Общество приобрело по договору купли продажи 2 нежилых здания

223

Вопрос

Общество приобрело по договору купли продажи 2 нежилых здания;В настоящий момент "продавец" требует чтобы к этим 2 нежилым зданиям общество купила пожарную сигнализацию на сумму 120 т, так как она установлена на этих нежилых зданиях и в свое время так же покупалось у другого "продавца", можно ли считать это нарушение существенного условия договора "цена", так как продавая здания не было никаких условий о покупке этого оборудования? Кроме того, в договоре купли продажи зданий прописано, что договор имеет силу передаточного акта, продавец передал, а покупатель принял объекты до подписания настоящего догвора. Можно ли это расценить как передача и оборудования "пожарной сигнализации" вместе со зданиями?

Ответ

Ответ на данный вопрос зависит от того, как стороны сформулировали условие о предмете в договоре купли-продажи здания.

Если стороны сформулировали условие, что здание передается в собственность покупателю вместе с оборудованием, находящимся в здании, то требование продавца об уплате дополнительных средств за пожарную сигнализацию неправомерно, поскольку в данном случае, стоимость сигнализации должна входить в стоимость здания (п. 1 ст. 555 ГК РФ) – см. также «На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости».

Однако, если из анализа договора купли-продажи здания следует, что предметом договора являлось только здание (без оборудования), продавец не лишен возможности или забрать оборудование, находящееся внутри здания или предложить покупателю выкупить его. Дело в том, что судебная практика исходить из того, что при продаже здания продавец вправе истребовать у покупателя имущество, находящееся в продаваемом здании, при условии, что истребуемое имущество не являлось предметом договора купли-продажи.

Применительно к рассматриваемому вопросу, покупатель здания может ссылаться на то, что сигнализация является неотделимым улучшением здания и ее стоимость входит в цену купли-продажи. Однако спорные ситуации с продавцом не исключены, т.к. правомерность данных доводов зависит от детальных условий договора.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Передача объекта недвижимости: что необходимо проверить покупателю

<…>

«Что нужно проверить в самом объекте

Прежде всего покупателю необходимо проверить техническое состояние недвижимого имущества (замачивание стен, полов и отделки помещения после дождя; метраж помещений; наличие необходимого санитарного, электрического и газового оборудования внутри недвижимого имущества). Насколько существенны дефекты, могут ли они быть устранены без дополнительных расходов. В любом случае важно даже мелкие недостатки зафиксировать в передаточном акте.

Если продавцом была произведена не разрешенная в установленном законом порядке перепланировка или реконструкция, это также важно отразить в передаточном акте. Имеется в виду расхождение фактической планировки и планировки, отраженной в сведениях БТИ именно на момент заключения договора купли-продажи. Важно помнить, что ответственность за действительное состояние недвижимого владельца несет собственник. Поскольку таким собственником станет покупатель, он и будет нести бремя ответственности перед государственными органами, независимо от того, когда и кто произвел перепланировку.

Успех покупателя (в том, возместит ли он потери, связанные с передачей ему имущества с недостатками) во многом зависит от того, зафиксировали стороны в акте приема-передачи недостатки недвижимого имущества или нет.

Пример из практики: суд взыскал с продавца убытки, возникшие у покупателя вследствие восстановления системы теплоснабжения в купленном нежилом здании. Недостатки были выявлены при приемке здания и зафиксированы в передаточном акте

ООО «А.» (покупатель) обратилось в суд с иском к ООО «П.» (продавец) о взыскании 843 546 руб. убытков, возникших вследствие восстановления системы теплоснабжения приобретенного по договору купли-продажи нежилого здания.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что при приемке здания покупатель обнаружил существенные недостатки, связанные с демонтажем системы отопления и нагревательного котла, что отражено в акте приема-передачи недвижимого имущества.

Технический паспорт и сведения ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» подтверждают, что отопление нежилого здания (оптово-розничного магазина) осуществляется от собственной котельной. Поскольку использование нежилого здания в качестве магазина без отопления невозможно, истец посчитал, что ответчиком продан товар ненадлежащего качества.

Суд решил, что продавец осуществил ненадлежащее исполнение обязательства (ст. 15393 ГК РФ) по договору купли-продажи вследствие передачи недвижимого имущества с недостатками, которые делают невозможным его использование по назначению. Согласно пунктам 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется, качество товара должно соответствовать условиям договора.

В результате суд удовлетворил исковые требования о взыскании 843 546 руб. убытков. Расходы на оплату услуг экспертов в сумме 30 тыс. руб. отнесены на ООО «П.» в порядке статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса РФ (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 марта 2010 г. по делу № А03-6089/2009).

Покупатель подтвердил в передаточном акте, что объект недвижимого имущества находится в удовлетворительном состоянии. Может ли покупатель впоследствии предъявить претензию к состоянию объекта

Да, может, но суд откажет покупателю, если не будут представлены доказательства скрытых дефектов, которые покупатель не мог сразу выявить.

Предположим, покупатель подписал акт приема-передачи без возражений. В одном из пунктов акта покупатель согласился, что не имеет претензий к техническому состоянию объекта недвижимости. Иногда стороны включают подобный пункт об отсутствии возражений со стороны покупателя в текст самого договора купли-продажи.

В такой ситуации покупатель может предъявить претензию согласно общим правилам статьи 475 Гражданского кодекса РФ. Но на практике отсутствие у покупателя возражений на момент приемки недвижимости служит основанием для отказа в удовлетворении требований покупателя.

Пример из практики: суд отказал в удовлетворении требований покупателя об уменьшении покупной цены на стоимость ремонтных работ, так как в акте приема-передачи стороны указали, что претензий к техническому состоянию здания не имеется

Индивидуальные предприниматели (покупатели) обратились в суд с иском к индивидуальному предпринимателю А. (продавцу) об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества на стоимость ремонтных работ по устранению повреждений кровли административно-производственного здания в размере 143 293 руб. и о взыскании 143 293 руб. в пользу истцов в равных долях по 71 646 руб. каждому.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что в акте приема-передачи, «подписанном сторонами без возражений, определено, что указанный объект недвижимого имущества сторонами осмотрен, претензий к техническому состоянию не имеется». Суд принял во внимание отсутствие доказательств о наличии скрытых дефектов недвижимого имущества. В результате суд отказал в удовлетворении исковых требований (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2008 г. № А74-66/2008-03АП-1294/2008 по делу № А74-66/2008).

В то же время надо учитывать: некоторые вещи на стадии приемки проверять уже поздно. Это надо было делать до заключения договора в процессе проверки приобретаемого имущества. В частности, это касается целевого назначения приобретаемого объекта и его технических характеристик.

Пример из практики: банк собирался приобрести помещение, пригодное для организации операционного офиса, однако в договоре было указано, что он приобретает помещение парикмахерской. Из-за этого банку не удалось доказать, что отсутствие железобетонных перекрытий является недостатком приобретенного имущества

ОАО «Н.» обратилось в суд с иском к муниципальному образованию о взыскании 1 064 390 руб. убытков. По мнению ОАО «Н.», наличие деревянных междуэтажных перекрытий вместо железобетонных является недостатком товара (объекта недвижимости) в смысле статьи 475 Гражданского кодекса РФ. Дело в том, что операционный офис банка должен соответствовать определенным требованиям, в частности, междуэтажные перекрытия должны быть железобетонными.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что предметом договора купли-продажи являлось здание парикмахерской, а строительно-технические нормы и правила не предусматривают обязательного наличия железобетонного междуэтажного перекрытия для зданий парикмахерских. «Таким образом, наличие деревянных перекрытий вместо железобетонных не является недостатком недвижимого имущества и не препятствует использованию объекта в соответствии с его назначением».

Банк заявил, что если бы он знал о наличии деревянных перекрытий, то договор мог не состояться либо стороны уменьшили бы стоимость имущества. Однако суд отверг этот довод. Суд решил, что аргумент покупателя о том, что продавец должен был передать помещение, пригодное для размещения банковского офиса, является необоснованным. Ведь целевое назначение отчуждаемого объекта недвижимости изначально было оговорено как здание парикмахерской. Кроме того, «ни в конкурсной документации, ни в договоре купли-продажи также не оговорено, что отчуждаемый объект недвижимости имеет междуэтажные перекрытия из железобетона».

В результате суд отказал в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 9 июня 2010 г. по делу № А28-12672/2009-400/30).

В рамках одного договора купли-продажи недвижимого имущества продавец может одновременно передавать несколько десятков сложных объектов. Например, помимо главного производственного корпуса, продавец передает административный корпус, контору транспортного цеха, котельную, мотальный цех, склад строительных материалов, станцию перекачки сточных вод, автовесы и т. д.

Если объект недвижимости состоит из множества объектов, то важно проверить наличие каждого объекта, подлежащего передаче. Иногда из-за передачи крупных объектов типа зданий, земельного участка покупатель может пропустить и не проверить, было ли передано, например, холодильное оборудование, которое должно было располагаться в одном из цехов.

Какие особенности нужно учесть при передаче здания

Если передается такой сложный объект, как здание, покупатель должен убедиться, что в передаточном акте содержатся следующие сведения (часть из них должен внести продавец, а другую часть – сам покупатель по итогам проверки здания и документов):

  • серия типового проекта;
  • год постройки;
  • год и вид последнего ремонта;
  • этажность, наличие подвалов, кубатура, общая (полезная) площадь. Если продается помещение в здании, то важно указать номера комнат по документам БТИ именно на момент заключения договора купли-продажи, по свидетельству о государственной регистрации права продавца;
  • расчетная мощность системы отопления (МВт – Гкал/г) и системы горячего водоснабжения (МВт – Гкал/г), а также среднечасовая мощность системы горячего водоснабжения (МВт – Гкал/г);
  • наименование и описание состояния обследуемых конструкций (систем);
  • перечень проведенных измерений и схема конструкций (системы) с обозначением места установки измерительных приборов, участков вскрытий, отбора проб и т. д. (в виде приложения к акту), результаты измерений;
  • объекты внешнего благоустройства здания (домовые знаки, указатели, флагодержатели, отмостки, входы в подъезды, тамбуры и т. п.);
  • кадастровый номер;
  • оборудование и площадь, относящиеся к прилегающей территории.

Кроме того, в акте приема-передачи здания описывается состояние инженерно-технического оборудования (по результатам осмотра), а именно:

  • электрооборудования;
  • лифтов;
  • теплового пункта и вентиляции;
  • систем отопления, холодного водоснабжения, контроля пожарной безопасности, кондиционирования воздуха, охраны и сантехнических систем».

15.02.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.