Нашим учреждением предоставлено сторонней организации в аренду помещение в здании, расположенном на земельном участке

71

Вопрос

Нашим учреждением предоставлено сторонней организации в аренду помещение в здании, расположенном на земельном участке, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании учреждения, в отношении которого наше учреждение уплачивает земельный налог. В договоре аренды недвижимого имущества, заключенном на срок более года, размер и порядок возмещения земельного налога арендатором не указан. С арендатором заключен также договор о порядке возмещения коммунальных и эксплуатационных платежей Арендодателю. Может ли учреждение предусмотреть в таком договоре также порядок возмещения земельного налога? Может ли учреждение заключить с арендатором отдельное соглашение о порядке возмещения земельного налога?

Ответ

С арендатором помещения можно заключить отдельное соглашение о порядке возмещения земельного налога или предусмотреть данный порядок в ранее заключенном договоре.

Однако данное соглашение можно заключить только по соглашению сторон.

Взыскать в судебном порядке компенсацию за уплату земельного налога можно, но только с учетом условий договора.

Так, если в аренду передано здание/помещение, то арендатору следует учитывать, что в соответствии с п.2 ст.654 ГК РФ, установленная в договоре арендная плата, включает плату за пользование земельным участком, на котором расположен арендуемый объект, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, если стороны договора аренды не установили иное, то в состав арендной платы уже входит плата за пользование участком.

Однако, если из условий заключенного договор аренды следует, что арендная плата не включает плату за пользование земельным участком под объектом аренды, арендодатель и в случае не подписания доп. соглашения, сможет взыскать с арендатора неосновательное обогащение в соразмерно уплаченного земельного налога за участок – см. например, Постановление ФАС СКО от 20.02.2012 № А53-5261/2011, Постановление АС ВСО от 19.01.2016 № А33-26057/2014, Постановление ФАС ЗСО от 16.07.2010 № А45-25089/2009.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление ФАС СКО от 20.02.2012 № А53-5261/2011

«Государственное казенное учреждение Ростовской области «Служба эксплуатации административных зданий Правительства Ростовской области» (далее – учреждение) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению науки Южный научный центр Российской академии наук (далее – научный центр) с иском о взыскании неосновательного обогащения в сумме 792 405 рублей 06 копеек.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее – министерство).

Решением от 12.09.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2011, иск удовлетворен. Суды пришли к выводу о том, что научный центр в силу требований статей 652654 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) обязан возместить учреждению затраты, связанные с уплатой земельного налога за участок, на котором расположены арендуемые ответчиком объекты недвижимости. Из договора аренды (раздел 3) следует, что в арендную плату не включена плата за земельный участок. В спорный период учреждение уплатило земельный налог, поэтому научный центр обязан компенсировать истцу произведенные им платежи в качестве неосновательного обогащения, исчисленного пропорционально площади участка, занятого переданными в пользование ответчику объектами.

В кассационной жалобе научный центр, ссылаясь на неверное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление. По мнению ответчика, суды не приняли во внимание факт отсутствия спора между сторонами. Данное обстоятельство подтверждается текстом дополнительного соглашения к договору аренды. Кроме того, на ответчика, который не является плательщиком земельного налога, не может быть возложена обязанность компенсации учреждению произведенных им налоговых платежей. В рассматриваемом случае судам следовало применить статью 1109 Кодекса, согласно которой не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы или иное имущество, предоставленное во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности (пункт 4). Суды также не учли, что ответчик имел намерение вносить плату за пользование земельным участком на основании статьи 654 Кодекса (как часть платы за аренду помещений в здании, расположенном на земельном участке), что подтверждается письмом от 28.12.2009 № 1250/1754.

В отзыве истец указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов, а также просил заменить наименование учреждения. Заявление истца о замене наименования рассмотрено кассационным судом и удовлетворено.

В заседании представитель научного центра просил отменить судебные акты.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 01.09.2003 комитет по управлению государственным имуществом Ростовской области (арендодатель), учреждение (балансодержатель) и научный центр (арендатор) заключили договор № 2483/2003 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Чехова, 41, общей площадью 1333, 1 кв. м. Срок действия договора определен сторонами с 01.09.2003 по 01.09.2052. Договор зарегистрирован в установленном порядке 18.09.2003.

Учреждение владеет переданным в аренду имуществом на праве оперативного управления (т. 1, л. д. 32 – 34).

Земельный участок площадью 2523 кв. м, на котором расположены переданные в аренду объекты недвижимости, принадлежит учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.01.2005 (т. 1, л. д. 35).

В соответствии с разделом 3 договора от 01.09.2003 в состав арендной платы за нежилые помещения не включена плата за соразмерную часть земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости. Данное обстоятельство подтверждается письмом министерства от 17.01.2011 №19/248 (т. 1, л. д. 36).

Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 20.10.2009 отменена налоговая льгота, в соответствии с которой до 2010 года земельные участки, находящиеся в собственности Ростовской области, не облагались земельным налогом.

Учреждение уплатило земельный налог за 2010 год и предложило научному центру возместить соответствующие расходы, направив в адрес последнего претензию от 22.12.2010 № 639/18 (т. 1, л. д. 51 – 53).

Поскольку научный центр не возместил данные затраты учреждения, последнее обратилось в арбитражный суд с иском.

Согласно статье 652 Кодекса арендатору здания или сооружения одновременно с передачей прав на такую недвижимость передаются и права на ту часть земельного участка, на котором она расположена и которая необходима для ее использования.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено названной нормой. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды (пункт 2 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации).

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что отсутствие в договоре аренды здания или сооружения условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным, арендатор в таком случае может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости и вопросы арендной платы за пользованием земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 Кодекса.

Пункт 2 статьи 654 Кодекса предусматривает, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.

Исходя из содержания приведенной нормы, при передаче в аренду здания или сооружения, арендодатель вправе требовать плату за использование земельного участка, занятого зданием или сооружением, переданного в аренду и необходимого для его использования. Плата за использование земельного участка включается в размер арендной платы за пользование зданием, если иное не предусмотрено законом или договором.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, представленные в материалы дела доказательства, условия договора, суды установили, что арендная плата за переданные в аренду нежилые помещения не включает в себя плату за пользование земельным участком.

С учетом содержания заключенных сторонами дополнительных соглашений к договору аренды (т. 1, л. д. 30, 31, 134, 135) суды правомерно возложили на научный центр обязанность возместить учреждению плату за соответствующий земельный участок, занятый арендуемыми ответчиком объектами недвижимости*».

25.02.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль