23 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»).

При этом действующее законодательство (с 1 июля 2014 года) защищает добросовестного залогодержателя от требований собственника вещи, если залогодержатель принял в залог вещь не от собственника.

Внимание! Если вещь передало в залог лицо, которое не являлось его собственником (или было неуправомоченно им распоряжаться), и об этом залогодержатель не знал и не должен был знать, то такой залогодержатель считается добросовестным.

Понятие добросовестного залогодержателя появилось в Гражданском кодексе РФ с 1 июля 2014 года. В связи с его добросовестностью залог такого имущества сохраняет свою силу (п. 2 ст. 335 ГК РФ).

Собственник заложенного имущества при этом получает права и несет обязанности залогодателя. Нужно отметить, что это защищает залогодержателей от недобросовестных залогодателей. Однако не защищает собственников имущества. Ведь собственник в случае, если его имущество будет заложено добросовестному залогодержателю без его ведома, окажется в неблагоприятной ситуации. Он будет вынужден нести обязанности залогодателя, желает он этого или нет.

Правило о сохранении залога в случае добросовестности залогодержателя имеет исключение – предмет залога выбыл из владения собственника помимо его воли. Это исключение означает, что залог не сохраняется, если вещь:

  • была утеряна до этого собственником или лицом, которому она была передана во владение;
  • была похищена;
  • выбыла из владения этих лиц иным путем помимо их воли.

До этих изменений если залогодателем оказывался не собственник имущества, то суд признавал такую сделку недействительной в любом случае: и в случае недобросовестности залогодержателя, и в случае его добросовестности (т. е. несмотря на то, что залогодержатель не знал о том, что залогодатель не имел прав на предмет залога) (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21 февраля 2012 г. по делу № А38-1318/2011определением ВАС РФ от 26 апреля 2012 г. № ВАС-4956/12 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке надзора; постановления ФАС Дальневосточного округа от 27 сентября 2011 г. № Ф03-4116/2011 по делу № А37-2221/2010Президиума ВАС РФ от 7 июня 2012 г. № 16513/11Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2013 г. № 09АП-11129/2013-ГК по делу № А40-102304/12-47-945).

Совет

Залогодержателю нужно проверить переход права собственности к залогодателю, иначе он рискует оказаться в ситуации, когда не сможет обратить взыскание на предмет залога (в частности, в случаях, когда предмет залога выбыл из владения собственника помимо его воли).

Для этого он может посмотреть документы, подтверждающие права собственника-залогодателя на предмет залога (правоустанавливающие документы), например, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве собственности и т. д. При этом можно руководствоваться теми же правилами, которые стоит соблюдать при покупке объекта недвижимости. Удостоверившись в том, что залогодатель действительно обладает правами на предмет залога (правом собственности, хозяйственного ведения, получил согласие собственника), залогодержатель будет уверен в том, что залог сохранит свою силу и на него можно будет в случае необходимости обратить взыскание.

Вместе с тем, для защиты своих прав залогодержатель может потребовать досрочного исполнения основного договора, в частности, потребовать возврата кредитных (заемных) средств в случае, если он обнаружит проблемы с залоговым обеспечением. При невыполнении должником предусмотренных договором обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые кредитор не отвечает, кредитор вправе потребовать от должника досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором (ст. 813 ГК РФ).

Какие условия договора защитят интересы залогодержателя

В договоре о залоге нужно согласовать (п. 1 ст. 339 ГК РФ):

  • предмет залога;
  • существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом.

Также в договоре залога можно согласовать условия о:

  • порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда;
  • возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.*

Какие установлены правила для описания предмета залога

1 июля 2014 года отменены требования к описанию предмета договора залога товаров в обороте. До этого в качестве существенных условий договора залога товаров в обороте закон предусматривал:

  • вид заложенного товара и иные его родовые признаки;
  • общую стоимость предмета залога;
  • место, в котором он находится;
  • виды товаров, которыми может быть заменен предмет залога.

Теперь стороны смогут определить товары в обороте посредством указания родовых признаков товаров и места их нахождения в определенных зданиях, помещениях или на земельных участках (ст. 357 ГК РФ).

Кроме того, с 1 января 2015 года предмет залога можно описать общим образом, в том числе указать на залог:

  • всего имущества залогодателя;
  • определенной части имущества;
  • либо имущества определенного рода и типа.

Это возможно, если залогодателем выступает лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность. Иными словами, в предпринимательских отношениях залогодатель может передавать в залог все свое имущество, нет необходимости его подробно описывать и конкретизировать. Предмет залога можно описать в общем виде и любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания. В договоре залога достаточно будет указать на род и тип имущества (п. 2 ст. 339 ГК РФ). То есть в таких случаях соответствующее обязательство или предмет залога будут определяться на момент обращения взыскания на предмет залога.

Ранее при отсутствии в договоре залога характеристик заложенного имущества суды могли признать договор залога незаключенным в связи с несогласованностью предмета договора залога.

Положения о возможности описания в договоре залога предмета залога путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенных рода или вида будут применяться с 1 января 2015 года.

Внимание! С 1 июля 2014 года из перечня существенных условий договора залога исключена оценка предмета залога, а также указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество

Цена заложенного имущества не является существенным условием договора залога (ст. 339 ГК РФ). Это позволит сторонам сэкономить денежные средства и время на проведение оценки перед заключением договора залога.

Однако стоимость предмета залога, в пределах которой залогодержатель получает удовлетворение, указывать нужно. Согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания (ст. 340 ГК РФ).*

При этом изменение рыночной стоимости предмета залога не является основанием для изменения или прекращения залога. Это правило будет действовать, только если иное не предусматривает закон или договор (п. 2 ст. 340 ГК РФ).

По умолчанию заложенное имущество остается у залогодателя (ст. 338 ГК РФ). Стороны могут по-другому урегулировать этот вопрос в договоре, но это вовсе не обязательно.

Каким образом можно согласовать в договоре залога обеспеченное обязательство

При определении основного обязательства в договоре залога стороны вправе:

  • указать на обеспечение всех существующих или будущих обязательств в пределах определенной суммы (если залогодателем является лицо, которое осуществляет предпринимательскую деятельность);
  • отослать к договору, из которого возникло обязательство, обеспечиваемое залогом.

Таким образом, стороны договора залога могут просто сделать ссылку в договоре залога на основной договор (например, на кредитный договор).

Эта отсылка будет считаться достаточной, чтобы признать, что стороны согласовали в договоре залога условия об обеспечиваемом обязательстве (ст. 339 ГК РФ).

Указанные изменения отразили уже существующую позицию судебной практики о возможности отсылки к основному договору. Следовательно, в Гражданский кодекс РФ тем самым переносится подход, который уже действовал на практике (п. 43 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).*

Вместе с тем, ранее судебная практика разграничивала порядок описания обязательства в договоре, когда залогодателем являлся сам должник и третье лицо. В частности, в случаях, когда залогодателем является сам должник, то условия об обязательстве, обеспеченном залогом, считались согласованными, если в договоре имелась отсылка к основному договору.

В тех же правоотношениях, в которых залогодателями выступало третье лицо, нужно было указывать все существенные условия основного договора в самом договоре залога (п. 43 постановления № 6/8,постановление ФАС Поволжского округа от 24 февраля 2010 г. по делу № А55-19286/2008,определение ВАС РФ от 10 июня 2010 г. № ВАС-5161/10). Таким образом, в настоящее время в связи с внесением с 1 июля 2014 года изменений в залоговое законодательство эти различия не имеют значения. Сделать отсылку к основному договору для описания обязательства, обеспеченного залогом, можно и в том случае, если залогодателем является сам должник и если залогодателем является третье лицо. В любом случае это будет правомерным и не повлечет признания договора залога незаключенным по причине несогласованности его условий.

Общим неблагоприятным последствием отсутствия существенных условий в договоре залога является то, что суд его может признать незаключенным. Кроме того, отсутствие в договоре залога существенных условий станет основанием для отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество.

Так, суд отклонил требование истца (залогодержателя) об обращении взыскания по договорам залога оборудования по причине признания этих договоров незаключенными (постановление ФАС Поволжского округа от 24 февраля 2010 г. по делу № А55-19286/2008определением ВАС РФ от 10 июня 2010 г. № ВАС-5161/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

В какой форме заключается договор залога

Договор о залоге заключается в простой письменной форме. Законом или соглашением сторон может быть установлена нотариальная форма. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Если правила о форме договора залога не соблюсти, то это повлечет его недействительность (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

При этом с 1 июля 2014 года требование о государственной регистрации договора о залоге недвижимости отменено. Это следует из пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ, который установил, что правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Законе об ипотеке, не подлежат применению к договорам ипотеки, которые будут заключаться после вступления в силу новой редакции Гражданского кодекса РФ (т. е. после 1 июля 2014 года).

Таким образом, для ипотеки, как и для многих других сделок с недвижимостью, устранили чрезмерные требования по регистрации договора.

В свою очередь, залог движимого имущества с 1 июля 2014 года может быть учтен путем направления уведомлений о залоге для регистрации залога нотариусом в реестре уведомлений о залоге такого имущества (п. 4 ст. 339.1 ГК РФст. 103.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных ВС РФ 11 февраля 1993 г. № 4462-1). С этой же даты признан утратившим силу Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» и, соответственно, прекратили действие все правила, которые содержатся в нем, о залоге движимого имущества.

Как избежать рисков, связанных с тем, что залогодателем является третье лицо, а не сам должник

В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364–367 Гражданского кодекса РФ о поручительстве.

Законом или соглашением между соответствующими лицами может быть предусмотрено иное. Это следует из абзаца 2 пункта 1 статьи 335 Гражданского кодекса РФ.

Залогодатель – третье лицо вправе выдвигать против требования кредитора возражения, которые мог бы представить должник (если иное не вытекает из договора) (ст. 364 ГК РФ). Если залогодатель исполнит обязательство за должника, то к нему переходят (ст. 365 ГК РФ):

  • права кредитора по этому обязательству;
  • права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором он удовлетворил требование кредитора.

Могут ли должник и кредитор-залогодержатель изменить условия основного договора без согласия залогодателя

Внимание! С 1 июля 2014 года действует правило: если покупатель заложенного имущества не знал и не должен был знать о том, что приобретенное им имущество является предметом залога, то залог прекращается (подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Иными словами, если покупатель знал или должен был знать о приобретении заложенного имущества, то залог сохраняет свою силу и новый собственник становится залогодателем.

В случае же добросовестности покупателя залог прекращается, а к покупателю обязанности залогодателя не переходят. Поэтому приобретенное имущество нельзя будет у него изъять, обратить взыскание как на предмет залога и др.

Таким образом, лицо, которое приобретает имущество, будет считаться добросовестным приобретателем, если оно не знало и не должно было знать о том, что имущество является предметом залога. А залог в таком случае прекращается.

Как урегулировать ответственность залогодержателя

Внимание! Залогодержатель отвечает за полную или частичную утрату или повреждение переданного ему предмета залога.

Залогодержатель отвечает в том случае, если не докажет, что может быть освобожден от ответственности в соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса РФ.

Залогодержатель отвечает за утрату предмета залога в размере его рыночной стоимости, а за его повреждение – в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась, независимо от суммы, в которую был оценен предмет залога в договоре. Если в результате повреждения предмета залога он изменился настолько, что не может быть использован по прямому назначению, залогодатель имеет полное право от него отказаться и потребовать возмещения за его утрату.

Более того, договором может быть предусмотрена обязанность залогодержателя возместить залогодателю и иные убытки, причиненные утратой или повреждением предмета залога.

Совет

Поскольку Гражданский кодекс РФ предусматривает диспозитивную норму, которую стороны вправе изменить своим соглашением, то в интересах залогодержателя исключить из договора залога обязанность о возмещении залогодателю иных убытков, причиненных утратой или повреждением заложенного имущества (абз. 4 п. 2 ст. 344 ГК РФ).

Как залогодержателю обратить взыскание на предмет залога, если должник не исполнит основное обязательство

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (п. 1 ст. 348 ГК РФ).

При этом судебная практика разъясняет: если обязательство не связано с осуществлением должником предпринимательской деятельности, то отсутствие вины должника в нарушении обязательства влечет невозможность обращения взыскания на заложенное имущество. Иное должно быть прямо предусмотрено законом или договором (Обзор судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденный Президиумом Верховного суда РФ 22 мая 2013 г.).

