Наше ООО работает по договору аренды с администрацией МО "Ш"

32

Вопрос

Наше ООО работает по договору аренды с администрацией МО "Ш". Арендная плата установлена в результате торгов. В данный момент имеется задолженность по выплате арендной платы. Может ли наша организация работающая по регулируемому тарифу просить уменьшения арендной платы на сумму потраченную на оплату стоимости эл.энергии на содержание и эксплуатацию объектов аренды. В договоре кроме обязанности внесения арендной платы вопрос оплаты за эл.энергию не оговорен

Ответ

По общему правилу платить за электроэнергию должен собственник-арендодатель (Постановление ВАС РФ от 20.01.2014 № ВАС-17462/13). Иное должно быть прямо оговорено в договоре аренды. Если это не было оговорено в договоре, арендатор не обязан платить. Однако, если он вносил плату, на стороне арендодателя возникает неосновательное обогащение. С учетом этого, арендатор может предложить арендодателю снизить арендную плату.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация. Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества

«Как часто может изменяться размер арендной платы по договору

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если другие условия не согласованы в договоре. Законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Данная норма является диспозитивной и допускает возможность изменять размер арендной платы по соглашению сторон с любой периодичностью.

Таким образом, в договоре можно сразу установить, как будет меняться арендная плата. Например, в течение определенного срока размер арендной платы может увеличиваться (или уменьшаться) до другой величины, потом снова меняться и т. д. Другой вариант: если стороны в течение одного года несколько раз заключили дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы, то все эти соглашения будут действительными и арендная плата будет меняться в соответствии с ними. При этом не имеет значения, есть ли в самом договоре условие о возможности такого изменения.

А вот в одностороннем порядке размер арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год. Даже если в договоре есть условие, разрешающее арендодателю или арендатору в одностороннем порядке изменять размер арендной платы чаще, чем раз в год, это условие будет недействительным (п. 21 постановления № 73)*.

Обоснование

Ранее размер арендной платы мог изменяться не чаще одного раза в год, поскольку действовало императивное правило о том, что условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66).

Однако в пункте 21 постановления № 73 ВАС РФ изменил свою правовую позицию по данному вопросу, закрепив возможность изменения арендной платы по соглашению сторон с любой периодичностью, в том числе чаще одного раза в год.

Это означает, что если арендатор не желает изменения арендной платы в большую сторону, то ему не нужно соглашаться на внесение в договор изменений. Условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным.

Правила об изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя распространяются лишь на те договоры аренды, которые заключены на срок более одного года или без указания срока. Размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года, не подлежит изменению (постановление ФАС Поволжского округа от 2 июня 2009 г. по делу № А12-15393/2008). Подробнее об этом см.:

Для арендаторов действует еще одна важная гарантия. Даже если арендодатель в одностороннем порядке повысил арендную плату, но при этом арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период и существенно их превысила, то суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ откажет во взыскании арендной платы в части, которая превысила средние рыночные ставки (п. 22 постановления № 73).

Если в договоре установлен механизм определения арендной платы, то арендатору необходимо учитывать, что корректировка размера арендной платы на коэффициент инфляции или зависимость арендной платы от валютного курса не означает изменения размера арендной платы, а представляет собой исполнение договора (постановление ФАС Московского округа от 21 октября 2011 г. по делу № А40-95945/10-157-828). Подробнее об этом см. Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы

17.02.2016

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.