ООО является участником долевого строительства по договору долевого участия

91

Вопрос

ООО является участником долевого строительства по договору долевого участия. В отношении застройщика введена процедура конкурсного производства в ходе которой жилой дом был введен в эксплуатацию. После этого началась череда смен управляющих из-за чего мероприятия, предусмотренные ст. 201 11 закона о банкротстве не проводятся в течение шести месяцев. Можно ли при таких обстоятельствах заявить требования о признании права собственности на жилые помещения, принадлежащие ООО для целей регистрации права собственности на основании решения суда?

Ответ

Сообщаем следующее: Суды в аналогичных случаях удовлетворяют требования о признании права собственности на жилые помещения.

В данном случае, можно сослаться на пп. 1 п. 1 ст. 201.8 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ, в соответствии с которым, участник строительства, полностью исполнивший обязательства по договору долевого участия в строительстве, имеет право предъявлять должнику требование о признании права собственности на оплаченное им объект недвижимости. Если объект недвижимости фактически создан, введен в эксплуатацию, суды в соответствии с положениями ст.201.8 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ могут удовлетворить иск о признании права собственности на жилое помещение – см. Постановление АС ПО от 17.06.2015 № А55-6250/2009, Постановление ФАС ПО от 28.01.2014 № А55-13551/2010.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Долевое участие в строительстве. Как вернуть денежные средства от застройщика, признанного банкротом

«Участники долевого строительства, как показывает практика, нередко оказываются без надлежащей правовой защиты и страдают от действий недобросовестных застройщиков. Если крупные компании, должником которых является застройщик, могут найти инструменты реструктуризации возникшей неплатежеспособности, то небольшим компаниям и гражданам сложнее урегулировать свои финансовые отношения. С августа 2011 года Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127–ФЗ(далее – Закон № 127–ФЗ) был дополнен отдельным параграфом, который регулирует особенности процедуры банкротства застройщиков. Анализ указанных изменений и судебной практики по их применению позволяет сделать вывод, что права дольщиков теперь достаточно надежно защищены, в том числе и в связи с тем, что по делам о признании застройщиков несостоятельными (банкротами) положениями § 7 гл. IX Закона № 127–ФЗ предусмотрены определенные способы погашения ими требований участников долевого строительства. Поэтому участникам долевого строительства, инвесторам, столкнувшимся с подобной ситуацией, необходимо понимать, какой алгоритм действий следует выстроить для того, чтобы вернуть свои денежные средства, а в каких случаях есть возможность вернуть имущество, за которое были внесены средства дольщиков.

ТРЕБОВАНИЕ ПОДЛЕЖИТ ВКЛЮЧЕНИЮ В РЕЕСТР, ДАЖЕ ЕСЛИ СРЕДСТВА ПЕРЕДАВАЛИСЬ НЕ ДОЛЖНИКУ, А ЕГО ПРЕДСТАВИТЕЛЮ

На практике встречаются случаи, когда денежные средства для инвестирования строительства вносятся участником строительства третьему лицу, которое осуществляет действия, направленные на привлечение денежных средств для строительства, на основании договорных отношений с застройщиком. И в ситуации, когда застройщик оказывается банкротом, возникает вопрос – вправе ли дольщик обратиться с требованием о включении его в реестр требований о передаче жилых помещений, если денежные средства за недвижимость получало некое третье лицо?

Так, по одному из дел гражданин обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его участником строительства и включении его требования о передаче жилого помещения в реестр требований к должнику – застройщику, в соответствии со ст. 201.2Закона № 127–ФЗ. Судом первой инстанции в удовлетворении заявленных требований было отказано. Причиной оставления исковых требований без удовлетворения явилось отсутствие у должника обязанности по передаче жилых помещений заявителям. Дело в том, что согласно представленным по делу доказательствам денежные средства граждан для строительства квартир привлекал не застройщик, а третья организация, которая получила от заявителей денежные средства для долевого строительства жилого дома. Суд указал, что в рассматриваемом случае застройщиком является лицо, на котором, согласно договорам соинвестирования, лежит обязанность по передаче жилых помещений.

Суд апелляционной инстанции, отменяя определение суда первой инстанции, сослался на следующие обстоятельства. Лицо, принимавшее у граждан денежные средства для долевого строительства жилого дома, действовало в рамках договора поручения, согласно которому, как поверенный, брало на себя обязательства по привлечению денежных средств физических и юридических лиц для долевого строительства жилого комплекса, которое осуществлял должник – застройщик (доверитель). Из условий договоров следовало, что поверенный действует исключительно в интересах доверителя для достижения цели – строительство и передача в собственность участникам долевого строительства жилых и нежилых помещений. Апелляционная инстанция руководствовалась, в том числе, нормой ст. 971 ГК РФ, согласно которой по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. В дальнейшем ни должник – застройщик, ни лицо, привлекавшее денежные средства, не воспользовались процессуальным порядком оспаривания постановления апелляционной инстанции (постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2012 по делу № А73-8109/2010). Аналогичные выводы содержатся и в других подобных делах (постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2012 по делу № А73-8109/2010от 05.05.2012 по делу № А73-8109/2010). Анализ указанных апелляционных производств свидетельствует о том, что именно действия или бездействие должника – застройщика привели к возникновению у граждан (дольщиков) необходимости обращения с рассматриваемыми требованиями в рамках дела о его банкротстве.

