Неоднократная уступка требований к застройщику

303

Вопрос

Возможна ли неоднократная уступка требований к застройщику о предоставлении квартиры в строящемся жилом доме физическими лицами. Первоначально юридическое лицо уступило физическом улицу свое право требования к организации -застройщику жилого дома о предоставлении в собственность квартиры. Уступка права требования зарегистрирована в Росреестре. В настоящее время это физическое лицо намерено уступить свое приобретенное право требования к застройщику другому физическому лицу. Прошу сообщить, возможна ли такая сделка и имеются ли какие-либо дополнительные условия для ее совершения. Надо ли уведомлять о второй и последующей уступке юридическое лицо, первоначальное уступившее право требования к застройщику первому физическому лицу.

Ответ

Согласно ст. 11 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Уступка прав требований к застройщику при соблюдении условий, предусмотренных ст. 11 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а также норм гл. 24 ГК РФ може производиться неоднократно.

При этом необходимо отметить, что надлежащим исполнением п. 2 ст. 385 ГК РФ будет предоставление всех необходимых документов, подтверждающих наличие уступаемых прав требований у всех предшествующих кредиторов.

Если права требования уже неоднократно уступались, необходимой совокупностью документов будут заверенные организацией цедентом копии договора и приложений к нему, из которого первично возникли права требования, а также всех договоров уступки и актов к ним (если переход права требования происходил на основании подписания акта к договору), подтверждающих переход прав требований к данному, уступающему права требования, кредитору.

Согласно ст. 201т ГК РФ, перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

Уведомления первоначального кредитора о последующих переуступках прав требований не требуется.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1.Апелляционное опртивнеделение Ярославского областного суда от 01.11.2012 № 33-5949/2012

«ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком ГУП Ярославской области «ТСО Ярославльстрой» и участником долевого строительства ООО «Группа компаний «Консул» заключен договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в отношении ... квартиры № общей площадью ... кв. м на <адрес>. Цена договора определена в ... руб. Срок передачи объекта установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация договора произведена ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Группа компаний «Консул» уступила права и обязанности по договору участия в долевом строительстве № № Белозерову М.Н. за ... руб. Договор заключен с согласия ГУП Ярославской области «ТСО Ярославльстрой», о чем на договоре поставлены печать организации и подпись директора. Договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ между Белозеровым М.Н. и Серенковой Н.Ф. заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве № № по цене ... руб. Государственная регистрация сделки состоялась ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ГУП Ярославской области «ТСО Ярославльстрой» и Серенковой Н.Ф. подписан акт приема-передачи квартиры <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности Серенковой Н.Ф. на квартиру <адрес>*.

Серенкова Н.Ф. обратилась в суд с иском к Государственному унитарному предприятию Ярославской области «ТСО Ярославльстрой» о взыскании неустойки ... руб. ... коп., компенсации морального вреда ... руб.

В обоснование заявленных требований указала, что по договору переуступки прав к ней перешли права по договору долевого участия, принадлежавшие ООО «Группа компаний «Консул» и Белозерову М.Н. По условиям договора долевого участия в строительстве квартира должна быть передана не позднее ... года. Срок выполнения обязательств ответчиком нарушен, квартира передана истцу ДД.ММ.ГГГГ, поэтому подлежит взысканию неустойка ... руб. ... коп. Истцу причинен моральный вред, так как семья не переехала в новую благоустроенную квартиру рядом с сосновым бором, проживали в разных квартирах, вынуждены были перенести бракосочетание, праздники не отмечали или праздновали у родственников, не могли получить субсидию.

Государственное унитарное предприятие Ярославской области «ТСО Ярославльстрой» обратилось в суд со встречным иском к Серенковой Н.Ф., Белозерцеву М.Н., ООО «Группа компаний «Консул» о признании недействительными договоров уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ и переуступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о государственной регистрации права, погашении записи в ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований ссылалось на то, что до настоящего времени никем из ответчиков оплата по договору участия в долевом строительстве на расчетный счет истца не произведена. Договор уступки прав между ООО «Группа компаний «Консул» и Белозеровым М.Н. является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, он не соответствует закону, так как договор долевого участия в строительстве не оплачен, согласие застройщика на уступку прав с одновременным переводом долга не получено. Последующая сделка по переуступке прав также ничтожна.

Судом вынесено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда, принятии по делу нового решения об удовлетворении встречного иска Государственного унитарного предприятия Ярославской области «ТСО Ярославльстрой». Доводы жалобы сводятся к неправильному определению обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствию выводов суда, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильному применению норм материального и процессуального права.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, обсудив их, исследовав материалы дела, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба не содержит оснований для отмены решения суда.

С выводами суда о взыскании неустойки по иску Серенковой Н.Ф., об отказе в удовлетворении встречного иска судебная коллегия соглашается, считает их правильными, соответствующими обстоятельствам дела и закону — ч. 1 ст. 181 ГК РФ, Федеральному закону от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно. Установленные по делу обстоятельства подтверждаются имеющимися в деле доказательствами. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Материальный закон применен правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

На основании ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

По договору от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав и обязанностей ООО «Группа компаний «Консул» Белозерову М.Н. ДД.ММ.ГГГГ выдана справка о полной оплате ... руб. По имеющимся в деле доказательствам исполнение данной сделки началось не позднее ДД.ММ.ГГГГ. К моменту обращения ГУП ЯО «ТСО Ярославльстрой» в суд с иском о ее оспаривании ДД.ММ.ГГГГ трехлетний срок истек.

