Вопрос об отчуждении одного из нескольких зданий, находящихся на одном земельном участке

352

Вопрос

Вопрос об отчуждении одного из нескольких зданий, находящихся на одном земельном участке. Одному лицу на праве собственности принадлежит земельный участок и расположенные на нем шесть отдельно стоящих зданий. Возникла необходимость продать одно из зданий. Отчуждение какой доли в праве собственности на земельный участок должно быть обозначено в договоре купли-продажи, чтобы предварительно не делить участок?».

Ответ

: Законом определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

 

Закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Согласно правовой позиции Высшего арбитражного суда РФ от 06.09.2011 № 4275/11 размер долей земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно — пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.

Таким образом, заключая договор купли продажи здания, Вы можете самостоятельно определить долю отчуждаемого земельного участка по соглашению сторон, рассчитав размер доли пропорционально площади застройки под объектом недвижимости.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьей:

Как урегулировать вопрос о правах на земельный участок при продаже здания (сооружения);

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

  • Как урегулировать вопрос о правах на земельный участок при приобретении здания (сооружения)

«Закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

„Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными“ (п. 11 постановления № 11).

Это правило не применяется, только если:

  • отчуждается часть здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
  • отчуждается здание, находящееся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27Земельного кодекса РФ.

Продавцу здания надо учитывать это правило еще на стадии обсуждения условий сделки. Даже если сам покупатель согласен купить только здание без участка под ним (т. к. не готов платить еще и за землю), такая сделка все равно будет недействительной. Стороны не смогут зарегистрировать переход права собственности, а значит, продавец не сможет получить и оплату (либо такую оплату придется вернуть несостоявшемуся покупателю)*».

.<...>



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль