Оформление недвижимости по дарственной

14

Вопрос

"Как происходит оформление недвижимости по дарственной. Например, человек получил по дарственной квартиру, должен ли он платить за это налог государству, если да, то, сколько и как рассчитывается. И второй момент, если кадастровом учете - оценочная стоимость была в валюте гривна (т.к. разговор идет о Крыме), как теперь правильно переводится оценочная стоимость в рубли? Есть, какой-то коэффициент? 

Ответ

Переход права собственности на недвижимость на основании договора дарения осуществляется в соответствии с требованиями ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Для того, что бы зарегистрировать переход права сторонам дарителю и одаряемому необходимо обратиться в органы Росреестра, с заявлением о регистрации перехода права.

Общий срок государственной регистрации прав – не более 10 календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации). В итоге одаряемый должен получить два документа:

  • свидетельство о праве собственности на приобретенный объект недвижимости
  • и свой экземпляр договора дарения с отметкой о том, что государственная регистрация перехода права собственности состоялась.

Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации:

  • договор дарения и передаточный акт. Эти документы нужно представить в количестве, равном числу участников сделки, плюс один экземпляр для регистрационного дела;
  • копия и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц (в т. ч. индивидуальных предпринимателей) – 2 тыс. руб., для организаций – 22 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • нотариальная доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию;
  • нотариальные копии учредительных документов юридических лиц – участников сделки, свидетельства ФНС России о регистрации (перерегистрации) юридического лица, а также свидетельства ФНС России, подтверждающие внесение всех изменений в учредительные документы. В некоторых регионах России необязательно подавать указанные документы, если они уже подавались ранее в Росреестр в рамках регистрации другого объекта. В таком случае достаточно просто сослаться на номер регистрационного дела, в котором находятся требуемые документы;
  • документы, подтверждающие полномочия руководителя (документ об избрании его на должность). Их нужно представить в Росреестр независимо от того, кто подает документы на государственную регистрацию: сам руководитель организации или представитель по доверенности. Например, документом, подтверждающим полномочия руководителя, может быть протокол собрания участников общества об избрании генерального директора или решение о назначении генерального директора.

Относительно, налогообложения, то если человек получил в дарение квартиру от родственника, то от уплаты НДФЛ он освобождается.

Если человек получает от другого человека (не являющегося родственником) доход в натуральной форме в виде подарка, он должен самостоятельно рассчитать сумму НДФЛ и перечислить ее в бюджет (по общему правилу, 13 % от суммы дохода). Об этом сказано в п.п.7 п.1 и п.2 ст.228 НК РФ.

Размер дохода определяется:

– исходя из стоимости по данным оценщика, если такая оценка проводилась;

– исходя из кадастровой оценки недвижимости, если оценки нет.

Дело в том, что налоговую базу (размер дохода) при дарении недвижимости нужно определять на основании рыночных цен на нее (письма Минфина России от 28 января 2015 г. № 03-04-05/3074 и ФНС России от 24 июля 2015 г. № БС-19-11/180).

При этом кадастровая стоимость является официально зарегистрированной оценкой недвижимости (ст. 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ).

Однако следует учитывать, что получив в подарок жилье от гражданина, доход в натуральной форме можно определить по инвентаризационной стоимости, но только в случае, если нет кадастровой оценки.

Человек, который обязан сам рассчитать НДФЛ с каких-либо доходов (и подать декларацию до 30 апреля следующего года), должен заплатить с них налог не позднее 15 июля года, следующего за годом, в котором получены эти доходы (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Коэффициента перевода рыночной стоимости из гривен в рубли нет (разъяснений налоговых органов не выявлено). Не исключен вариант перерасчета по официальному курсу.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»

Как рассчитать НДФЛ

«Порядок расчета НДФЛ

При расчете НДФЛ в любом из этих случаев придерживайтесь такого порядка:

Такой алгоритм действий следует из положений статей 210 и 225 Налогового кодекса РФ.

Полученная сумма и будет налогом, который нужно перечислить в бюджет.

НДФЛ определите в полных рублях. Копейки округлите по правилам арифметики. То есть сумму налога менее 50 коп. отбрасывайте, а сумму налога 50 коп. и более округляйте до полного рубля (п. 6 ст. 52 НК РФ).

Размер дохода

Доходы могут быть получены как в денежном выражении, так и в натуральной форме (ст. 210 НК РФ).

Если доходы выражены в валюте, пересчитайте их в рубли по курсу Банка России, установленному на дату фактического получения доходов (п. 5 ст. 210 НК РФ).

Если доходы получены в натуральной форме (в виде имущества) от организации или предпринимателя, то при расчете суммы НДФЛ в доходах отразите рыночную стоимость полученного имущества (п. 1 ст. 211ст. 105.3НК РФ). Так же поступайте при получении в подарок жилого помещения от гражданина, не являющегося родственником (письма Минфина России от 27 апреля 2015 г. № 03-04-05/24025ФНС России от 24 июля 2015 г. № БС-19-11/180).

Главбух советует: получив в подарок жилье от гражданина, доход в натуральной форме можно определить по инвентаризационной стоимости. Но только если нет кадастровой оценки

Такая позиция высказана в пункте 6 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ от 21 октября 2015 г. И судьи обосновывают ее так.

Специальных правил о том, на основании каких данных определять доход при получении в подарок жилья от гражданина, Налоговый кодекс РФ не содержит. А все неясности закона толкуются в пользу налогоплательщика (п. 6 и 7 ст. 3 НК РФ). Поэтому в такой ситуации применяем общие правила, изложенные в пункте 3 статьи 54 Налогового кодекса РФ. А они не исключают возможность использовать сведения об инвентаризационной стоимости, когда нет данных о кадастровой.

Контролеры пока официально с этим не соглашаются, поэтому данную позицию придется отстаивать в суде.*

Ситуация: как определить размер дохода для целей НДФЛ при получении в подарок доли в уставном капитале. Долю подарил другой человек, не являющийся родственником

Размер доходов определите исходя из рыночной стоимости доли. При этом рыночной стоимостью доли можно считать:

– стоимость доли по данным отчета оценщика;

– часть стоимости чистых активов организации, пропорциональная размеру доли.

Объяснение такое.

Если человек получает от другого человека (не являющегося предпринимателем) доход в натуральной форме в виде подарка, он должен самостоятельно рассчитать сумму НДФЛ и перечислить ее в бюджет. Об этом сказано в подпункте 7 пункта 1 и пункте 2 статьи 228 Налогового кодекса РФ. Однако методики определения стоимости подарка в ситуации, когда дарителем и одаряемым являются граждане, Налоговый кодекс РФ не содержит. Нормы пункта 1 статьи 211 Налогового кодекса РФ к такой ситуации неприменимы.

Кроме того, договор дарения также не предусматривает обязательного указания в нем стоимости дара, поскольку по своему характеру является безвозмездным (ст. 572 ГК РФ).

Методики определения рыночной цены доли в уставном капитале для целей НДФЛ законодательство не содержит. Минфин России в письме от 2 декабря 2014 г. № 03-04-07/61655разъяснил, что рыночную стоимость доли можно определить одним из следующих способов:

– путем независимой оценки;

– как часть стоимости чистых активов организации, пропорциональная размеру доли (п. 2 ст. 14 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ). При этом чистые активы рассчитывайте с использованием Порядка, утвержденного приказом Минфина России от 28 августа 2014 г. № 84н. Данные для расчета стоимости чистых активов возьмите из бухгалтерского баланса за последний год.

Пример определения рыночной стоимости доли в уставном капитале, полученной в подарок. Рыночная стоимость определятся исходя из стоимости чистых активов

Гражданин А.С. Кондратьев в ноябре 2016 года получил по договору дарения долю в уставном капитале ООО «Торговая фирма "Гермес"» в размере 1/10.

Для определения размера дохода Кондратьеву необходимо рассчитать рыночную стоимость полученной в дар доли. Для этого Кондратьев сначала рассчитал чистые активы по формуле:

Стоимость чистых активов = Активы баланса Пассивы баланса (обязательства) Задолженность участников по взносам в уставный капитал

Расчет Кондратьев произвел по данным Бухгалтерского баланса «Гермеса» за девять месяцев (по состоянию на 30 сентября 2016 года):

– показатели активов баланса – из разделов I и II Бухгалтерского баланса;

– показатели пассивов баланса – из разделов IV и V Бухгалтерского баланса.

На конец отчетного периода (девять месяцев) в активе баланса отражено:

– по строке 1130 «Основные средства» – 100 000 руб.;

– по строке 1160 «Отложенные налоговые активы» – 5000 руб.;

– по строке 1210 «Запасы» – 400 000 руб.;

– по строке 1230 «Дебиторская задолженность» – 150 000 руб. (задолженности участников по взносам в уставный капитал нет);

– по строке 1250 «Денежные средства» – 200 000 руб.

На конец отчетного периода (девять месяцев) в пассиве баланса отражено:

– по строке 1520 «Кредиторская задолженность» – 605 000 руб.

Задолженность участников по взносам в уставный капитал отсутствует.

Величина чистых активов «Гермеса» на 30 сентября 2016 года составила:
(100 000 руб. + 5000 руб. + 400 000 руб. + 150 000 руб. + 200 000 руб.) – 605 000 руб. = 250 000 руб.

Рыночную стоимость своей доли Кондратьев рассчитал так:
250 000 руб. × 1/10 = 25 000 руб.

Ситуация: как определить размер дохода для целей НДФЛ при получении в подарок земельного участка. Землю подарил другой человек, не являющийся родственником

Размер дохода определяйте:

– исходя из стоимости по данным оценщика, если такая оценка проводилась;

– исходя из кадастровой оценки земельного участка, если у оценщика земля не оценивалась.

Если человек получает от другого человека (не являющегося предпринимателем) доход в натуральной форме в виде подарка, он должен самостоятельно рассчитать сумму НДФЛ и перечислить ее в бюджет. Об этом сказано в подпункте 7 пункта 1 и пункте 2 статьи 228 Налогового кодекса РФ. Однако методики определения стоимости подарка в ситуации, когда дарителем и одаряемым являются граждане, Налоговый кодекс РФ не содержит. Нормы пункта 1 статьи 211 Налогового кодекса РФ к такой ситуации неприменимы.

Кроме того, договор дарения также не предусматривает обязательного указания в нем стоимости дара, поскольку по своему характеру является безвозмездным (ст. 572 ГК РФ).

Налоговую базу (размер дохода) при дарении недвижимости нужно определять на основании рыночных цен на нее (письма Минфина России от 28 января 2015 г. № 03-04-05/3074 иФНС России от 24 июля 2015 г. № БС-19-11/180).

Порядок определения рыночной стоимости земельных участков содержится в земельном законодательстве.

Согласно земельному законодательству рыночную стоимость земли можно определить путем:

– кадастровой оценки;

– оценки у специалиста-оценщика.

Такой вывод следует из пунктов 1 и 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ и пункта 3 Федерального стандарта, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508.

При этом кадастровая стоимость является официально зарегистрированной оценкой недвижимости (ст. 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ).

Законодательство не обязывает заверять договор дарения земли у нотариуса. Вместе с тем, если договор дарения у нотариуса заверен был, а для расчета госпошлины привлекался оценщик, определивший рыночную стоимость земельного участка, то доход для расчета НДФЛ определяйте исходя из этой оценки. При нотариальном удостоверении сведения о договоре дарения и об оценке предмета дара поступят в налоговую инспекцию (ст. 7 Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗп. 6 ст. 85 НК РФприказ ФНС России от 17 сентября 2007 г. № ММ-3-09/536).

Таким образом, при получении в дар земельного участка размер дохода определите исходя из следующих факторов:

– его стоимости по данным оценщика, если такая оценка проводилась;

– кадастровой стоимости земельного участка, если независимая оценка не проведена.*

Расчет НДФЛ по ставке 13 процентов

Налоговую базу по доходам, полученным резидентами, с которых нужно заплатить НДФЛ по ставке 13 процентов, рассчитайте так:

Налоговая база по доходам, с которых нужно заплатить НДФЛ по ставке 13% = Доходы, ставка НДФЛ по которым равна 13% Часть доходов, освобожденная от НДФЛ
(относящаяся к доходам, ставка НДФЛ по которым равна 13%)
Налоговые вычеты (стандартные, имущественные, социальные, профессиональные, инвестиционные)

При этом учитывайте, что доходы в виде дивидендов, которые с 2015 года также облагаются по ставке 13 процентов, уменьшить на налоговые вычеты нельзя.


Такой порядок установлен в пунктах 1–3 статьи 210 Налогового кодекса РФ.

Если сумма налоговых вычетов за год больше суммы годового дохода, не включая дивиденды, налоговая база равна нулю. На следующий год разницу между суммой дохода и суммой налоговых вычетов перенести нельзя. Об этом сказано в абзаце 2 пункта 3 статьи 210 Налогового кодекса РФ.

Исключение – имущественные вычеты на приобретение жилья. Если по итогам года они были использован не полностью, то их можно переносить на неограниченное количество лет до полного использования. Это следует из пункта 9 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Налоговую базу по доходам, полученным нерезидентами, с которых нужно заплатить НДФЛ по ставке 13 процентов, рассчитайте так:

Налоговая база по доходам, с которых нужно заплатить НДФЛ по ставке 13% = Доходы, ставка НДФЛ по которым равна 13% Часть доходов, освобожденная от НДФЛ
(относящаяся к доходам, ставка НДФЛ по которым равна 13%)


Такой порядок предусмотрен пунктами 1–2 и 4 статьи 210 Налогового кодекса РФ.

НДФЛ с доходов, ставка налога по которым равна 13 процентов (как в отношении доходов резидентов, так и в отношении доходов нерезидентов), рассчитайте так:

НДФЛ с доходов, ставка налога по которым равна 13% = Налоговая база по доходам, ставка НДФЛ по которым равна 13% × Ставка НДФЛ 13%


Такой порядок установлен в абзаце 1 пункта 2 статьи 228 и пункте 1 статьи 225 Налогового кодекса РФ.

Расчет НДФЛ по другим ставкам

Для каждой из ставок НДФЛ, равной 9, 15, 30 или 35 процентов, налоговую базу рассчитайте по формуле:

Налоговая база по доходам, с которых нужно заплатить НДФЛ по ставке 9% (15, 30 или 35%) = Доходы, ставка НДФЛ по которым равна 9% (15, 30 или 35%) Часть доходов, освобожденная от НДФЛ
(относящаяся к доходам, ставка НДФЛ по которым равна 9% (15, 30 или 35%))


Такой способ расчета налоговой базы предусмотрен пунктом 4 статьи 210 Налогового кодекса РФ.

НДФЛ с доходов, ставка налога по которым равна 9, 15, 30 или 35 процентов, рассчитайте так:

НДФЛ с доходов, ставка налога по которым равна 9% (15, 30 или 35%) = Налоговая база по доходам, ставка НДФЛ по которым равна 9% (15, 30 или 35%) × Ставка НДФЛ 9% (15, 30 или 35%)


Такой порядок установлен в абзаце 1 пункта 2 статьи 228 и пункте 1 статьи 225 Налогового кодекса РФ.

Пример расчета НДФЛ

В 2016 году А.В. Кондратьев (резидент) продает свой автомобиль, который был куплен в этом же году, за 300 000 руб. Срок владения, соответственно, менее трех лет. Документов, подтверждающих расходы на приобретение автомобиля, у него нет.

Чтобы рассчитать сумму НДФЛ по этой сделке, он определил, что:

  • доход от продажи автомобиля на территории России относится к доходам от продажи собственного имущества (подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ);
  • с полученного дохода он должен сам перечислить в бюджет НДФЛ (подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ);
  • подобный вид дохода не освобожден от НДФЛ (п. 25 ст. 208, ст. 215217 НК РФ);
  • ставка НДФЛ для такого вида дохода равна 13 процентов (подп. 1 ст. 224 НК РФ).

В августе 2016 года Кондратьев продал свой автомобиль за 300 000 руб. При этом он решил воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет по продаже имущества (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Так как Кондратьев владел своим автомобилем менее трех лет, он имеет право на вычет в размере 250 000 руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Других доходов, облагаемых по ставке 13 процентов, в 2016 году у Кондратьева не было.

С учетом этого НДФЛ, рассчитываемый по ставке 13 процентов, равен:
(300 000 руб. – 250 000 руб.) × 13% = 6500 руб.

Кроме дохода от продажи машины, Кондратьев в 2016 году получил приз (телевизор стоимостью 20 000 руб.) в лотерее, которую организатор лотереи проводил в рамках рекламной кампании. НДФЛ со стоимости приза организация не удержала (в этом случае она оповещает получателя дохода и сообщает в налоговую инспекцию о невозможности удержать налог).

Чтобы проверить правильность расчета НДФЛ по этому доходу, Кондратьев определил, что:

НДФЛ по ставке 35 процентов он рассчитал так:
(20 000 руб. – 4000 руб.) × 35% = 5600 руб.

Других доходов, облагаемых по ставке 35 процентов, в 2016 году у Кондратьева не было.

Общая сумма налога, которую он должен перечислить в бюджет по итогам 2016 года, равна:
6500 руб. + 5600 руб. = 12 100 руб.

Никаких доходов от налогового агента (например, зарплаты) Кондратьев в 2016 году не получал. Поэтому он должен задекларировать только доход от продажи машины, сумму выигрыша, а также имущественный налоговый вычет. Для этого ему нужно сдать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в инспекцию по местожительству (п. 3 ст. 228п. 7 ст. 220НК РФ). Также он должен перечислить НДФЛ в бюджет».

29.03.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.