Формирование участка

28

Вопрос

Кем, когда и каким образом формируется земельный участок, относящийся к многоквартирному дому (определяются границы придомовой территории) после введения в действие нового жилищного кодекса (после 01.03.2005)? 2. Возможно, ли чтобы придомовая территория была отмежевана после 2-3 лет со дня введения дома в эксплуатацию с включением в нее внутриквартального проезда, в строительстве которого средства собственников дома не участвовали?

Ответ

По общему правилу, формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами местного самоуправления.

Определение размера и формирование земельного участка необходимого для эксплуатации многоквартирного дома имеет ряд особенностей.

Так, в соответствии с требованиями п.5.9 СНиП 2.07.01-89*, границы, размеры и режим использования земельных участков при многоквартирных жилых домах определяются в градостроительной документации с учетом законодательства РФ и нормативных правовых актов субъектов РФ.

В Письме Минэкономразвития России от 27.09.2011 № Д23-4059 разъяснено, что согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, то есть в соответствии с проектом межевания территории данного земельного участка (ч.10 ст.38 ФЗ от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ).

При этом, в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Данное правило установлено в п.3 ст.16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ – п.67 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22. Конкретных сроков формирования участков, данный закон не устанавливает.

Между тем, собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе и в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П, Постановление 12 ААС от 21.12.2010 № А57-22002/2008).

При этом, в соответствии с ч.4 статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Исходя из содержания п.5 ст.16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ следует, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1 ст.36 ЖК РФ).

Относительно возможности формирования участка после 2-3 лет со дня введения дома в эксплуатацию, то данный вопрос зависит от того, был ли дом введен в эксплуатацию после вступления в силу ЖК РФ или нет. Дело в том, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, построенного после дня введения в действие ЖК РФ, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, внесены в государственный кадастр недвижимости. Иными словами, если дом был построен после вступления ЖК РФ, то ввести его в эксплуатацию было возможно только при наличии сформированного и поставленного на учет земельного участка. Данное правило установлено в п.6 ст.16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ.

Если же в процессе формирования участка, в границы участка попадут объекты, не являющиеся собственностью собственников помещений в МКД, действия по формированию участка и постановке на кадастровый учет могут быть обжалованы в судебном порядке, но с учетом конкретных обстоятельств спора.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 29.12.2004 № 189-ФЗ

«Статья 16

1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.*

6. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости.

7. Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

09.03.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль