Постановление о выкупе земельных участков (под застройку нужно будет не брать землю в аренду, а выкупать целиком)

266

Вопрос

Недавно в Оренбурге проходил Форум "Город- бизнесу, бизнес городу". И на нем прозвучала информация, что вышло "Постановление о выкупе земельных участков (под застройку нужно будет не брать землю в аренду, а выкупать целиком)". Правда ли это и где можно ознакомиться с ним?

Ответ

Если участок находиться в публичной собственности, то выкупить его под застройку по общему правилу нельзя.

Дело в том, что с 01.03.2015 г. введен запрет на продажу государственных и муниципальных участков, разрешенным видом использования которых является строительство. При этом, у земельный участок, находящийся в публичной собственности, можно получить для строительства только в аренду. Оформить в собственность его можно в отдельных случаях, прямо установленных Земельным кодексом РФ. В частности (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ):

  • если его предоставляют гражданину на аукционе для личного индивидуального строительства, личного подсобного хозяйства, дачного строительства, садоводства, для крестьянско-фермерского хозяйства (ст. 39.18 ЗК РФ);
  • если для участка установлен порядок предоставления без торгов (п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Изменения в Земельном кодексе РФ, вступившие в силу 1 марта 2015 года

«1 марта вступили в силу значительные изменения в земельном законодательстве. Они затронули вопросы аренды и купли-продажи земельных участков, предоставления земли гражданам и многие другие (Федеральный закон от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации).

Подробнее см. Как изменились положения Земельного кодекса РФ с 1 марта 2015 года.

Основные изменения:

  • упростили и подробно урегулировали порядок предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам;
  • предоставили возможность некоторым категориям граждан и организаций получить участок бесплатно;
  • установили, что земельные участки предоставляют в собственность или аренду только на аукционе;
  • урегулировали порядок обмена публичного земельного участка на участок, находящийся в частной собственности;
  • арендаторов лишили преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок;
  • установили предельные сроки договора аренды в зависимости от назначения использования участка;
  • изменили порядок определения размера арендной платы за участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
  • ввели запрет на продажу государственных и муниципальных участков, разрешенным видом использования которых является строительство;*
  • установили порядок предоставление земельных участков, на которых размещены объекты незавершенного строительства;
  • предусмотрели возможность перераспределять публичные и частные земельные участки;
  • изменили порядок установления сервитутов на публичных земельных участках.

Упростили и подробно урегулировали порядок предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам

Утрачивает силу порядок предоставления участка с предварительным согласованием места размещения объекта. Больше не нужно подготавливать и согласовывать акт выбора земельного участка. Образование участка теперь проводят в соответствии с одним из трех документов (ст. 11.3 ЗК РФ):

  • утвержденной схемой расположения земельного участка (ст. 11.10 ЗК РФ);
  • проектом межевания территории;
  • проектной документацией на лесной участок.

По общему правилу схему расположения земельного участка готовит и утверждает орган власти, ответственный за распоряжение участками. Вместе с тем, заинтересованные лица смогут сами подготовить такую схему, если участок будет расположен за пределами населенных пунктов, в том числе городов федерального значения (Москва, Санкт-Петербург или Севастополь). Такие правила установлены в пунктах 4–6 статьи 11.10 Земельного кодекса РФ.

После утверждения схемы расположения участка орган власти направляет ее в орган кадастрового учета. Отказ в утверждении схемы возможен только по основаниям, установленным в законе (п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ).

Также вводят правило о предварительном согласовании предоставления земельного участка еще до постановки его на кадастровый учет. Причем уполномоченный орган одновременно утверждает схему расположения участка и принимает решение о предварительном согласовании. Отказ в предварительном согласовании предоставления участка возможен только по основаниям, установленным в законе (п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ).

Предоставили возможность некоторым категориям граждан и организаций получить участок бесплатно

Закон предусматривает случаи, когда граждане и организации могут бесплатно получить участок в собственность (ст. 39.5ЗК РФ). Участок могут предоставить в собственность:

  • лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;
  • религиозной организации, которая имеет в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения;
  • гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему участка в безвозмездное пользование для личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства или крестьянско-фермерского хозяйства при определенных условиях (необходимо использовать участок в соответствии с разрешенным использованием и работать по одной из специальностей, список которых определяет субъект РФ);
  • гражданам, имеющим трех и более детей, если закон субъекта РФ предусматривает предоставление участков в собственность бесплатно.

Установили, что земельные участки предоставляют в собственность или аренду только на аукционе

По общему правилу землю предоставляют только на торгах, а именно на аукционе, конкурс больше проводить не будут.

Но есть исключения. Без торгов можно получить в собственность земельный участок (ст. 39.3 ЗК РФ):

  • для комплексного освоения территории;
  • для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства;
  • участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу;
  • участок, на котором расположено здание или сооружение (собственник постройки может оформить права на землю).

Другие случаи предусмотрены в статье 39.3 Земельного кодекса РФ.

При этом с 7 апреля 2015 года вступили в силу правила определения цены земельного участка при его продаже без торгов (Правила определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 26 марта 2015 г. № 279; далее – Правила).

Во-первых, цена земельного участка, который находится в федеральной собственности и продается без торгов, определяется в размере его кадастровой стоимости (п. 2 Правил).

Во-вторых, цена земельного участка определяется в размере 60 процентов его кадастровой стоимости при продаже участка (п. 3 Правил):

  • для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства гражданину – собственнику здания или сооружения, возведенных в соответствии с разрешенным использованием участка и расположенных на приобретаемом участке;
  • юридическому лицу – собственнику здания или сооружения, которые являются объектами федерального или регионального значения и расположены на приобретаемом участке.

В-третьих, цена участка определяется в размере 2,5 процента его кадастровой стоимости при продаже участков, образованных в результате раздела участка, предоставленного (п. 4 Правил):

  • некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации (подп. 4 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ);
  • юридическому лицу для ведения дачного хозяйства и относящегося к имуществу общего пользования, этому юридическому лицу (подп. 5 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Арендовать земельные участки без проведения торгов могут (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • организации – для государственных и общественно полезных целей (размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, комплексного освоения территории, выполнения международных обязательств РФ, размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения);
  • собственники зданий, сооружений, которые расположены на этих земельных участках, собственники объектов незавершенного строительства, размещенных на участках (однократно и только для завершения строительства);
  • граждане, которые имеют право на первоочередное или внеочередное предоставление земельного участка.

Другие случаи предусмотрены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Подробнее см. Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества.

Урегулировали порядок обмена публичного земельного участка на участок, находящийся в частной собственности

Обмен земельных участков возможен, когда частный участок (ст. 39.21 ЗК РФ):

  • изымается для государственных или муниципальных нужд;
  • предназначен для размещения объекта социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры или если такие объекты уже есть на земельном участке.

При обмене участков оформляют договор мены. Здания и сооружения, которые расположены на участках, также становятся предметом договора мены (ст. 39.22 ЗК РФ).

Арендаторов лишили преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок

Теперь после истечения договора аренды заключить новый договор по общему правилу можно только на торгах. Без торгов новый договор аренды заключают (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • если участок был предоставлен без торгов;
  • если договор аренды был заключен на аукционе и землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Исключение: случаи, когда участок был предоставлен без торгов в связи с признанием аукциона несостоявшимся и если только один заявитель был признан участником аукциона (п. 1314 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ). При таких условиях новый договор аренды заключают на торгах.

Подробнее см. Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества.

Установили предельные сроки договора аренды в зависимости от назначения использования участка

В зависимости от назначения использования земельного участка договор можно заключить на определенный срок, а именно (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ):

  • для строительства или реконструкции зданий и сооружений – от трех до десяти лет;
  • для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства – от трех до пяти лет;
  • собственникам здания или сооружения – до 49 лет;
  • для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства – до 20 лет;
  • для огородничества – до трех лет.

Другие случаи предусмотрены в пункте 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ.

Подробнее см. Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества.

Изменили порядок определения размера арендной платы за участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

В связи с изменением порядка предоставления земель меняется и порядок определения размера арендной платы.

Теперь способ определения размера платы зависит от того, в каком порядке заключен договор аренды – на торгах или без них (п. 2 и 3 ст. 39.7 ЗК РФ).

Когда договор заключают на торгах, арендную плату определяют по результатам аукциона.

Если договор заключают с лицом, которое подало единственную заявку на участие в аукционе, либо с единственным участником, размер платы должен соответствовать начальной цене предмета аукциона.

Когда договор заключают без торгов, арендную плату определяет:

  • орган власти субъекта РФ – для земель, принадлежащих субъекту РФ, или земель, государственная собственность на которые не разграничена;
  • орган местного самоуправления – для муниципальных земель.

При проведении торгов начальную цену устанавливают в размере (п. 14–15 ст. 39.11 ЗК РФ):

  • ежегодной арендной платы на основании рыночной оценки, или
  • суммы не менее 1,5% кадастровой стоимости. Но только если результаты кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, либо
  • первого арендного платежа по результатам рыночной оценки, когда договор аренды заключают для комплексного освоения территории или дачного хозяйства.

Подробнее см. Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества.

Ввели запрет на продажу государственных и муниципальных участков, разрешенным видом использования которых является строительство

По общему правилу земельный участок, находящийся в публичной собственности, можно получить для строительства только в аренду. Оформить в собственность его можно в отдельных случаях, прямо установленных Земельным кодексом РФ. В частности (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ):

  • если его предоставляют гражданину на аукционе для личного индивидуального строительства, личного подсобного хозяйства, дачного строительства, садоводства, для крестьянско-фермерского хозяйства (ст. 39.18 ЗК РФ);
  • если для участка установлен порядок предоставления без торгов (п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).*

Установили порядок предоставление земельных участков, на которых размещены объекты незавершенного строительства

Собственник объекта незавершенного строительства, чтобы закончить строительство, может один раз без торгов получить в аренду на три года участок под этим объектом. Но воспользоваться этим правом можно при соответствии определенным условиям (п. 5 ст. 39.6подп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Кроме того, вводят новое основание для прекращения права собственности. Так, допускается принудительное отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды публичного земельного участка (если строительство так и не было завершено в срок). В таком случае объект незавершенного строительства могут изъять у собственника по решению суда и реализовать на торгах (ст. 239.1 ГК РФ). Средства, вырученные от продажи объекта, выплачивают бывшему собственнику.

Участок не изымут, если собственник докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием):

  • органов государственной власти или местного самоуправления;
  • лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

По актуальным вопросам, связанным с объектами незавершенного строительства, подробнее см. Споры, связанные с арендой недвижимости.

Предусмотрели возможность перераспределять публичные и частные земельные участки

Перераспределять публичные земельные участки и земли, которые находятся в частной собственности, допускается (ст. 39.28 ЗК РФ):

  • в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии;
  • в целях приведения границ участков в соответствие проекту межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы;
  • для размещения объектов капитального строительства, в том числе в целях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
  • в отношении земель, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства.

Также перераспределение публичных земель между собой возможно, если участки (ст. 39.27 ЗК РФ):

  • не предоставлены гражданам, организациям, органам власти или местного самоуправления и не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, либо
  • предоставлены на одном виде права одному и тому же лицу или органу власти.

Изменили порядок установления сервитутов на публичных земельных участках

Соглашение об установлении сервитута можно заключить при следующих условиях (ст. 39.23 ЗК РФ):

  • размещении линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений;
  • проведении изыскательских работ;
  • ведении работ, связанных с пользованием недрами.

Закон устанавливает, какие положения нужно предусмотреть в соглашении об установлении сервитута, а также порядок его заключения (ст. 39.25–39.26 ЗК РФ).

При заключении соглашения на срок до трех лет допускается сервитут в отношении части земельного участка без проведения работ, кадастрового учета и регистрации обременения (п. 4 ст. 39.5 ЗК РФ).

Также появилась возможность использовать публичные земельные участки без предоставления и установления сервитута. В частности, для проведения инженерных изысканий, ремонта линейного объекта, строительства временных или вспомогательных сооружений, размещения рекламных конструкций, нестационарных торговых объектов, изучения недр, осуществления деятельности для сохранения традиционного образа жизни коренных народов (ст. 39.33 ЗК РФ). Основанием для использования публичного земельного участка будет разрешение уполномоченного органа (ст. 39.34 ЗК РФ)».

01.03.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.