Неустойка за нарушение застройщиком срока передачи объекта

232

Вопрос

В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Вопрос: вправе ли участник долевого строительства в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства потребовать уплаты неустойки, начисленной на всю цену договора участия в долевом строительстве, в случае, если участником долевого строительства цена договора была оплачена лишь частично?

Ответ

Согласно п.2 ст.6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно пунктам 1, 3 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Исходя из вышеизложенных норм, можно сделать вывод, что неустойка за нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства исчисляется от указанной в договоре цены договора, а не от фактически уплаченной суммы.

Таким образом, участник долевого строительства вправе потребовать уплаты неустойки, начисленной на всю цену договора участия в долевом строительстве.

Судебная практика по данному вопросу малочисленна.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1.ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СКО от 27.12.2011 № А53-10899/2011

«Муниципальное учреждение «Департамент координации строительства и перспективного развития» (далее — учреждение) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО «Зодчий» (далее — общество) о взыскании 479 834 рублей неустойки за нарушение сроков передачи квартир, предусмотренных муниципальными контрактами на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.02.2010 № 1 — 18 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.08.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2011 с общества взыскано 330 тыс. рублей неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что обществом нарушены сроки передачи квартир, предусмотренные муниципальными контрактами на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.02.2010 № 1 — 18. Не согласившись с принятыми судебными актами, общество обжаловало их в кассационном порядке. По мнению заявителя кассационной жалобы, в связи с тем, что муниципальными контрактами предусмотрена оплата работ с 30% авансовым финансированием и оплатой 70% после ввода жилого дома в эксплуатацию, размер неустойки и государственной пошлины надлежит исчислять из суммы оплаченного аванса*. Несвоевременное исполнение обязательства по передаче квартир произошло не по вине общества.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, учреждение (муниципальный заказчик) и общество (застройщик) заключили муниципальные контракты на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.02.2010 № 1 — 18, по условиям которых застройщик принял на себя обязательство осуществить строительство многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 339-й Стрелковой Дивизии, д. 21/4, и в III квартале 2010 года передать муниципальному заказчику квартиры № 1 — 5, 7, 8, 10, 12 — 14, 19, 20, 24 — 26, 28 и 30, расположенные в указанном многоквартирном доме, а муниципальный заказчик обязался принять и оплатить выполненные работы при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно пункту 3.3 муниципальных контрактов учреждение производит оплату стоимости контрактов за счет средств субвенций областного бюджета на осуществление государственных полномочий в следующем порядке: 30% от цены контракта — в течение 30 дней с даты государственной регистрации контракта и 70% — после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию в течение 10 дней со дня подписания акта приема-передачи квартиры.

Пунктом 6.2 муниципальных контрактов предусмотрено, что в случае нарушения сроков передачи квартир застройщик уплачивает учреждению неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены контракта за каждый день просрочки*.

Полагая, что общество нарушило сроки передачи квартир, учреждение в претензии от 25.03.2011 просило уплатить неустойку в размере 483 158 рублей.

Неисполнение обществом обязанности по уплате неустойки послужило основанием для обращения учреждения в арбитражный суд.

В соответствии с положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Суды установили, что истец надлежащим образом выполнил обязательства по перечислению денежных средств застройщику в соответствии с условиями муниципальных контрактов, ответчик не направлял в адрес истца сообщение с предложением об изменении муниципальных контрактов и о готовности объекта долевого строительства к передаче, в материалах дела отсутствуют доказательства подтверждающие наличие признаков просрочки кредитора.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражные суды пришли к выводу о нарушении ответчиком сроков передачи квартир и ненадлежащем исполнении обязательств по муниципальным контрактам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что истец обоснованно на основании пунктов 6.2 муниципальных контрактов начислил неустойку в размере 479 834 рублей исходя из цены контрактов — 23 378 622 рубля.

При решении вопроса о взыскании неустойки, судебные инстанции пришли к выводу о несоразмерности заявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательств, уменьшив ее по правилам статьи 333 Кодекса до 330 тыс. рублей.

Доводы кассационной жалобы повторяют доводы апелляционной жалобы, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.

Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы материального и процессуального права".

2. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2011 № 15АП-10842/2011



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль