Организация эксплуатировала арендованное недвижимое имущество

15

Вопрос

Организация эксплуатировала арендованное недвижимое имущество с возможностью модернизировать за свой счет и перевыставляла арендодателю. Заключенные договора подряда на работы по ремонту арендованного эксплуатируемого имущества(модернизация) со сроками до 31.12.2015г. Однако арендодатель все арендованное имущество потребовал назад с 01.01.16г.Как быть с незаконченными работами по договорам подряда (1. авансы арендатора подрядчику, 2.невозможность закончить в срок до передачи имущества арендодателю). Какими способами (замена стороны в обязательстве, уступка требования, цессия и прочее) можно передать все незаконченные работы Арендодателю если работы по некоторым договорам даже не покрывают проделанные Арендатором авансы(но необходимо акты сверки расчетов). Необходимо ли закрывать фактически проделанный объем физической работы

Ответ

если между сторонами отсутствуют споры, договор подряда может быть прекращен по соглашению сторон, при этом незавершенные работы могут быть переданы заказчику по акту приема-передачи с компенсацией подрядчику произведенных затрат (ст.729 ГК РФ). Если перечисленный аванс превышает указанные затраты, подрядчик обязан вернуть заказчику полученные суммы оплаты по договору за вычетом стоимости произведенных работ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

«Статья 729. Последствия прекращения договора подряда до приемки результата работы

В случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком (пункт 1 статьи 720), заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат».*

«Установив, что заказчик 22.11.2004 в одностороннем порядке отказался от исполнения Договора, суды признали его расторгнутым и с учетом положений статьи 729 ГК РФ признали правомерным требование истца о взыскании суммы перечисленной предоплаты за вычетом произведенных исполнителем затрат* в сумме, определенной на основании представленных тремя независимыми организациями (обществом с ограниченной ответственностью «Ленстройдетальпроект», закрытым акционерным обществом «Лимб» и обществом с ограниченной ответственностью «Проектно-конструкторский институт «ГеоИнжПроект») данных».

«При этом суды верно указали, что поскольку договор расторгнут ответчиком в одностороннем порядке 24.06.2014, то в силу статьи 729 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе требовать от истца возмещения произведенных им затрат на выполнение работ, возникших до расторжения договора.

Оценив и исследовав документы, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суды пришли к обоснованному выводу о том, что неиспользованная ответчиком сумма аванса с учетом перечисленных истцом денежных средств в сумме 14 000 000 руб. и фактически выполненных работ на сумму 12 500 000 руб. составляет 1 500 000 руб.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обязательства сторон прекращены в связи с расторжением договора, а также учитывая, что ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал факт выполнения им работ на сумму полученного от истца аванса в размере 1 500 000 руб. и не представил доказательств возврата указанной суммы, суды обеих инстанций правомерно удовлетворили требование истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере 1 500 000 руб».*

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2
  2. Постановление ФАС СЗО от 04.10.2010 № А56-6533/2005
  3. Постановление АС ПО от 22.07.2015 № А55-23510/2014
  4. Постановление 15 ААС от 15.05.2015 № А32-4956/2014

«Согласно пункту 1 статьи 708 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки). Если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором, подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы.

Указанные в пункте 2 статьи 405 Кодекса последствия просрочки исполнения наступают при нарушении конечного срока выполнения работы, а также иных установленных договором подряда сроков (пункт 3 статьи 708 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков (пункт 2 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако довод апелляционной жалобы о предложении истцу надлежащего исполнения, соответствующего уже выплаченной истцом сумме, не подтверждается материалами дела, поскольку экспертом определено, что работы по договору не выполнялись, а были выполнены лишь работы, повлекшие затраты с целью выполнения объема, указанного в калькуляции № 1, являющейся неотъемлемой частью договора № ГНБ от 14.11.2013.

Пунктом 2 статьи 715 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

Из уточненных исковых требований следует, что ввиду нарушения подрядчиком конечного срока производства работ истец в период рассмотрения спора судом в одностороннем порядке отказался от договора (т. 1, л.д. 188), направив ответчику уведомление № 196/1 от 17.04.2014 об отказе от исполнения договора № ГНБ-А/13 от 14.11.2013 (т. 1, л.д. 190). Уведомление получено ответчиком 20.04.2014 (т. 1, л.д. 195).

Апелляционный суд считает, что истцом был соблюден установленный законом порядок отказа от исполнения договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Соответственно, требование истца следует квалифицировать в соответствии с пунктом 3 статьи 715 Гражданского кодекса Российской Федерации как требование о возмещении убытков.

Согласно статье 729 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком (пункт 1 статьи 720), заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании суммы оплаты по договору за вычетом стоимости произведенных работ».*

25.01.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.