Признание права

41

Вопрос

Ситуация такая еще в 80-годы на территории пансионате отдыха были построены 3 здания которые используется до сих пор, но зарегистрированных свидетельств на право собственности на них нет, как нет и других документов (разращение на строительства, акта ввода в эксплуатацию, смет, кто строил и.т.п. уже не найти). Решили мы узаконить эти 3 строения через суд (может быть можно иначе подскажите «изменения 2015г.»), но столкнулись с несколькими вопросами (разные органы советую разные документы), дело в чем- мы собрали документы:1) Произвели оценку строений2) Сделали техпаспорта в БТИЧто задумали сделать дальше3) Заказать экспертизу в БТИ (на соответствие всех строительных норм и правил) (нужен ли этот документ?)4) Заказать экспертизу в пожнадзор (нужен ли этот документ?)5) Написать письмо к главе поседения с просьбой ввести в эксплуатацию (нужен ли этот документ?)6) СОВЕТУЮТ написать письмо в Росреестр с просьбой зарегистрировать строение (нужен ли этот документ для подачи в суд, больше всего нам необходимо узнать обязательно ли получать отказ от Росреестра или хватит отказа от Главы поселения?)Достаточный ли перечень документов для подачи в суд?

Ответ

Механизм признания права собственности на объекты недвижимости в данной ситуации изложен в постановлении Президиума ВАС РФ № 5698/12.

Изначально следует отметить, что объекты, построенные до 1 января 1995 года, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками, в связи с чем, право собственности на такие объекты не может быть признано на основании ст.222 ГК РФ. Такая правовая позиция изложена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 24 января 2012 г. № 12048/11 и от 25 сентября 2012 г. № 5698/12

В тоже время, как следует из постановления Президиума ВАС РФ № 5698/12, здание, построенное на собственные средства (не на бюджетные) в период до 95 г., не подлежало приемке в эксплуатацию в порядке, установленном постановлением Совета Министров СССР от 23 января 1981 г. № 105 (постановление ФАС МО от 09.12.2013 г. № А41-55877/12), и право собственности возникало по окончанию строительства объекта.

В тоже время, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации (п. 1 ст. 6 Закона о государственной регистрации).

В связи с этим, Президиум ВАС РФ указал, что в данных ситуациях изначально надлежит обратиться за регистрацией ранее возникшего права собственности на построенные объекты недвижимости в орган государственной регистрации, а в случае отказа последнего в регистрации – оспорить этот отказ в арбитражном суде – см. например, Постановление АС ВВО от 14.01.2016 № А38-2577/2015.

Рассматривая вариант обращения в суд с иском о признании следует учитывать следующее. Сфера применения иска о признании права собственности описана в пункте 59 постановления пленумов Верховного суда и Высшего арбитражного суда от 29.04.10 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22).

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (п. 59 постановления № 10/22).

Таким образом, из пункта 59 постановления № 10/22 следует, что в отсутствие у истца зарегистрированного права собственности он может заявить такой иск только в двух случаях:

- если право на спорный объект возникло до вступления в силу ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ (см. Постановление ФАС ДВО от 04.07.2013 № А51-22216/2012) или если право возникло независимо от его регистрации в соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ.

Относительно перечня документов, не исключено, что суд затребует документы, подтверждающие время постройки объектов и лиц, осуществлявших строительство.

Также следует рассмотреть возможность признания права собственности в силу приобретательной давности – см. «Исковое заявление в арбитражный суд о признании права собственности по приобретательной давности».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Президиум ВАС РФ сформулировал три важных вывода, которые помогут в признании права собственности на объекты, построенные до 1995 года

«Президиум ВАС РФ рассмотрел дело о признании права собственности на самовольную постройку. Суд признал право собственности за истцом несмотря на то, что иск не соответствовал фактическим обстоятельствам дела. Истец требовал признать за ним право собственности на самовольные постройки, а Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что спорные объекты самовольными постройками не являются. Надзорная инстанция указала, что суды должны были сами определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Если при этом у истца есть объективные трудности с оформлением документов для регистрации права собственности (несмотря на то что он не обращался в Росреестр), истец имеет право на судебную защиту не в меньшей степени, чем иные лица.

Заседание по делу № А41-9398/11 состоялось 25 сентября 2012 года, видеозапись заседания размещена на официальном канале ВАС РФ. По итогам рассмотрения вынесено постановление Президиума ВАС РФ № 5698/12 (опубликовано на официальном сайте ВАС РФ 27 ноября 2012 года; далее – постановление № 5698/12).

При использовании этих разъяснений в работе необходимо учитывать, что 1 сентября 2015 года вступила в силу новая редакция статьи 222 Гражданского кодекса РФ «Самовольная постройка». Теперь:

1) только здания, сооружения или другие строения признаются самовольной постройкой;

2) даже незначительное нарушение норм является основанием для признания постройки самовольной;

3) существенно усложнился порядок признания права собственности на самовольную постройку;

4) органы местного самоуправления могут снести самовольную постройку без суда.

