клиента 2 вопроса: 1)как приобрести обремененное ипотекой имущество

102

Вопрос

клиента 2 вопроса: 1)как приобрести обремененное ипотекой имущество? 2)каким образом возможно заключить договор купли-продажи с оплатой например через 6 месяцев?».

Ответ

Действующим законодательством РФ предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Таким образом, для реализации права на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества обремененного ипотекой, Вам необходимо выяснить, предусмотрено ли в договоре об ипотеке, право залогодателя произвести отчуждение заложенного имущества, без получения согласия залогодержателя. Если данное условие отсутствует, Вам необходимо предварительно получить письменное согласие залогодержателя на заключение залогодателем с Вами сделки купли-продажи обремененного имущества.

 

При заключении сделки, Вам необходимо знать, что лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Таким образом, Вам необходимо выяснить объем обязанностей залогодателя по отношению к залогодержателю.

По соглашению сторон, возможно несколько вариантов осуществления сделки:

Если получено согласие залогодержателя на осуществление сделки и определена сумма задолженности залогодателя на определенную дату, возможно заключение предварительного соглашения с залогодателем, по которому покупатель уплачивает залогодержателю сумму задолженности по обязательствам залогодателя. Как только обязательства залогодателя перед залогодержателем будут погашены, возможно дальнейшее оформление права собственности.

Также возможна ситуация, при которой между покупателем и залогодержателем подписывается соглашение о переводе долга на покупателя (он же новый собственник), который приобретает право собственности на продаваемое имущество и обязанность погасить долг перед залогодержателем, став, таким образом, новым должником.

Необходимо отметить, что в силу принципа свободы договора, заключение соглашения с залогодателем и залогодержателем (в зависимости от выбранного Вами способа отчуждения — перевод долга, оплата долга за залогодателя и др.) об исполнении Ваших денежных обязательств с рассрочкой до 6 месяцев не запрещена законодательством РФ. В любом случае, при заключении договоров купли-продажи недвижимого имуществ обремененного ипотекой, рекомендуется максимально объемно отражать права и обязанности сторон, для минимизации негативных рисков.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Запрос согласия на отчуждение заложенного имущества;

Согласие залогодержателя на распоряжение предметом залога путем его продажи;

Требование о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в связи с отчуждением залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»:

  • На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли продажи недвижимости

«Договор купли-продажи недвижимого имущества — договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами параграфа 7 главы 30 „Купля-продажа“ Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет перечень имущества, которое закон относит к недвижимому имуществу и на которое распространяются правила, применяемые по отношению к продаже недвижимости. Особенности договора купли-продажи недвижимости:

  • должен быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Заключение договора купли-продажи недвижимости иными способами не допускается;
  • закон устанавливает существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, при отсутствии хотя бы одного из которых он будет признан незаключенным*».

2. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) (с изменениями на 7 мая 2013 года)»

"Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу

1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.

2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.

3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила*".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль