Претензии к застройщику

20

Вопрос

Несмотря на действие ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ на момент начала строительства и ввода в эксплуатацию данного жилого дома, строительство осуществлялось за счет застройщика и квартиры были приобретены жильцами по договорам бронирования, которые, как следует из имеющихся у нас решений судов, представляют собой предварительные договоры купли-продажи, а не договоры участия в долевом строительстве. Предположим, если застройщик получит в Росреестре справку в которой будет подтверждаться, что документами основаниями выданных гражданам свидетельств о собственности на помещения в доме указаны договоры бронирования, то можно ли это обстоятельство будет нам использовать в качестве доказательства уменьшения срока гарантии и основного аргумента для отказа в иске?

Ответ

Застройщик может сослаться на то, что нормы ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ между сторонами неприменимы, поскольку с договоры долевого участия в строительстве не заключались с приобретателями квартир. Однако следует учитывать, что на практике, данные доводы суды часто отклоняют.

Во-первых, суды мотивирует это тем, что несмотря на оформление сделки договором купли-продажи (или предварительным договором купли-продажи), спорные правоотношения регулируются ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, ч. 5 ст. 7 которого предусматривает 5-ти летний гарантийный срок на объект долевого строительства – см. Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 22.09.2014 № 33-8644/2014.

Во-вторых, ряд судебной практики считает, что действующее гражданское законодательство, действительно, прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости. Вместе с тем, гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью их владельца. На момент ввода объекта в эксплуатацию качество результата выполненных работ может быть признано надлежащим, что не может исключать последующее выявление недостатков и соответствующее обязательство подрядчика (застройщика) устранить их. Таким образом, собственник спорного объекта недвижимости (приобретенного на основании договора купли-продажи или иной сделки по отчуждению) вправе предъявить требования застройщику об устранении строительных недостатков в пределах установленного законом гарантийного срока, осуществлявшему строительные работы (т.е. 5 лет) – см. Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 04.02.2015 № 33-1025/2015.

См. также «Какие требования и в какой срок можно предъявить к подрядчику относительно качества строительных работ», «Как предъявить продавцу претензии, связанные с недостатками полученного объекта недвижимости».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Договор участия в долевом строительстве: как избежать споров с застройщиком и что делать, если они возникнут. 8 самых проблемных вопросов.

«В какой срок я могу предъявить в суд требования к застройщику в связи с ненадлежащим качеством квартиры?

Срок исковой давности для таких требований составляет три года (ст. 725196 ГК РФ). Течение срока начинается со дня заявления о недостатках. Их нужно обнаружить в пределах гарантийного срока, который предусмотрен в договоре и не может составлять менее чем пять лет (ч. 5 ст. 7 закона № 214-ФЗ). По общему правилу гарантийный срок начинает действовать с момента передачи квартиры дольщику, если в договоре не указан больший срок.*

Иногда суды связывают начало течения срока исковой давности с датой подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства. Такой вывод суда будет ошибочным и его можно обжаловать (п. 32 Обзора практики). Это подтверждает и судебная практика (апелляционное определение Омского областного суда от 18.03.15 по делу № 33-1649/2015)».

19.02.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.