Основные выводы

В постановлении № 5698/12 Президиум ВАС РФ сформулировал несколько правовых позиций, имеющих большое значение для рассмотрения споров о признании права собственности на строения, которые были построены до 1995 года. И эти позиции уже восприняты практикой.*

1. К объектам, построенным до 1995 года, не применяются нормы о самовольных постройках. Поэтому иск о признании права собственности на такие объекты как на самовольные постройки не является надлежащим способом защиты.

2. Если иск о признании права собственности на самовольные постройки не соответствует фактическим обстоятельствам дела, суд должен сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению при разрешении дела. В частности, в данном случае суд должен был учесть, что иск о признании права собственности на самовольные постройки на самом деле направлен на подтверждение возникшего у истца права собственности на объекты, не являющиеся самовольными постройками.

3. В период строительства спорных объектов действовал порядок приемки в эксплуатацию, распространявшийся только на те объекты производственного назначения, которые строились за счет централизованных капитальных вложений, выделенных министерствам и ведомствам. Поскольку спорные объекты были построены хозяйственным способом, у истца не было возможности соблюсти данный порядок приемки в эксплуатацию. У истца нет возможности восполнить эти недочеты в документации или воспользоваться ныне действующим порядком приемки в эксплуатацию. Следовательно, истцу необходимо предоставить судебную защиту.

Важно отметить, что в данном постановлении есть оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам решений арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Суть дела

Общество в 1992–1993 годах возвело здания хозяйственным способом с проведением проектных работ и выполнением части исходно-разрешительной документации, но без получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию.

В 1994 году земельный участок, на котором находились здания, был предоставлен обществу в постоянное (бессрочное) пользование. Земельный участок в 1994 году был поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера, в качестве правообладателя было указано общество, вид разрешенного использования – под производственную базу.

В 2009 году общество обратилось в суд с иском к администрации Ступинского района о признании права собственности на спорные здания как на самовольные постройки (ст. 222 ГК РФ). Суды первой и апелляционной инстанций отказали обществу в удовлетворении его требований, поскольку обществом не исчерпаны все меры по легализации возведенных на земельном участке зданий. Суды имели в виду то, что общество не обратилось вначале в уполномоченные органы за получением разрешения на строительство и/или акта ввода спорных объектов в эксплуатацию (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2010 г. по делу № А41-44431/09).

После такого решения общество стало предпринимать попытки легализовать построенные здания. Общество провело исследование построенных строений, обращалось в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако администрация отказала обществу в выдаче такого разрешения. Причиной отказа стало отсутствие разрешения на строительство.

После того как общество посчитало, что использовало все возможные способы для легализации спорных построек, оно обратилось с иском о признании права собственности на самовольные постройки на основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования общества и признали право собственности на самовольные постройки. Однако кассация отменила эти акты и прекратила производство по делу в связи с тем, что дело № А41-44431/09 по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям уже рассмотрено судом и решение по нему вступило в законную силу (п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ).

Президиум ВАС РФ отменил постановление суда кассационной инстанции и оставил в силе акты судов первой и апелляционной инстанций, тем самым за истцом было признано право собственности на спорные объекты.

Объекты, построенные до 1995 года, не могут быть признаны самовольными постройками

Что происходит

Судья-докладчик говорит о том, что спорные объекты не отвечают критериям самовольной постройки.

Комментарий

Спорные объекты, согласно техническим паспортам, были построены в 1992–1993 годах. Понятие «самовольная постройка» и статья 222 Гражданского кодекса РФ распространяются только на объекты, построенные после 1 января 1995 года. Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 года, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками. Тем самым ВАС РФ повторил сформулированную им ранее позицию (постановление Президиума ВАС РФ от 24 января 2012 г. № 12048/11 по делу № А65-26122/2010).

Подробнее об этом см. Споры, связанные с самовольной постройкой.*

Применение постановления № 5698/12 на практике

За время, прошедшее после опубликования постановления № 5698/12, сложилась устойчивая судебная практика его применения. Как правило, при помощи ссылки на постановление № 5698/12 суды обосновывают следующие выводы:

1) здания, строения и сооружения, построенные до 1 января 1995 года, не могут быть признаны самовольными постройками (постановления ФАС Поволжского округа от 6 ноября 2013 г. по делу № А65-1005/2013, ФАС Московского округа от 28 февраля 2014 г. по делу № А40-167334/12 и от 21 января 2014 г. по делу № А41-6058/13);

2) здание, построенное на собственные средства, не подлежало приемке в эксплуатацию в порядке, установленном постановлением Совета Министров СССР от 23 января 1981 г. № 105 (постановление ФАС Московского округа от 9 декабря 2013 г. по делу № А41-55877/12);

3) иск о признании права собственности на спорные объекты как на самовольно возведенные является ненадлежащим способом защиты прав, поскольку фактически требования истца направлены на подтверждение возникшего у него права собственности на эти объекты с целью последующей государственной регистрации права (постановление ФАС Уральского округа от 2 июля 2013 г. № Ф09-6252/13 по делу № А76-19704/2012)*».

20.02.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.