Прав ли Росреестр, обязаны ли мы закладывать все здания находящиеся на земельном участке

88

Вопрос

Наше предприятие даёт в залог Банку земельный участок и 2 здания находящихся на нём. Кроме этих двух зданий на земле есть ещё 2 здания. Росреестр приостановил сделку на основании ст. 64 ФЗ Об ипотеке и считает необходимым заложить землю и все 4-ре здания находящихся на ней. Мы против так как 2-х зданий и земли достаточно для той суммы кредита которую мы берем. Прав ли Росреестр, обязаны ли мы закладывать все здания находящиеся на земельном участке?

Ответ

Росреестр прав, т.к. в настоящее время при ипотеке участка, право залога должно распространяться на все находящиеся и строящиеся на земельном участке здания, принадлежащие залогодателю участка.

Данное императивное правило установлено в ст.64 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ, и стороны договора ипотеки не могут изменить его свои соглашением. При этом, данный подход отвечает закрепленному в ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Однако до 07.03.2012 г. стороны договора ипотеки могли предусмотреть иной порядок.

Так, ранее, редакция (до 07.03.2012 г.) ст.64 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ предусматривала возможность предусматривать в договоре залога иные положения, что право залога не распространяется на объекты недвижимости на участке. В настоящее время утратила силу также диспозитивная норма - ч.4 ст.340 ГК РФ, в соответствии с которой при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. Таким образом, ранее стороны могли предусмотреть в договоре, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здания или сооружения, не указанные в договоре об ипотеке, предметом ипотеки не являются (см. Постановление 1 ААС от 25.02.2014 № А43-21874/2013). Однако в настоящее время данное правило не действует.

Вместе с тем, учитывая позицию, выраженную в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 № 17737/11 и от 28.01.2014 № 13116/13, следует сделать вывод, что право залога на все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, в силу Закона возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Президиум ВАС РФ разъяснил, что согласно ст. 11 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ государственная регистрация ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Залог недвижимости (ипотека) как обременение, возникающее в силу закона или договора, подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации. Следовательно, ипотека зданий (сооружений), возникающая в соответствии со ст.64 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ, не может считаться возникшей без ее государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что нужно проверить залогодателю при заключении договора залога в обеспечение собственного обязательства;

Как помешать необоснованному обращению взыскания на заложенное имущество.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 16.07.1998 № 102-ФЗ

«Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

1. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю

1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.*

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Абзац утратил силу с 7 марта 2012 года - Федеральный закон от 6 декабря 2011 года № 405-ФЗ. - См. предыдущую редакцию.

2. Пункт утратил силу с 7 марта 2012 года - Федеральный закон от 6 декабря 2011 года № 405-ФЗ. - См. предыдущую редакцию.

3. Пункт утратил силу с 11 января 2005 года - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ. - См. предыдущую редакцию.

4. Пункт дополнительно включен с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004 года № 1-ФЗ; утратил силу с 7 марта 2012 года - Федеральный закон от 6 декабря 2011 года № 405-ФЗ. - См. предыдущую редакцию».

22.01.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.