В каком случае МО может принудить Арендатора выкупить земельный участок по рыночной или кадастровой собственности

84

Вопрос

В каком случае МО может принудить Арендатора выкупить земельный участок по рыночной или кадастровой собственности? Ситуация следующая собственник нежилого помещения зернового хранилища снимает земельный участок под хранилищем по договору аренды. Собственник решил выкупить земельный участок, но в администрации МО в выкупе по той стоимости которая указана в договоре отказали, настаивают на выкупе по рыночной или кадастровой стоимости. Правомерны ли требования? Прошу уточнить по какой цене в настоящее время выкупаются муниципальные участки по кадастровой или все-таки рыночной? В законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения сказано что по кадастровой, может есть еще какие-нибудь подзаконные акты?

Ответ

Ответ на данный вопрос зависит от местного законодательства. Это объясняется тем, что цена выкупа земельного участка находящегося в муниципальной или региональной собственности определяется местными или региональными правовыми актами.

Так, цену участка приобретаемого без проведения торгов определяет собственник, а именно:

  • в отношении федеральных земель – Правительство РФ;
  • в отношении участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и участков, государственная собственность на которые не разграничена, – орган государственной власти субъекта РФ;
  • в отношении муниципальных земель – орган местного самоуправления.

При этом цена не может превышать кадастровую стоимость участка или иной размер цены, если он предусмотрен федеральным законом. В частности, закон закрепил правило о том, что цена за муниципальный участок, который передается сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству без проведения торгов, должна составлять не более 15 процентов его кадастровой стоимости (в случае если они уже используют такой земельный участок и обратились с заявлением о его приобретении в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на него) (п. 5.1 ст. 10 ФЗ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ).

В иных случаях, цена выкупа участка определяется местными или региональными правовыми актами. Например, в соответствии с Законом Московской области от 12.06.2004 № 75/2004-ОЗ (ст.15), переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по цене, равной пятикратной кадастровой стоимости, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

При этом следует учитывать, что кадастровую стоимость участка можно оспорить – см. «Как оспорить кадастровую стоимость».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1.Как определяют цену приобретаемых в собственность земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности

«Цену участка определяет собственник, а именно:

  • в отношении федеральных земель – Правительство РФ;
  • в отношении участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и участков, государственная собственность на которые не разграничена, – орган государственной власти субъекта РФ;
  • в отношении муниципальных земель – орган местного самоуправления.

При этом цена не может превышать кадастровую стоимость участка или иной размер цены, если он предусмотрен федеральным законом. В частности, закон закрепил правило о том, что цена за муниципальный участок, который передается сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству без проведения торгов, должна составлять не более 15 процентов его кадастровой стоимости (в случае если они уже используют такой земельный участок и обратились с заявлением о его приобретении в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на него) (п. 5.1 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).*

Порядок определения цены устанавливают:

Так, цена земельного участка, который находится в федеральной собственности и продается без торгов, определяется в размере:

1) его кадастровой стоимости (п. 2 Правил);

2) в размере 60 процентов его кадастровой стоимости при продаже участка (п. 3 Правил):

  • гражданину – собственнику здания или сооружения, возведенного на приобретаемом участке в соответствии с разрешенным использованием участка, для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;
  • юридическому лицу – собственнику здания или сооружения, которые являются объектами федерального или регионального значения и расположены на приобретаемом участке;

3) в размере 2,5 процента его кадастровой стоимости при продаже участков, образованных в результате раздела участка, который предоставлен (п. 4 Правил):

  • некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства (подп. 4 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ);
  • юридическому лицу для ведения дачного хозяйства (относящийся к имуществу общего пользования) (подп. 5 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Что касается цены за региональные земли, то, к примеру, Закон Московской области от 7 июня 1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» и принятое на его основе постановление правительства Московской области от 2 мая 2012 г. № 639/16 определяют порядок и цены выкупа участков, которые принадлежат Московской области.

Постановлением правительства Ленинградской области от 25 мая 2015 г. № 179 утвержден Порядок определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области.

В качестве примера акта, который устанавливает порядок определения цены для муниципальных земель, можно назвать постановление мэрии г. Череповца Вологодской области от 5 марта 2015 г. № 1513 «Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Череповец", при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов»».

2.Как оформить приобретение земельного участка

«Особенности выкупа земельного участка собственником здания (приватизация)

Распространены случаи, когда организация приобретает (или уже имеет в собственности) здание или сооружение на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Само такое здание зачастую не представляет никакой ценности (впоследствии сносится). Но оно ценно тем, что дает возможность получить в собственность (приватизировать) земельный участок.

Оформить приобретение земельного участка можно без проведения торгов, когда собственник владеет зданием, расположенным на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ). Исключительное право на приобретение земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, сооружений (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).

Для приобретения прав на такой земельный участок все собственники здания совместно должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков. Не имеют права на такое обращение только лица, которые используют (или имеют право использовать) участок на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей.

Такие правила указаны в пункте 5 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.

Для приобретения прав на участок нужно подать список документов, указанный в подпункте 6 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (приложение к приказу Минэкономразвития России от 12 января 2015 г. № 1).*

Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав общего имущества объекты недвижимости, установлены в следующих положениях:

  • статья 16.4 Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;
  • статья 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»».

29.02.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.