Залогодержатель вправе удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества по решению суда (п. 1 ст. 349 ГК РФ). Обратить взыскание можно и без суда. Для этого залогодатель и залогодержатель должны заключить соглашение об обращении взыскания на имущество без обращения в суд. Стороны вправе включить условие о внесудебном порядке обращения взыскания непосредственно в договор залога (п. 24 ст. 349 ГК РФ).

Если договор залога, который содержит условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, стороны нотариально удостоверили, то обратить взыскание на имущество можно по исполнительной надписи нотариуса, то есть также без обращения в суд. Это следует из пункта 6 статьи 349 Гражданского кодекса РФ.*

Что нужно включить в соглашение о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество

Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать (п. 7 ст. 349 ГК РФ):

  • указание на один способ или несколько способов реализации заложенного имущества;
  • стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения.*

В случае если соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество предусматривает несколько способов реализации имущества, то право выбора способа реализации принадлежит залогодержателю (при условии, что соглашением не предусмотрено иное).

Следовательно, возможны три варианты обращения взыскания на заложенное имущество, когда в договоре залога:

  • отсутствуют условия о порядке обращения взыскания. В таком случае обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется в порядке, установленном судом, путем проведения публичных торгов;
  • залогодатель и залогодержатель прописали порядок судебного взыскания;
  • прописан внесудебный порядок взыскания (в договоре залога или в соглашении об обращении взыскания во внесудебном порядке).

Вместе с тем, если даже стороны согласовали внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога, то залогодержатель все равно вправе предъявить требование об обращении взыскания на заложенное имущество в суд. Однако в этом случае он будет нести дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке. Избежать этих расходов удастся, только если залогодержатель докажет, что обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке не состоялось в связи с действиями залогодателя или третьих лиц (п. 1 ст. 349 ГК РФ).

Внимание! В случаях, перечисленных в законе, взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда

К таким случаям относятся следующие (п. 3 ст. 349 ГК РФ):

  • предметом залога является единственное жилое помещение гражданина, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке. До 1 июля 2014 года судебный порядок обращения взыскания применялся к любым жилым помещениям;
  • предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
  • залогодатель – физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;
  • заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества (соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями может быть предусмотрено иное);
  • имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким залогодержателям (за исключением случая, когда соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания).

Закон может установить иные случаи, в которых обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается.

Таким образом, что касается жилых помещений, то с 1 июля 2014 года судебный порядок обязателен только при обращении взыскания на единственное жилое помещение гражданина, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке (п. 3 ст. 349 ГК РФ). Таким образом, остальные жилые помещения залогодателя-гражданина могут быть реализованы как в судебном, так и во внесудебном порядке.

С 1 июля 2014 года закон расширил перечень имущества, за счет которого залогодержатель может получить удовлетворение обеспеченного требования. Залогодержатель может в преимущественном порядке получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет:

  • страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества (если утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые отвечает залогодержатель);
  • причитающегося залогодателю возмещения, которое предоставляется взамен заложенного имущества (в частности, если право собственности залогодателя на предмет залога прекращается по основаниям и в порядке, установленным законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации и т. д.);
  • причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами (например, арендная плата);
  • имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога (т. е. право в отношении того, что залогодатель должен получить от третьего лица по данному обязательству).

При этом залогодержатель вправе предъявить указанные требования не только к залогодателю, как это было ранее, но и к лицу, которое обязано уплатить денежную сумму или передать имущество, то есть непосредственно к обязанному лицу (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

Какими способами можно осуществить реализацию предмета залога

Залогодержатель вправе реализовать заложенное имущество следующими способами (ст. 350350.1ГК РФ):

  • продать заложенное имущество с публичных торгов;
  • оставить предмет залога за собой по цене и на условиях соглашения об обращении взыскания, но не ниже рыночной стоимости;
  • продать предмета залога другому лицу, но не ниже рыночной стоимости.

Оставить предмет залога за собой или продать его другому лицу можно при реализации заложенного имущества:

  • в судебном порядке только в тех случаях, когда это прямо предусмотрено в законе или в соглашении об обращении взыскания на заложенное имущество;
  • во внесудебном порядке, если залогодатель осуществляет предпринимательскую деятельность и эти способы реализации стороны предусмотрели в соглашении об обращении взыскания на заложенное имущество.

При реализации предмета залога залогодержатель и иные лица должны принимать меры, которые необходимы для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога.

Кроме того, на эти лица возложена обязанность возместить убытки, которые они причинили в результате неисполнения такой обязанности.

Реализация заложенного имущества во внесудебном порядке допускается не ранее чем через десять дней с момента получения залогодателем и должником уведомления залогодержателя или нотариуса о начале обращения взыскания на предмет залога (если иной срок не предусмотрен законом, а также если больший срок не установили в соглашении залогодержатель и залогодатель). Кроме того, в случаях, предусмотренных банковским законодательством, реализация заложенного движимого имущества возможна до истечения этого срока. Это допускается при условии, если имеется существенный риск значительного снижения стоимости предмета залога по сравнению с ценой реализации (начальной продажной ценой), которая указана в уведомлении.

При реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, с публичных торгов, судебный пристав – исполнитель направляет залогодержателю, залогодателю и должнику по основному обязательству уведомление о торгах не позднее чем за десять дней до даты проведения торгов. Такие правила о сроках реализации предмета залога и направления уведомления предусматривают пункт 8 статьи 349 и пункт 1 статьи 350.2 Гражданского кодекса РФ.

Совет

Реализация залогового имущества – это сложная процедура, которая невыгодна ни залогодержателю, ни залогодателю. Так, в процессе реализации заложенного имущества нужно обеспечить сохранность предмета залога, искать покупателей, согласовывать цену, осуществлять предпродажную подготовку и т. д. Судебная реализация – наиболее длительная и затратная процедура. Внесудебный способ обращения взыскания на предмет залога реализуется в порядке, который стороны определят в соглашении или договоре залога, например, на торгах, по договору комиссии и т. д. Залог в таком случае продается быстрее.

Иногда для того чтобы избежать процедуры реализации заложенного имущества, залогодержателю выгоднее пересмотреть график погашения задолженности. Например, залогодержатель может продлить сроки погашения задолженности, немного снизить процентную ставку и т. д.

Однако наилучшим вариантом для обеих сторон является реализация предмета залога в добровольном порядке самим залогодателем по соглашению с залогодержателем. Преимущество заключается в том, что здесь есть возможность сократить время для реализации имущества и исключить соблюдение юридических процедур, которые необходимы при судебном и внесудебном взыскании.

Если должника исключили из ЕГРЮЛ, может ли залогодержатель обратить взыскание на предмет залога

Залогодержатель не сможет обратить взыскание на заложенное имущество в том случае, когда на него распространяется статья 348 Гражданского кодекса РФ, а именно не допускается обращение взыскания на заложенное имущество, если:

  • допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно;
  • размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

  • сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5 процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;
  • период просрочки исполнения обязательства составляет менее трех месяцев.

Обстоятельства, которые подтверждают незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества, должен доказывать залогодатель.

Залогодержатель получает в результате обращения взыскания на заложенное имущество денежные средства, которые не выплатил ему должник.

Обратить взыскание на другое имущество залогодателя, не являющееся предметом залога, можно только в том случае, когда залогодателем выступает сам должник по основному договору (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29 апреля 2010 г. по делу № А28-12040/2009).

Сумма, вырученная при реализации предмета залога, оказалась недостаточной для удовлетворения требований залогодержателя. Может ли залогодержатель обратить взыскание на иное имущество залогодателя – третьего лица

За счет заложенного имущества залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в полном объеме, который определяется к моменту фактического удовлетворения обеспечиваемого обязательства, а именно:

  • основной долг;
  • проценты;
  • убытки, причиненные просрочкой исполнения;
  • неустойка;
  • необходимые расходы по содержанию заложенного имущества;
  • расходы по обращению взыскания на предмет залога и его реализации.

В договоре можно установить размер требований полностью либо уменьшить его. Для залогодержателя более выгодно, если в договоре залога будет наиболее полным образом прописан объем требований, который обеспечивает заложенное имущество.

В случае признания залогодателя банкротом залогодержатель имеет право обратиться в суд с заявлением о включении своего требования в реестр требований кредиторов должника как требования, обеспеченного залогом имущества».

29.01.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.