Агентский договор с ТСЖ

1501

Вопрос

Какой договор можно заключить управляющей компании вместо договора управления домами с ТСЖ (или собственниками жилых помещений в отдельности), чтобы максимально снизить риски управляющей компании (к примеру, подряд или агентский договор). Так как бывают случаи, что ТСЖ приносит протокол общего собрания с голосами (кворум имеется), на какие либо ремонтные работы - УК заключает договор с подрядной организацией, последняя их выполняет. А после члены ТСЖ отказываются платить так как был, к примеру, подлог документов со стороны председателя ТСЖ (в протоколе не была указанна сумма работ) и члены ТСЖ признают протокол недействительным. А УК при этом остаётся должна подрядной организации. Другими словами, может ли УК заключить, к примеру, агентский договор с ТСЖ с теми же функциями что и в договоре управления (или частью функций), чем это чревато и как быть? Если быть точнее: Какой договор можно заключить Управляющей компании с собственниками ж/п (без образования ТСЖ) вместо договора управления домами. В какой форме (подряд, агентский, на выполнение работ/услуг, договор обслуживания, др.). Что не следует указывать в договоре. Т.е. хотелось бы узнать, как уменьшить риски управляющей компании, так как бывают случаи, что ТСЖ или совет собственников жилья приносит протокол общего собрания с голосами (кворум имеется), на какие либо ремонтные работы- УК заключает договор с подрядной организацией, последняя их выполняет. А после члены ТСЖ отказываются платить так как был к примеру подлог документов со стороны председателя ТСЖ (в протоколе не была указанна сумма работ) и члены ТСЖ признают протокол недействительным. А УК при этом остаётся должна подрядной организации. Другими словами, может ли УК заключить с собственниками ж/п, к примеру, агентский договор, подряда, договор обслуживания или др. с частью функций договора управления и при этом не являться управляющей компанией?

Ответ

Ранее на аналогичный вопрос мы сообщали следующее:

"Для правильного ответа на данный вопрос необходимо учитывать следующее.

Первое. Статья 161 Жилищного кодекса РФ предлагает только три способа управления многоквартирными домами: непосредственное управление, управление управляющей организацией и управления ТСЖ (ЖСК). Это означает, что собственники не могут выбрать иной способ управления, не указанный в ЖК РФ. В тоже время управляющая организация не может вступить в отношения с собственниками никак иначе, чем посредством указанных способов.

Второе. Пункт 2.2 ст. 161 ЖК РФ предполагает, что ТСЖ может либо самостоятельно оказывать услуги (выполнять работы), связанные с управлением домами, либо заключать договор на управление с управляющей организацией, либо привлекать к осуществлению отдельных функций иных лиц. Это означает, что если управляющая организация и вступает в отношения с собственниками через ТСЖ, то только через заключение договора на управление многоквартирными домами. Управлять домом иначе управляющая организация не может. При этом она может осуществлять отдельные функции в рамках исполнения ТСЖ обязанностей по управлению многоквартирными домами.

Третье. В судебной практике была сформулирована позиция, получившая закрепление, согласно которой договор управления многоквартирными домами является самостоятельным особым видом договора со специальным режимом правового регулирования (Постановление 12 ААС от 14.05.2012 г. № 12АП-4188/11). Это означает, что договор управления регулируется нормами ст. 162 ЖК РФ. Применить к нему нормы гражданского законодательства можно только по аналогии, в том случае если нормативного регулирования, которое содержится в ЖК РФ, недостаточно.

Таким образом, если управляющая организация имеет намерение осуществлять управление многоквартирными домами, то она обязана заключить договор управления с ТСЖ. Подменять договор управления агентским или любым другим договором в данном случае нельзя. Однако управляющая организация может выполнять отдельные работы (в рамках договора подряда) или оказывать услуг (в рамках возмездного оказания услуг). При этом договоры будут заключаться с ТСЖ, которое будет выступать как контрагент и нести ответственность по договору. Что касается правомочности самого ТСЖ, то можно рекомендовать обращаться в региональный орган жилищного контроля, который обязан иметь информацию об организациях, осуществляющих управление многоквартирными домами (ч. 7 ст. 20 ЖК РФ)«.

Дополнительно разъясняем, что установленный законодательством порядок управления многоквартирными домами неоднократно подвергался справедливой критики в специальной литературе. Среди прочего указывалось и на запутанность правоотношений, которые возникают по поводу управления общим имуществом. Однако, несмотря на имеющиеся недостатки, государство продолжает реализацию реформы ЖКХ, одной из составляющих которой является как раз выбора одного из трех способов управления. Это связано с тем, что сложность самого процесса управления общим имуществом, а также исторически сложившиеся отношения в данной отрасли, требуют формализации отношений, определения специальных субъектов, оказывающих услуги (выполняющих работы) по содержанию общего имущества. По этой причине заключение договоров между управляющей организацией и собственниками, в ситуации, когда способом управления избрано ТСЖ, законом не предусматривается. Если бы это было возможно, то отпала бы необходимость в самом ТСЖ, которое собственники избирают как раз для управления домом.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

Жилищный кодекс Российской Федерации

«Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

2.2. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах*.»



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль