В собственности ООО "К" находится жилое здание (общежитие), Общество является единственным собственником этого здания

113

Вопрос

В собственности ООО "К" находится жилое здание (общежитие), Общество является единственным собственником этого здания. В адрес ООО "К" поступило письмо от НО "Фонд капитального ремонта многоквартирных домов", с просьбой предоставить данные, необходимые для выставления платежных документов, о собственниках жилых и нежилых помещений в здании принадлежащем Обществу.В ответе на письмо Общество указало, что считает невозможным предоставить данные Фонду, так как собственником всего здания является Общество.Данный вывод Общество сделало из анализа письма Минстроя России от 07.07.2014 №12315-АЧ/04 "Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства РФ по вопросам организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах". В письме говориться, что в домах в которых все помещения принадлежат одному собственнику, отсутствует общее имущество собственников помещений, нормы ЖК РФ в части организации проведения капитального ремонта общего имущества в МКД на них не распространяются, и, соответственно такие дома не подлежат включению в региональную программу капитального ремонта.В ответ Фонд направил новое обращение в адрес Общества, в котором ссылается на ст. 168 ЖК РФ и утверждает, что программа капитального ремонта включает в себя перечень всех МКД, расположенных на территории субъекта РФ (в том числе и принадлежащие одному собственнику). К письму Фонд приложил счет на оплату с минимальным взносом на капитальный ремонт. Как действовать в такой ситуации? Прав ли Фонд?

Ответ

Фонд не прав. В Письме Минтсроя РФ от 07.07.2014 г. №12315-АЧ/04 действительно говорится, что если все помещения в здании принадлежат одному собственнику, то соответствующий дом в программу не включается. Письмо Минстроя нормативно-правовым актом не является. Однако это Письмо раскрывает логику законодательства.

Смысл специальной процедуры сбора средств на капитальный ремонт состоит в том, что в обычных условиях (помещения в доме принадлежат нескольким собственникам) необходимо согласованное решение собственников на проведение ремонта. Собственники, как правило, принимать такое решение отказываются, да и сама процедура согласования такого решения (общее собрание) достаточно трудоемка и зачастую не приносит эффекта. Поэтому законодатель предусмотрел специальный порядок сбора средств на капитальный ремонт. Но это касается именно домов, в которых помещения принадлежат не одному собственнику. В остальных случаях необходимости в таком механизме нет, поэтому законодательство и не требует оплату взносов.

В настоящее время Ваши права не нарушены, поэтому обратиться в суд Вы не можете. Если же Фонд обратиться в суд, то, основываясь на законе, Вы сможете отстоять свои права.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

ПИСЬМО МИНСТРОЯ РОССИИ ОТ 07.07.2014 № 12315-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации по вопросам организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах»

«Вопрос 1:

Подлежат ли включению в региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах дома, все помещения в которых принадлежат одному собственнику, и дома блокированной застройки.

Ответ:

В соответствии со статьей 168 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) высшие исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации утверждают региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее - региональные программы капитального ремонта) в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее - МКД).

В региональную программу капитального ремонта общего имущества в МКД подлежат включению все МКД, расположенные на территории субъекта Российской Федерации, за исключением МКД, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу.

В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться МКД, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает семьдесят процентов, и (или) МКД, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в МКД, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Состав общего имущества МКД определяется в соответствии с разделом I Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006года № 491.

Поскольку в МКД, все помещения в которых принадлежат одному собственнику, отсутствует общее имущество собственников помещений, нормы Жилищного кодекса в части организации проведения капитального ремонта общего имущества в МКД на них не распространяются, и, соответственно, такие дома не подлежат включению в региональную программу капитального ремонта*.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Статьей 16 Жилищного кодекса определены виды жилых помещений, имеющих отношение к понятию "многоквартирный дом". В качестве главного квалифицирующего признака квартиры в части 3 указанной статьи указана возможность прямого доступа из квартиры в помещения общего пользования. Если из жилых помещений в доме нет прямого доступа в помещения общего пользования в таком доме, а есть выходы непосредственно на земельный участок, на котором расположен дом, то такие жилые помещения не являются квартирами, а дом не является многоквартирным.

В связи с тем, что дома блокированной застройки не имеют в своем составе квартир, они не могут быть отнесены к МКД.

Таким образом, дома блокированной застройки не подлежат включению в региональные программы капитального ремонта.»

20.02.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.