Доводы апелляционной жалобы об исчислении срока с момента подписания акта приема-передачи квартиры ДД.ММ.ГГГГ ошибочны. Обязанность передачи квартиры предусмотрена договором долевого участия, а не оспариваемым договором уступки права требования. Кроме того, для исчисления срока исковой давности учитывается начало исполнения сделки любой из сторон.

В связи с пропуском срока исковой давности встречные требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ и последующей сделки переуступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из содержаний указанной нормы не следует, что закон содержит запрет на уступку права требования до оплаты цены договора долевого участия в строительстве. В случае отсутствия оплаты такая уступка осуществляется одновременно с переводом долга. По этим мотивам оснований для признания договоров уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ и переуступки прав от ДД.ММ.ГГГГ не соответствующими требованиям закона не имеется.

Достоверных и достаточных доказательств заключения ООО «Группа компаний «Консул» договора уступки прав с Белозеровым М.Н. при отсутствии оплаты цены договора долевого участия в строительстве не представлено.

На момент заключения договора уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ оплата договора долевого участия согласно пункта 1.5 договора выполнена в полном объеме. Условий о переводе долга договор не содержит. Об условиях договора уступки права требования с Белозеровым М.Н. ГУП ЯО «ТСО «Ярославльстрой» было известно, предприятие с ними согласилось, о чем имеется надпись на договоре, заверенная печатью организации и подписью директора.

ДД.ММ.ГГГГ ГУП ЯО «ТСО Ярославльстрой» выдало справку № № ООО «Группа компаний «Консул» о полной оплате договора долевого участия в строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме ... руб.

Суд правильно отнесся критически к предупреждениям ГУП ЯО «ТСО Ярославльстрой» от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков о недействительности справки от ДД.ММ.ГГГГ и необходимости производства оплаты. Письма с предупреждением направлены после передачи квартиры Серенковой Н.Ф. и регистрации ею права собственности, спустя почти четыре года, в период рассмотрения данного дела.

Отчет ООО «...» обстоятельства оплаты по договору долевого участия в строительстве в отношении квартиры <адрес> не опровергает. Из данного отчета следует, что договоры долевого участия между ГУП ЯО «ТСО Ярославльстрой» и ООО «Группа компаний «Консул» заключены на сумму ... руб. По договорам долевого участия последним внесено ... руб. В рамках договора № от ДД.ММ.ГГГГ о совместном строительстве, который предшествовал заключению договоров долевого участия в строительстве и впоследствии был расторгнут, ответчиком оплачено ... руб. Кроме того, ООО «Группа компаний «Консул» вносило платежи за ГУП ЯО «ТСО Ярославльстрой» в пользу третьих лиц на сумму ... руб. ... коп. В общей сумме ответчиком оплачено ... руб. ... коп., разница с ... руб. составляет ... руб. ... коп. Имеющиеся документы не содержат сведений о квартирах, по которым вносились платежи, поэтому сделать вывод о том, что не была оплачена квартира №, нельзя.

Справка по лицевым счетам и выписка из лицевого счета ГУП ЯО «ТСО Ярославльстрой» так же не позволяют сделать вывод об отсутствии оплаты, поскольку содержат сведения только о расходовании средств. Сведений о поступлении средств на расчетные счета, которых по данным налогового органа у предприятия три, не представлено (л.д. 107, 118-173).

Таким образом, оснований для вывода об отсутствии оплаты по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № № не имеется. Необходимости при заключении договора уступки права требования осуществлять перевод долга и получать на это согласие застройщика не было.

ГУП ЯО «ТСО Ярославльстрой» представлен отчет ООО «...». Оценка данного доказательства дана судом согласно ст. ст. 67, 196 ГПК РФ. Результаты оценки в соответствии со ст. 198 ГПК РФ приведены в решении. Вопросы, требующие специальных познаний, самостоятельно судом не разрешались.

Иск ГУП ЯО «ТСО Ярославльстрой» заявлен к юридическому лицу и двум физическим лицам, в силу ст. 22 ГПК РФ он подведомственен суду общей юрисдикции. Выделить из заявленных требований экономический спор по оплате между двумя юридическими лицами невозможно, поэтому суд правильно проверил все основания заявленных исковых требований и сделал по ним выводы.

Документы, подтверждающие оплату ООО «Группа компаний „Консул“, Белозерова М.Н. переданы Серенковой Н.Ф., обе справки представлены на государственную регистрацию ее права собственности и имеются в материалах дела правоустанавливающих документов.

Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору долевого участия в строительстве о продлении срока передачи объекта до ДД.ММ.ГГГГ в материалах дела не имеется, ссылки на него не могут повлечь отмену судебного решения и снижение по этим основаниям размера неустойки.

По изложенным мотивам судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба в целом не содержит оснований для отмены решения суда».

2. Как уступить право (требование)



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.