О продаже недвижимости

16

Вопрос

При продажи нежилого помещения приобретенного на торгах, в следствии наложении ареста и передачи на реализацию судебным приставом-исполнителем. Что следует проверить при приобретении данного имущества?

Ответ

 Необходимо выяснить наличие иных судебных споров в отношении данного имущества, а также проверить историю совершенных сделок с объектом недвижимости во избежание виндикации в дальнейшем. Для этого предлагаем Вам воспользоваться имеющейся рекомендацией по ссылке, фрагмент которой приведен ниже.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

«Проверка самого объекта недвижимого имущества

Чтобы исключить риски, связанные с самим приобретаемым объектом, юристу нужно запросить выписку из ЕГРП, проверить правоустанавливающие документы, а также проверить, не ведется ли судебный спор в отношении этого объекта.

1. Выписка из ЕГРП.

Первое, что необходимо сделать, начиная проверку приобретаемого объекта недвижимости, – получить сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о правах на приобретаемый объект. Сведения, содержащиеся в ЕГРП, предоставляются в виде выписки из ЕГРП или в ином виде, определенном Минэкономразвития России. Выдачей выписок из ЕГРП занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (далее – Росреестр). На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов.*

С 1 марта 2013 года статьей 8.1 Гражданского кодекса РФ закреплен принцип публичной достоверности реестра. Согласно ему любое добросовестное лицо может полагаться на запись, сделанную в реестре, однако недобросовестное лицо (т. е. лицо, которому известно или должно быть известно о недостоверности указанной записи) защиту на основании записей в реестре получить не может.

При этом лицо, зарегистрированное в реестре в качестве правообладателя, считается правообладателем, но в действительности может таковым не являться, так как соответствующая запись может быть оспорена в судебном порядке.

Сведения, содержащиеся в ЕГРП, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом). Действует правило открытости сведений о государственной регистрации прав. Росреестр обязан предоставить выписку из ЕГРП любому лицу, обратившемуся по запросу, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, путем обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения ЕГРП (абз. 1 п. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации).

Однако есть информация ограниченного доступа, которая может быть предоставлена только кругу лиц, определенному пунктом 3 статьи 7 Закона о государственной регистрации.

Максимальный срок выдачи выписки из ЕГРП составляет не более чем пять рабочих дней со дня получения Росреестром соответствующего запроса (абз. 1 п. 2 ст. 7 Закона о государственной регистрации).

За предоставление сведений, содержащихся в ЕГРП, взимается плата. Приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2010 г. № 650 «О порядке взимания и возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и размерах такой платы» установлены:

  • размеры платы;
  • порядок взимания и возврата платы за предоставление сведений из ЕГРП.

Официальная информация о порядке выдачи сведений о зарегистрированных правах приведена на сайте Росреестра. Тут же можно получить:

  • бланк заявления о предоставлении сведений из ЕГРП;
  • бланк квитанции об оплате за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, дополнительно, когда речь идет о земельном участке, важно удостовериться, не ограничен ли он публичным сервитутом. Подобная информация запрашивается в местных органах власти по местонахождению земельного участка.

См. также Как собрать пакет документов для регистрации сделки с недвижимым имуществомКак получить информацию у РосреестраЗапрос о предоставлении сведений из ЕГРП.

2. Проверка наличия судебного спора.

Информация об имеющихся судебных разбирательствах в отношении потенциального предмета покупки крайне важна. Поэтому важно проверить наличие судебных споров.

Если в отношении объекта недвижимости имеется судебный спор, он может быть никак не отражен в ЕГРП. Дело в том, что Росреестр вносит в реестр только информацию о вступившем в силу решении суда.*

При этом закон разрешает внести отметку по обращению (ч. 7 ст. 8.1 ГК РФ):

1) лица, имеющего возражения в отношении зарегистрированного права. Если он не оспорит в течение трех месяцев зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается;

2) лица, уже оспаривающего зарегистрированное право в суде.

Однако это право указанных выше лиц, а не обязанность. Поэтому даже при наличии спора отметки об этом может и не быть в реестре.

Для контроля нужно проверить картотеку арбитражных дел, а также сайт арбитражного суда того региона, где находится имущество.

Кроме того, представляется целесообразным проверить не только существующие судебные разбирательства в отношении предмета сделки, но и судебные процессы с участием самого продавца.

3. Правоустанавливающие документы.

Проверяется история совершенных сделок с объектом недвижимости. Необходимо проверить как минимум две цепочки (от продавца к покупателю). Часто продавец ссылается на отсутствие документов, связанных с предыдущей куплей-продажей или приватизацией, если она имела место. В таком случае важно оценить риски и, возможно, осуществить самостоятельный поиск документов. Если же продавец не предъявляет документы, показывающие, как он сам приобрел объект недвижимости, это может быть весьма подозрительно. В таком случае важно проявить повышенные меры предосторожности при приобретении такого объекта недвижимости.*

Главное, на что следует обратить внимание при изучении документов, связанных с прошедшим приобретением, – есть ли у третьих лиц право требования на приобретаемый объект недвижимости в порядке виндикации. Исследование стоит провести до глубины срока исковой давности».

21.01.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.