Заключен договор аренды зем. участка между администрацией МО и физ. лицом

28

Вопрос

Заключен договор аренды зем. участка между администрацией МО и физ. лицом, с разрешенным использованием для индивидуального жилищ. строительства. Срок договора 3 года. Вопрос: что необходимо сделать арендатору для того чтобы выкупить данный земельный земельный участок либо продлить договор аренды на 49 лет.

Ответ

 Для выкупа земельного участка, физическому лицу необходимо зарегистрировать право собственности на индивидуальный жилой дом. Для продления договора аренды, право собственности должно быть зарегистрировано на незавершенный строительством объект.

Выкуп земельного участка возможен, когда собственник владеет зданием, расположенным на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности (п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ). Исключительное право на приобретение земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, сооружений (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ). Для приобретения прав на участок нужно подать список документов, указанный в п.п.6 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (приложение к приказу Минэкономразвития России от 12 января 2015 г. № 1) – см. «Как выкупить землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, без торгов».

Возможность продления договора аренды земельного участка предоставленного под ИЖС на новый срок зависит от наличия условий, установленных в п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, т.к. по общему правилу, заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов возможно в случае, если права на незавершенный строительством объект будут зарегистрированы в ЕГРП. В ином случае, в заключении договора аренды может быть отказано.

Ранее существовала практика, в соответствии с которой не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (такой правовой подход определен постановлением Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08). Однако в настоящее время законодательство изменилось. Чтобы заключить новый договор аренды по истечении срока действия прежнего договора, с 1 марта 2015 года требуется проводить аукцион. Это следует из п.15 ст.39.8 ЗК РФ.

Ранее закон предусматривал для арендатора такое преимущественное право заключения договора аренды на новый срок (п. 3 ст. 22 ЗК РФ).

Из этого следует, что отмена преимущественного права затрагивает договоры, заключенные до марта 2015 года, а не только договоры, которые будут заключены после этой даты. Однако в ряде случаев преимущественное право на заключение договора аренды у арендатора сохраняется.

Чтобы заключить новый договор без торгов, нужно учитывать несколько условий (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • заявление о заключении нового договора арендатору нужно подать до истечения срока действия заключенного договора;
  • исключительным правом на заключение договора аренды не обладает иное лицо;
  • ранее заключенный договор аренды не был расторгнут.

При этом, на основании п.п.10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ собственник объекта незавершенного строительства вправе заключить договор аренды на новый срок для достройки объекта. Однако, в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015 г. № 1, для получения земельного участка в аренду для завершения строительства, собственник объекта незавершенного строительства должен предоставить документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такое здание, сооружение не зарегистрировано в ЕГРП.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как получить в аренду землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, без торгов;

Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества;

Перечень документов, которые нужны, чтобы получить участок в аренду без проведения торгов.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1.Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества

«Имеет ли арендатор публичного земельного участка преимущественное право заключить договор аренды участка на новый срок

Нет, не имеет. Чтобы заключить новый договор аренды по истечении срока действия прежнего договора, с 1 марта 2015 года требуется проводить аукцион. Это следует из пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ.

Ранее закон предусматривал для арендатора такое преимущественное право заключения договора аренды на новый срок (п. 3 ст. 22 ЗК РФ).

Из этого следует, что отмена преимущественного права затрагивает договоры, заключенные до марта 2015 года, а не только договоры, которые будут заключены после этой даты. Однако в ряде случаев преимущественное право на заключение договора аренды у арендатора сохраняется. Так, в частности, закон устанавливает, что проводить торги не нужно, если (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ):*

Исключение: случаи, когда участок был предоставлен без торгов в связи с признанием аукциона несостоявшимся. То есть если только один заявитель был признан участником аукциона (п. 1314 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ). В этих случаях новый договор аренды нужно заключать на торгах.

Чтобы заключить новый договор без торгов, нужно учитывать несколько условий (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • заявление о заключении нового договора арендатору нужно подать до истечения срока действия заключенного договора;
  • исключительным правом на заключение договора аренды не обладает иное лицо;
  • ранее заключенный договор аренды не был расторгнут.*

Внимание! Для некоторых видов договоров аренды с 1 марта 2015 года закон установил ограничения по срокам заключения договоров

В зависимости от назначения использования земельного участка договор можно заключить на определенный срок в пределах, предусмотренных законом, а именно (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ):

  • для строительства или реконструкции зданий и сооружений – от трех до десяти лет;
  • для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства – от трех до пяти лет;
  • собственникам здания или сооружения – до 49 лет;
  • для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства – до 20 лет;
  • для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, огородничества – до трех лет;
  • для сельскохозяйственного производства – от трех до 49 лет;
  • в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного участка – на срок, не превышающий срока аренды участка, являющегося исходным;
  • для завершения строительства объекта незавершенного строительства – до трех лет и др.

Кого нужно уведомлять при уступке прав по договору аренды земли, находящейся в публичной собственности: собственника или арендодателя

Нужно уведомить арендодателя (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Собственник и арендодатель не всегда совпадают в одном лице. Например, собственником участка может быть администрация муниципалитета, а арендодателем – муниципальное унитарное предприятие (МУП) (постановление арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 января 2015 г. № Ф04-14360/2014 по делу № А46-6723/2014).

Поэтому в случае уступки права аренды участка, находящегося в публичной собственности, третьим лицам уведомлять об этом нужно не собственника, а арендодателя (ранее закон закреплял обязанность уведомлять собственника).

Распространяются ли новые нормы Земельного кодекса РФ на договоры аренды, которые были заключены до 1 марта 2015 года

Нет, новые положения об аренде не распространяются на договоры, заключенные до 1 марта 2015 года. Это следует из статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Такие договоры будут действовать по правилам, которые существовали на момент их заключения. В частности, до 1 марта 2018 года земельный участок предоставляется в аренду в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, которые действовали в редакции до 1 марта 2015 года, без проведения торгов (ч. 1 ст. 34 Закона № 171-ФЗ):

  • на основании заявления арендатора;
  • если предоставление участка предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления участка.

Кроме того, земельный участок, в отношении которого до 1 марта 2015 года было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть:

  • предметом аукциона по продаже участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка;
  • предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указано в этом решении.

Это также следует из части 1 статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Земельные участки предоставляют в аренду в соответствии с редакцией Земельного кодекса РФ, которая действовала до 1 марта 2015 года, если до этой даты было опубликовано (ч. 2 ст. 34 Закона № 171-ФЗ):

  • извещение о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды участка либо
  • сообщение о наличии участков, предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Аналогичные правила действуют, если уполномоченный орган уже утвердил схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории для его предоставления в целях, не связанных со строительством или с эксплуатацией зданий и сооружений. На это указано в части 3статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Вместе с тем, нужно отметить, что норма об отмене преимущественного права заключать договоры аренды распространяется в том числе на договоры, которые были заключены до 1 марта 2015 года*».

2.Как изменились положения Земельного кодекса РФ с 1 марта 2015 года

«Арендаторы участков, находящихся в публичной собственности, утратили преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

При этом сохраняет свое действие позиция Пленума ВАС РФ, разъясняющая механизм реализации преимущественного права арендатора в рамка процедуры торгов (постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В ряде случаев преимущественное право на заключение договора сохраняется. Так, в частности, закон устанавливает, что проводить торги не нужно, если (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • земельный участок был предоставлен без проведения торгов (когда проводить торги не требовалось) (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);
  • договор аренды был заключен на аукционе и землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом нужно учитывать следующее (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • заявление о заключении нового договора аренды арендатору нужно подать до истечения срока заключенного договора;
  • исключительным правом на заключение договора аренды обладает только действующий арендатор;
  • ранее заключенный договор аренды не должен быть расторгнут».

15.01.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.