ЕСЛИ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ НЕ ВОЗНИКЛО, ТРЕБОВАНИЕ О ПРИЗНАНИИ ТАКОГО ПРАВА УДОВЛЕТВОРЕНИЮ НЕ ПОДЛЕЖИТ*

На практике нередки случаи, когда при банкротстве застройщика участники долевого строительства обращаются с требованиями о признании за ними права на долю в объекте незавершенного строительства.

Так, в рамках одного из дел о банкротстве застройщика граждане, в полном объеме осуществившие платежи по договорам долевого участия в строительстве в пользу застройщика, обратились в суд с требованиями:

  • признать право собственности на объект незавершенного строительства – офис,
  • признать в равных долях право собственности на объект незавершенного строительства – магазин.*

Определением суда первой инстанции требования были удовлетворены. Однако апелляционная коллегия отменила определение суда первой инстанции по следующим основаниям. Должник является застройщиком объекта «Многоквартирные жилые дома, здания смешанного использования, подземный гараж». Строительство возводимого застройщиком объекта на дату возбуждения производства по делу о его несостоятельности (так же, как и на дату рассмотрения заявления) не завершено. Право собственности на соответствующий объект незавершенного строительства (63 % готовности) с обременением ипотекой в пользу участников долевого строительства зарегистрировано за должником с даты вынесения арбитражным судом определения о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика. В ходе проведения процедуры наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках этого дела подлежат предъявлению и рассмотрению нормы п. 1 ст. 201.8 Закона № 127–ФЗ в отношении требований других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам. К числу таких требований относятся, например, требования о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Основания возникновения права собственности закреплены в ст. 218 ГК РФ. Одним из таких оснований является приобретение лицом права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную этим лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. В соответствии со ст. 130 ГК РФ объект незавершенного строительства отнесен к недвижимому имуществу. При этом доля в объекте незавершенного строительства, о праве собственности на которую по существу заявлено, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи в смысле ст. 218 ГК РФ. Доля неравнозначна отдельному помещению, последнее невозможно выделить до ввода здания в эксплуатацию по объективным причинам. Данные выводы апелляционный суд обосновал следующим образом.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать дом участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее –Закон № 214–ФЗ). То есть договор об участии в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства недвижимое имущество. В данном споре – нежилые помещения.

При неисполнении застройщиком указанного договора и наличии у него объекта незавершенного строительства у участников долевого строительства существует обязательственное требование к застройщику, но не возникает право собственности на этот объект или его часть. Договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем. В абзаце 2 п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства. Указанное разъяснение, исходя из п. 11 цитируемого постановления, применимо при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону № 214–ФЗ.

Как следует из положений законов № 214– ФЗ и № 127–ФЗ, участник долевого строительства в случае неисполнения договора со стороны застройщика-банкрота и при наличии у последнего объекта незавершенного строительства имеет возможность защитить свои права двумя способами – путем требования о передаче обусловленного договором помещения после сдачи объекта в эксплуатацию либо посредством трансформации данного требования в денежное (с учетом расторжения договора о долевом участии в строительстве). Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (п. 59 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). С учетом изложенного выше, а также того факта, что строительство дома не завершено, право собственности на доли в общей собственности у граждан – участников долевого строительства не возникло, поэтому и заявленное ими требование о признании такого права удовлетворению не подлежит.

Аналогичные выводы содержатся и в других судебных актах по схожим делам (постановления Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 по делу № А45-25267/2009; Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2012 по делу № А73-14698/2009от 10.05.2012 по делу № А73-14698/2009ФАС Дальневосточного округа от 26.06.2012 по делу № А73-14698/2009от 20.07.2012 по делу № А73-14698/2009).

НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ НЕ ПРЕПЯТСТВУЕТ ОБРАЩЕНИЮ В СУД С ДЕНЕЖНЫМ ТРЕБОВАНИЕМ К БАНКРОТУ

Правоприменительной практике известны случаи, когда притязания кредиторов, возникающие из договора участия в долевом строительстве, оспариваются. Признание указанной сделки недействительной может стать препятствием к осуществлению права на заявление требования, вытекающего из такого договора.

В решении данного вопроса сформировались следующие позиции судов. Первая заключается в том, что признание судом недействительным договора участия в долевом строительстве не является основанием для отказа участнику строительства во включении его требования в реестр передачи жилых помещений. Так, по одному из дел суд первой инстанции признал недействительным договор об участии в долевом строительстве жилого дома, заключенный между застройщиком и гражданкой, на объект долевого строительства «жилое помещение – однокомнатная квартира». Суд также обязал территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии исключить запись о регистрации указанного договора.

Решением арбитражного суда застройщик был признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. В последующем суд перешел к рассмотрению дела о банкротстве застройщика по правилам § 7 гл. IX Закона № 127–ФЗ. Гражданка, о которой шла речь выше, обратилась в суд с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника – застройщика требования о передаче ей в собственность однокомнатной квартиры. Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным судом, заявленные требования были удовлетворены. Судебные инстанции руководствовались положениями п.п. 23 ст. 201.6 Закона № 127–ФЗ, согласно которым арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору о передаче жилого помещения. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений. Факт оплаты гражданкой суммы долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры материалами дела подтвержден.

Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования не только в случае заключения договора участия в долевом строительстве, но и в случае заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность (подп. 9 п. 6 ст. 201.1 Закона № 127–ФЗ).

Поэтому, несмотря на признание договора участия в долевом строительстве недействительным, суды пришли к выводу, что между сторонами договора существуют фактические договорные отношения по строительству жилого помещения. Это подтверждается перечислением участником строительства застройщику денежных средств, их принятие последним, что влечет возникновение у застройщика обязанности по передаче участнику строительства жилого помещения. Поскольку денежные средства застройщиком были приняты, а передача жилого помещения не состоялась, то права участника строительства считаются нарушенными и подлежат восстановлению путем удовлетворения заявления участника строительства о включении его требования в реестр передачи жилых помещений (постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2012 по делу № А73-2825/2012).

Однако другие арбитражные суды иначе решают аналогичные вопросы. Некоторые из них считают, что если есть вступившее в законную силу решение суда, признавшее недействительным договор, на котором основано требование, правовые основания для включения требования в реестр отсутствуют. Так, по одному из дел апелляционная коллегия оставила без изменения определение суда первой инстанции, которым истцу было отказано во включении его требования в реестр. При этом апелляционный суд указал, что при наличии вступившего в законную силу решения суда о признании недействительным договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, на котором основано требование, правовые основания для включения требования в реестр требований о передаче жилых помещений отсутствуют. Следовательно, сторона не может быть понуждена к исполнению обязательств, основанных на недействительной сделке. Признание договора недействительным не препятствует лицу обратиться в суд первой инстанции с денежным требованием, равно как и не препятствует возможности удовлетворения денежного требования участника долевого строительства путем предоставления должником в качестве отступного прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок (п. 14 ст. 201.10 Закона № 127–ФЗ) или готовое жилое помещение (п. 7 ст. 201.11. Закона № 127–ФЗ) (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.06.2012 по делу № А33-2805/2009к130).

Таким образом, можно заключить, что правила § 7 гл. IX Закона № 127– ФЗ не только устраняют неопределенность в отношениях между лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, но и способствуют эффективной защите нарушенных прав участников долевого строительства.

Требования о передаче нежилых помещений не могут быть включены в реестр о передаче жилых помещений

ТРЕБОВАНИЯ О ПЕРЕДАЧЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ НЕ МОГУТ БЫТЬ ВКЛЮЧЕНЫ В РЕЕСТР О ПЕРЕДАЧЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Суды отказывают в удовлетворении требований о включении нежилых помещений, находящихся в жилом доме, в реестр требований о передаче жилых помещений. К требованиям в отношении нежилых помещений положения § 7 «Банкротство застройщиков» гл. IX Закона № 127–ФЗ применению не подлежат, соответственно, требование долевого участника строительства о включении нежилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений не подлежит удовлетворению.

Подпунктом 3 п. 1 ст. 201.1 Закона № 127– ФЗ установлено, что требование о передаче жилого помещения – требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Реестр требований о передаче жилых помещений – это реестр, содержащий требования, признанные таковыми арбитражным судом (подп. 7 п. 1 ст. 201.1 Закона № 127–ФЗ).

Данное положение арбитражным судом применяется буквально, что влечет отказ в удовлетворении требований, заявленных в отношении нежилых помещений (постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2012 по делу № А73-14698/2009от 26.03.2012 по делу № А73-14698/2009; определения ВАС РФ от 06.09.2012 по делу № А79-4792/2009от 17.09.2012 по делу № А46-14935/2011).

При применении положений подп. 3 и 7 п. 1 ст. 201.1 Закона № 127–ФЗ следует также учитывать, что для разрешения вопроса о включении требования в реестр передачи жилых помещений, не имеет значения то обстоятельство, что строительство жилого дома не завершено либо не начато.

Целью составления реестра требований о передаче жилых помещений является установление того, кому и какие именно жилые помещения обязан передать должник в соответствии с условиями заключенного, но не исполненного им договора (определение ВАС РФ от 06.09.2012 по делу № А40-91655/10-88-351«Б»)».

01.04.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.