О расторжении договора купли-продажи недвижимости

12

Вопрос

Между покупателем и продавцом заключен договор купли-продажи недвижимости. Покупатель просит расторгнуть указанный договор в связи с невозможностью исполнения обязательств по оплате полной стоимости недвижимости. Продавец согласен на расторжение договора при условии уплаты соответствующего вознаграждения. Можно ли в соглашении о расторжении договора купли-продажи недвижимости предусмотреть условие об уплате покупателем вознаграждения продавцу за расторжение договора по инициативе покупателя?

Ответ

В соглашении о расторжении договора купли-продажи недвижимости можно предусмотреть условие об уплате покупателем вознаграждения продавцу за расторжение договора по инициативе покупателя.

Данное положение соответствует принципу свободы заключаемого договора (ст.421 ГК РФ).

Следует отметить, что договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ). Однако здесь следует понимать, что речь идет о действующем договоре. После того, как покупатель оплатил покупную цену за недвижимое имущество, продавец передал недвижимое имущество покупателю, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) зарегистрирован переход права собственности - договор считается исполненным и расторгнуть его невозможно. Учитывая, что в рассматриваемом случае оплата по договору не произведена, основания для заключения соглашения о расторжении договора имеются, однако спорные ситуации с Росреестром не исключены.

Чтобы Росреестр зарегистрировал это соглашение, необходимо показать, что договор не был надлежащим образом исполнен. Так, в одном примере суд признал отказ Росреестра в регистрации такого соглашения незаконным, поскольку покупатель не выполнил свои обязательства по полной оплате квартир (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2008 г. № 18АП-812/2008 № А07-16248/2007).

При этом, закон не запрещает включить в соглашение о расторжении договора условия, при котором покупатель – лицо, по чьей инициативе расторгается договор, должен заплатить продавцу определенную сумму (компенсацию).

Однако покупатель в ряде случаев может избежать уплаты этой суммы. К примеру, если удастся доказать, что:

плата за отказ явно несоразмерна потерям продавца от расторжения договора и покупатель в силу неравенства переговорных возможностей был поставлен в положение, которое существенно затрудняло согласование иного содержания соответствующего условия договора (п. 3 ст. 428 ГК РФ).

В таком случае суд может признать условие об уплате денежной суммы за отказ от договора несправедливым и отказать в его применении. При этом суд, конечно, будет учитывать конкретные обстоятельства заключения договора и его условия в целом. На это указал Пленум ВАС РФ в абз.4 п.9 постановления от 14.03.2014 № 16.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры

«СОГЛАШЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ

договора купли-продажи квартиры

г. Москва «01» августа 2015 г.

Львов Александр Владимирович, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и Колесов Юрий Иванович, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны
заключили настоящее соглашение (далее – Соглашение) о нижеследующем.

1. Стороны договорились расторгнуть Договор купли-продажи квартиры, заключенный
между ними 22 июля 2015 года. Предметом Договора является квартира (далее –
квартира) № 22 на 3-м этаже многоквартирного жилого дома № 69 по улице Лесная в
городе Москве, состоящая из 2 жилых комнат, общей площадью 46,2 кв. м, площадью без
учета лоджий и балконов 45,6 кв. м, жилой площадью 28 кв. м.

2. Стороны не исполнили Договор купли-продажи квартиры надлежащим образом:

покупатель не выплатил полную стоимость квартиры.

3. Продавец обязуется вернуть выплаченную Покупателем часть стоимости квартиры в
размере 1 600 000 (Один миллион шестьсот тысяч) руб. в течение 7 (семи) рабочих дней
со дня подписания настоящего Соглашения.

4. Настоящее Соглашение подлежит государственной регистрации в Федеральной службе
государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

5. Расходы по государственной регистрации Соглашения несет Покупатель.

6. Настоящее Соглашение составлено в трех экземплярах, один из которых хранится в
делах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Москве (Росреестр по Москве) по адресу: 115191, г. Москва, ул. Большая
Тульская, 15, один – у Покупателя, один – у Продавца.

7. Адреса и подписи сторон

Продавец

Львов Александр Владимирович, 26 марта 1971 года рождения,

паспорт серии 46 02 № 545177выдан УВД Воскресенского р-на Московской обл.,

проживающий по адресу: г. Москва, бул. Яна Райниса, д. 24, корп. 2, кв. 474.

_______________ А.В. Львов

Покупатель

Колесов Юрий Иванович, 25 августа 1976 года рождения,


паспорт серии 45 01 № 122366 выдан ОВД р-на Отрадное г. Москвы,


проживающий по адресу: г. Москва, ул. Ботаническая, д. 20, кв. 6.

_______________ Ю.И. Колесов

Такое соглашение можно заключить только в период действия договора (как правило, до государственной регистрации перехода права собственности на покупателя). Дело в том, что обязательства между сторонами прекращаются надлежащим исполнением (ст. 408 ГК РФ). Если договор был надлежаще исполнен (продавец передал квартиру по акту приема-передачи, а покупатель оплатил всю цену за квартиру), то такое соглашение заключить уже нельзя. Так, в одном примере стороны обжаловали отказ Росреестра зарегистрировать такое соглашение, но суд признал решение Росреестра законным (апелляционное определение Вологодского областного суда от 27 сентября 2013 г. № 33-4416/2013).

Чтобы Росреестр зарегистрировал это соглашение, необходимо показать, что договор не был надлежащим образом исполнен. Так, в одном примере суд признал отказ Росреестра в регистрации такого соглашения незаконным, поскольку покупатель не выполнил свои обязательства по полной оплате квартир (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2008 г. № 18АП-812/2008 по делу № А07-16248/2007). Если же в договоре будет непредусмотрительно указано, что покупатель исполнил свои обязательства полностью, а продавец передал квартиру по акту приема-передачи, то Росреестр законно откажет в регистрации (апелляционное определение Вологодского областного суда от 27 сентября 2013 г. № 33-4416/2013).

Государственную регистрацию проводит Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (Росреестр). Наофициальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов*».

03.03.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль