Между двумя юридическими лицами заключен договор купли-продажи недвижимости

128

Вопрос

Между двумя юридическими лицами заключен договор купли-продажи недвижимости. В условиях договора прописано, что она не обременена правами третьих лиц и т.д. Расчет произошел в полном объеме. Но при процедуре оформления права собственности покупатель выяснил, что данный объект недвижимости был заложен продавцом до продажи в банк и до настоящего времени находится в залоге у банка. Продавец уклоняется от решения данного вопроса. Какие необходимо предпринять покупателю действия, чтобы снять обременение в судебном порядке, к кому подавать иск к продавцу или банку и каков будет предмет иска???

Ответ

По общему правилу, покупатель недвижимости не сможет снять обременение в судебном порядке.

Это объясняется тем, что продажа недвижимости, обремененной залогом, не влечет прекращения прав залогодержателя в отношении данного объекта (ст.352 ГК РФ). При этом, в силу ст.37 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В свою очередь, залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила. Это следует из ст.38 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Таким образом, суд откажет в иске о снятии обременения, т.к. оснований для прекращения залога при продаже третьему лицу имущества обремененного залогом, нет – см. например, Постановление АС ПО от 18.11.2015 № А65-21913/2014.

Однако, покупатель имущества вправе требовать расторжения договора купли-продажи, в связи с существенным нарушением условий договора.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости;

Как защитить свои права добросовестному покупателю недвижимости.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как изменить или расторгнуть договор по решению суда: общие правила.

«Изменить и расторгнуть договор можно лишь по соглашению сторон или по решению суда (а если такого соглашения или решения нет – то по воле одной из сторон, но только в тех исключительных случаях, которые прямо названы в законе). Это вызвано тем, что одна из задач гражданского законодательства – обеспечить стабильность оборота.

При этом соглашение сторон в данном случае может означать, что:

  • стороны заранее предусмотрели и прописали в договоре, что он может быть расторгнут по взаимному согласию или по требованию одной из сторон при наступлении определенных условий или же безусловно (отказ от исполнения);
  • в самом договоре возможность расторжения не упоминается, но по взаимному согласию стороны его расторгают.

Частным случаем расторжения является отказ от исполнения договора одной из сторон. Контрагентам, заинтересованным в гибкости договора, важно при его заключении предусмотреть ситуации, при которых допустимо изменение или расторжение договора. Это позволит контрагентам показать друг другу, какое развитие ситуации является для них приемлемым, и создаст основу для решения возможных конфликтов без обращения в суд. Ведь несмотря на то, что контрагенты вправе требовать изменения или расторжения договора в судебном порядке, это довольно сложная процедура, не гарантирующая истцу достижения искомого результата.

Суд вправе изменить или расторгнуть договор в следующих случаях (п. 2 ст. 450 ГК РФ):

  • при существенном нарушении условий договора другой стороной;*
  • при существенном изменении обстоятельств;
  • в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Существенное нарушение договора другой стороной

Нарушение договора одной из сторон будет считаться существенным, если оно влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Это определение содержится в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Следовательно, истцу необходимо подробно описать, почему нарушение, допущенное контрагентом, повлекло для него именно такой ущерб. Устанавливать, является ли нарушение существенным, будет суд в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела.

Пример из практики: суд расторг договор поставки текстильной продукции в связи с существенным нарушением договора продавцом

ЗАО «Б.» (покупатель) и ООО «Т.» (продавец) заключили договор поставки текстильной продукции. Согласно договору продавец обязался передать в собственность произведенную или приобретенную им текстильную продукцию с символикой наступающего нового года в срок до 20 ноября 2010 года.

В связи с неполным выполнением продавцом своих обязательств покупатель обратился в суд в том числе с требованием о расторжении договора.

Суд удовлетворил иск со следующей аргументацией. После проведения покупателем 100-процентной предоплаты продавец по товарным накладным отгрузил товар с расхождениями по количеству и качеству. При частичном принятии товара покупатель в акте от 7 декабря 2010 года отразил стоимость недопоставленного товара в сумме 85 374 руб. После этого он направил 30 декабря 2010 года продавцу претензию, которую последний не удовлетворил. В связи с этим покупатель 25 февраля 2011 года заявил отказ от получения остатка товара по причине утраты интереса к праздничной новогодней продукции и ее неактуальности в феврале. Суд счел неполное исполнение поставщиком условия о поставке товара существенным нарушением и расторг договор (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22 декабря 2011 г. по делу № А45-8499/2011).

Существенное изменение обстоятельств

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ). Как и в случае с расторжением договора из-за существенного нарушения, истец должен доказать, что его случай полностью подпадает под приведенное определение.

Пример из практики: суд расторг договор использования рекламного места по требованию одной из сторон. Существенным изменением обстоятельств суд признал необходимость демонтажа рекламного щита, так как он мешал эксплуатации новой железнодорожной линии

Администрация г. Владивостока и ООО «А.» заключили договор, по которому ООО «А.» было предоставлено право возмездного использования муниципального рекламного места, предназначенного для установки и эксплуатации (размещения) средства наружной рекламы и информации – рекламного щита. Впоследствии ООО «А.» было заменено на ООО «Л.».

16 апреля 2010 года отделение ОАО «РЖД» направило в адрес администрации предписание, в котором указало на необходимость открытия организованного движения грузовых поездов на железнодорожной линии Владивосток-Гайдамак для транспортировки строительных материалов по объекту строительства мостового перехода на о. Русский. В связи с этим отделение просило произвести демонтаж либо перенос указанного рекламного щита.

На основании данного предписания администрация направила ООО «Л.» уведомление о необходимости в срок до 12 мая 2010 года выполнить демонтаж либо перенос спорной рекламной конструкции. 17 июня 2010 года администрация повторно предложила ООО «Л.» произвести демонтаж рекламной конструкции, а также обратиться в управление регулирования рекламной деятельности для подписания соглашения о расторжении договора.

Поскольку договор расторгнут не был, а рекламный щит не демонтирован, администрация обратилась в суд с иском о расторжении договора в связи с существенным изменением условий и обязании ответчика демонтировать рекламный щит. Суд иск удовлетворил, признав доказанным существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении спорного договора. При заключении спорного договора и размещении рекламного щита близко к неиспользуемым по назначению железнодорожным путям по линии Владивосток-Гайдамак стороны не могли предвидеть, что указанная железнодорожная линия будет открыта для эксплуатации. Дальнейшее размещение спорного рекламного щита препятствует нормальному и безопасному движению поездов по данной железнодорожной линии (постановление ФАС Дальневосточного округа от 29 июня 2011 г. № Ф03-1654/2011 по делу № А51-13081/2010).

При существенном изменении обстоятельств сторонам необходимо достигнуть соглашения о приведении договора в соответствие с новыми обстоятельствами или о его расторжении (п. 2 ст. 451 ГК РФ). Если такое соглашение не будет достигнуто, то суд расторгает договор по требованию заинтересованной стороны при одновременном наличии следующих условий:

  • в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  • изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
  • исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
  • из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Суды не очень охотно идут на расторжение договора в связи с существенным изменением условий и обычно ссылаются на отсутствие доказательств, которые подтверждали бы наличие всех приведенных условий.

Часто, но далеко не всегда (отсутствие однозначной позиции ВАС РФ по этому вопросу приводит к вынесению прямо противоположных решений в разных округах) суды не считают существенным изменением обстоятельств следующие случаи:

Изменить договор в связи с существенным изменением обстоятельств суд может только в исключительных случаях. Для этого необходимо, чтобы расторжение договора противоречило общественным интересам либо влекло для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

Пример из практики: суд удовлетворил требование подрядчика о продлении срока исполнения инвестиционного контракта. Существенным изменением обстоятельств суд признал возложение инвестором на подрядчика дополнительных обязательств по договору, без исполнения которых подрядчик не мог приступить к исполнению основных обязательств

ЗАО «В.» обратилось с иском к правительству Москвы о внесении изменений в инвестиционный контракт в части продления срока его реализации в отношении объекта.

Суд иск удовлетворил, сославшись на следующее. В ходе реализации инвестиционного проекта ответчик возложил на истца дополнительные обязательства, ранее инвестиционным контрактом не предусматривавшиеся. Без выполнения этих обязательств истец не мог приступить собственно к реконструкции инвестиционного объекта. В силу этого реализация проекта в установленные сроки оказалась невозможной. При этом истец при той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась, не мог преодолеть причины возникновения обстоятельств, которые препятствовали реализации инвестиционного проекта в установленные сроки (постановление ФАС Московского округа от 8 февраля 2012 г. по делу № А40-94314/10-64-867).

Иные случаи судебного расторжения договора, предусмотренные законом

Некоторые договоры можно расторгнуть в судебном порядке по более простой процедуре, чем описано выше. Но это допускается, только если закон прямо предусматривает такую возможность и только при наличии тех условий, которые указаны в законе для данного вида договора. В частности, Гражданский кодекс РФ предоставляет суду право расторгать следующие договоры по требованию одной из сторон.

1. Расторжение договора дарения по требованию дарителя, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты (п. 2 ст. 578 ГК РФ).

2. Расторжение договора по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ).

3. Расторжение договора по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ).

4. Расторжение договора банковского счета по требованию банка возможно в следующих случаях (п. 2 ст. 859 ГК РФ):

  • когда сумма денежных средств, хранящихся на счете клиента, окажется ниже минимального размера, предусмотренного банковскими правилами или договором, если такая сумма не будет восстановлена в течение месяца со дня предупреждения банка об этом;
  • при отсутствии операций по этому счету в течение года, если иное не предусмотрено договором.

Стороны могут сослаться на основания расторжения, установленные не только в Гражданском кодексе РФ, но и в федеральных законах.

Может ли банк расторгнуть договор банковского счета по своей инициативе, если клиент не сообщил банку о смене идентификационных признаков

Да, может.

Банк обязан идентифицировать клиента не только в момент заключения договора банковского счета, но и в течение всего периода нахождения этого клиента на расчетно-кассовом обслуживании. Следовательно, непредставление клиентом необходимых сведений при изменении его идентификационных признаков может служить основанием для расторжения банком договора банковского счета (постановление Президиума ВАС РФ от 27 апреля 2010 г. № 1307/10).

Досудебный порядок урегулирования спора

Прежде чем обратиться в суд, сторона, заявляющая иск, должна соблюсти досудебный порядок. Для этого ей необходимо обратиться к другой стороне с предложением изменить или расторгнуть договор. Другая сторона должна ответить в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором. Если такой срок не установлен, то он считается равным 30 дням. После получения ответа или истечения установленного срока первая сторона вправе предъявить иск (п. 2 ст. 452 ГК РФ).*

При этом истец должен представить суду доказательства того, что им действительно соблюден досудебный порядок (п. 60 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Такими доказательствами могут служить, например, письма, претензии и т. п. с приложением документов, подтверждающих получение ответчиком предложений истца.

Если таких доказательств представлено не будет, суд оставит иск без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ).

Последствия изменения и расторжения договора

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (п. 1 ст. 453 ГК РФ). При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Обязательства считаются измененными, а договор прекращенным с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

По общему правилу стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора. Если же одна сторона по договору исполнила его больше, чем другая, или другая сторона не исполнила его вообще, то первая сторона вправе требовать возврата исполненного как неосновательного обогащения (ст. 1103 ГК РФ). Это значит, например, что при расторжении договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 11021104 Гражданского кодекса РФ (абз. 4 п. 65 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; далее – постановление № 10/22).

Пример из практики: суд удовлетворил иск о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества, переданного по сделке

Администрация городского округа г. Стерлитамак (продавец) и индивидуальный предприниматель М. (покупатель) заключили договор купли-продажи земельных участков по результатам аукциона. Предварительно покупатель внес задаток за приобретаемое имущество. Хотя покупатель получил земельные участки по акту приема-передачи, оставшуюся часть стоимости он не оплатил.

Продавец два раза направлял покупателю претензии с требованием погасить задолженность по договору, предупреждая о возможности расторжения договора в судебном порядке. Однако покупатель свою обязанность так и не исполнил. В связи с этим продавец обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и обязании вернуть земельные участки, переданные по акту приема-передачи.

Суд иск удовлетворил, мотивировав свое решение следующим. Покупателем допущено нарушение обязательства по оплате. Нарушение не устранено и носит существенный характер. Неполучение платы в размере 50 процентов от стоимости земельных участков в значительной степени лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора. Это служит основанием для расторжения договора в судебном порядке.

Руководствуясь статьями 11021104 Гражданского кодекса РФ, а также абзацем 4 пункта 65 постановления № 10/22, суд признал обоснованным требование истца о возврате земельных участков, переданных по договору. Одновременно он разъяснил, что ответчик имеет равное право требовать возврата задатка на основании статей 1102, 1105 Гражданского кодекса РФ (постановление ФАС Уральского округа от 14 декабря 2011 г. № Ф09-8018/11 по делу № А07-2103/2011).*

Если договор расторгнут или изменен в связи с тем, что одна из сторон нарушила свои обязательства, то вторая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ). Например, заказчик оплатил услуги по договору, однако исполнитель их не предоставил. В этом случае заказчик вправе требовать расторжения договора, возврата исполненного по договору (перечисленной суммы денег) и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами (определение ВАС РФ от 21 октября 2010 г. № ВАС-13206/10).

Иные последствия наступают, если договор расторгнут судом из-за существенно изменившихся обстоятельств. В этом случае любая сторона вправе требовать справедливого распределения расходов, понесенных в связи с исполнением этого договора (п. 3 ст. 451 ГК РФ). Например, суд расторг государственный контракт по требованию заказчика и взыскал в его пользу уплаченный аванс за вычетом суммы расходов, понесенных подрядчиком в интересах заказчика. В удовлетворении встречного иска подрядчика о взыскании убытков в виде реального ущерба и упущенной выгоды было отказано (определение ВАС РФ от 13 января 2012 г. № ВАС-17087/11)».

01.03.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.