Предварительный договор

72

Вопрос

Хотелось бы уточнить насчет нотариального удостоверения предварительных договоров купли продажи недвижимого имущества, где продавцом является несовершеннолетний или продается только доля в праве собственности постороннему лицу. До поры до времени в свете статьи 429 ГК РФ были споры насчет того надо ли регистрировать предварительный договор купли - продажи недвижимости или нет, так как основной договор подлежал регистрации. Инф. письмо президиума ВС №59 от 16.02.2001г. дало однозначный ответ, что предварительные договоры купли - продажи недвижимости не подлежат государственной регистрации и заключаются в простой письменной форме. Может быть, все-таки и предварительные договоры о заключении в будущем договора купли продажи, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению также заключается в простой письменной форме?

Ответ

Предварительные договоры купли-продажи имущества подлежат обязательному нотариальному удостоверению, если основной договор в силу закона также должен быть нотариально удостоверен.

Так, с 29.12.2015 вступили в силу положения ФЗ от 29.12.2015 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты», которым внесены изменения в ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ, в результате чего расширился перечень сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.

Так, в соответствии с нововведениями установлен ряд дополнительных сделок, по которым требуется обязательное нотариальное удостоверение, в частности к таким сделкам относятся:

- соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака;

- сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу;

- сделки по продаже земельной доли;

- сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки;

- сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Относительно предварительного договора, то заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Это правило установлено в п.2 ст.429 ГК РФ.

Под формой договора понимается устная или письменная форма (простая, нотариальная), что следует из ст.158 ГК РФ.

Таким образом, если основной договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, то и предварительный договор также должен быть нотариально удостоверен. В ином случае он будет недействительным – см. Постановление 13 ААС от 13.10.2014 № А42-427/2014.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1.Какие договоры нужно удостоверять у нотариуса

«Нотариальная форма договора предусмотрена законом

В соответствии с законом обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие договоры.

1. Сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – Закон о регистрации).

2. Сделки по продаже земельной доли (п. 3 ст. 24.1 Закона о регистрации).

3. Сделки, которые связаны с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки (п. 2 ст. 30 Закона о регистрации). Их нужно регистрировать, если они совершены после 29 декабря 2015 года.

4. Сделки по продаже недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п. 2 ст. 30 Закона о регистрации). Их нужно регистрировать, если они совершены после 29 декабря 2015 года.

5. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по нотариально удостоверенному договору (п. 2 ст. 339 ГК РФп. 44 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

6. Договор уступки требования, основанного на нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК РФ).

7. Договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (п. 2 ст. 391 ГК РФ).

8. Договоры, которые направлены на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО, за исключением случаев, предусмотренных в законе (п. 11 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», далее – Закон об ООО).

9. Договор залога доли (части доли) в уставном капитале ООО (п. 2 ст. 22 Закона об ООО).

10. Предварительный договор, если основной договор требует обязательного нотариального удостоверения (п. 2 ст. 429 ГК РФ).*

11. Договор ренты (ст. 584 ГК РФ).

12. Брачный договор (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ).

13. Соглашение о разделе общего имущества, которое супруги нажили в период брака (п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ).

14. Соглашение об уплате алиментов (п. 1 ст. 100 Семейного кодекса РФ).

15. Соглашение об управлении хозяйственным партнерством (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах», далее – Закон о хозяйственных партнерствах).

16. Сделка, которая направлена на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства (ч. 3 ст. 12 Закона о хозяйственных партнерствах).

17. Договор инвестиционного товарищества (ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»).

18. Соглашение об изменении или о расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ)».

2.Что нужно проверить при заключении предварительного договора.

«Форма договора

Предварительный договор нужно заключить в той же форме, в которой требуется заключить основной договор. Если стороны нарушат это правило, предварительный договор будет считаться ничтожным (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Между юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) договоры заключают в письменной форме (подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ). Следовательно, и для предварительных договоров необходимо ее соблюдать.

Кроме того, предварительный договор может требовать нотариального удостоверения. Нотариальную форму нужно соблюсти в каждом из следующих случаев:

10.03.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль