В условиях договора ипотеки под кредит определена стоимость заложенного недвижимого мущества

27

Вопрос

В условиях договора ипотеки под кредит со Сбербанком определена стоимость заложенного недвижимого нежилого имущества (по цене значительно ниже рынка в три раза). В случае не выплаты кредита в срок: 1. Может ли Сбербанк по установленной сторонами стоимости заложенного имущества (заниженной цене) обратить взыскание на предмета залога? 2. Обращение взыскание будет в судебном порядке или внесудебном порядке? 3. Каковы негативные последствия для Залогодателя установления заниженной стоимости недвижимого имущества? 4. Судебная практика?

Ответ

Нет, не может. Залогодержатель вправе реализовать заложенное имущество (или оставлять за собой) по цене и на условиях соглашения об обращении взыскания, но не ниже рыночной стоимости. Возможность обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должна быть обязательно предусмотрена договором (п. 7 ст. 349 ГК РФ). При заключении такого договора стороны должны также учесть положения п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке (имущество оставляется залогодержателем за собой с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, по цене равной рыночной стоимости такого имущества, определенной в порядке, установленном законодательством РФ об оценочной деятельности). Несоблюдения данных положений может являться оснований для признания реализации залога недействительным.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Рекомендация. Что изменилось с 1 июля в порядке обращения взыскания на предмет залога и его реализации

«Как изменился порядок реализации предмета залога

Закон четко закрепляет перечень способов реализации заложенного имущества. Залогодержатель вправе реализовать заложенное имущество следующими способами (ст. 350 и 350.1 ГК РФ):

  • продать заложенное имущество с публичных торгов;
  • оставить предмет залога за собой по цене и на условиях соглашения об обращении взыскания, но не ниже рыночной стоимости;
  • продать предмет залога другому лицу, но не ниже рыночной стоимости.*

При этом оставить предмет залога за собой или продать его другому лицу можно при реализации заложенного имущества:

  • в судебном порядке только в тех случаях, когда это прямо предусмотрено в законе или в соглашении об обращении взыскания на заложенное имущество;
  • во внесудебном порядке, если залогодатель осуществляет предпринимательскую деятельность и эти способы реализации стороны предусмотрели в соглашении об обращении взыскания на заложенное имущество.

При реализации предмета залога залогодержатель и иные лица должны принимать меры, которые необходимы для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога.*

Кроме того, на эти лица возложена обязанность возместить убытки, которые они причинили в результате неисполнения такой обязанности».

2. Постановление 12 ААС от 24.02.2014 № А57-16261/11

«В соответствии с пунктом 10 статьи 59 Закона об ипотеке (в редакции ФЗ от 17.07.2009 N 166-ФЗ, действующей на момент совершения оспариваемой сделки) если при реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) настоящим федеральным законом предусмотрено обязательное привлечение оценщика, начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается равной восьмидесяти процентам стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика, при условии, что иное не определено соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке. Если иное не установлено федеральным законом, привлечение оценщика для определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества обязательно при обращении взыскания на недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более чем пятьсот тысяч рублей.

В соответствии с пунктом 4.1 соглашения от 10.08.2009 о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, переданное в залог в соответствии с договором последующей ипотеки № 126 от 04.09.2008, при приобретении предмета ипотеки для себя или для третьих лиц цена, по которой Банк был вправе приобрести предмет ипотеки для себя или для третьих лиц, должна определяться независимым оценщиком, привлекаемым Банком без согласования с Залогодателем и устанавливаться равной восьмидесяти процентам стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика.

Поскольку оценка недвижимого имущества по договору об ипотеке составляла более чем пятьсот тысяч рублей, перед обращением взыскания Банком было инициировано проведение независимым оценщиком оценки заложенного имущества.

В результате оценки заложенного имущества ООО ФИРМА «Центр независимой экспертизы» составлен отчет о рыночной стоимости № 222/03/09.09-О от 22.09.2009, в соответствии с которым рыночная стоимость заложенного имущества составила 32 500 000 рублей.

Исходя из пункта 4.1. соглашения от 10.08.2009 в оспариваемой сделке (пункт 7) сторонами была установлена покупная цена предмета залога в размере 26 000 000 руб., то есть равном восьмидесяти процентам стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, покупная цена предмета залога в размере 26 000 000 руб. была установлена сторонами оспариваемой сделки в полном соответствии с действующим на момент ее заключения законодательством».*

12.01.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.